Dubai Islands: Strandlage an der Nordküste, auf einem Masterplan, der einmal neu geschrieben wurde

Dubais Wohnküste verläuft nach Süden – Marina, JBR, die Palm, Emaar Beachfront –, und im Norden gibt es praktisch nichts Vergleichbares. Dubai Islands ist der Versuch, das zu ändern, auf Land, das bereits einen Plan erlebt hat, der nicht umgesetzt wurde.

Was ist es, und was war es vorher?

Eine Gruppe aufgeschütteter Inseln vor der Küste von Deira, ursprünglich als Deira Islands gestartet und unter Nakheel mit überarbeitetem Masterplan für fünf Inseln neu aufgelegt: Wohnen, Hotels, Yachthäfen, Strände und Einzelhandel, mit dem Festland durch Brücken verbunden.

Das ursprüngliche Projekt hatte ein konkretes Programm – eine Mall, einen nächtlichen Souk, Resorts –, das zum großen Teil ins Stocken geriet. Der Neustart behielt das aufgeschüttete Land und schrieb neu, was darauf entsteht, mit stärkerem Gewicht auf Wohnen und Hotellerie und einer vom Strand geprägten Identität.

Diese Vorgeschichte ist das Wichtigste, was man hier verstehen muss, und sie wirkt in eine Richtung: Sie ist ein Grund zur Skepsis gegenüber jedem Element des heutigen Plans, das nicht vertraglich zugesagt und finanziert ist.

Real ist heute: eine umfangreiche Strandinfrastruktur, mehrere betriebene Hotels, Straßen- und Brückenanbindung sowie Wohnprojekte im Bau von Nakheel und einigen privaten Entwicklern. Noch nicht real ist: ein großer Teil des Einzelhandels, der Großteil des Yachthafenprogramms und jeder Eindruck der Inseln als Ziel statt als Baustelle.

Wie stark ist das Argument der Nordküste?

Das Standortargument ist tatsächlich stark. Hier liegt ein Strand zehn bis fünfzehn Minuten von Deira, vom Flughafen und von der historischen Stadtmitte entfernt, während die südlichen Küstenviertel von allen dreien dreißig Minuten oder mehr entfernt sind.

Für alle, deren Geschäft oder Familienleben in den älteren Teilen der Stadt verankert ist – Deira, Bur Dubai, die nördlichen Gewerbegebiete –, ist das ein anderes Angebot als alles, was es auf der Marina-Seite gibt.

Die breitere Erneuerung im Norden stützt es langfristig: Mina Rashid, die Projekte am Creek und die Arbeiten an der Deira-Uferzone weisen alle in dieselbe Richtung.

Die Preise spiegeln die Unsicherheit wider und nicht die Lage, und genau hier liegt die Chance für einen Käufer, der glaubt, dass die Nordküste der Südküste irgendwann folgt.

Was spricht dagegen?

Die Inseln sind mit Deira verbunden, das dicht bebaut, alt und gewerblich geprägt ist und nicht das polierte Umfeld der südlichen Küstenprojekte bietet.

Für manche Käufer ist diese Nähe zum echten alten Dubai gerade der Reiz. Wer ein Umfeld wie auf der Palm Jumeirah erwartet, wird es hier nicht finden, und kein Neubau auf den Inseln ändert etwas an dem, was auf der anderen Seite der Brücke liegt.

Ob die Nachbarschaft als Authentizität oder als Last empfunden wird, hängt ganz vom Käufer ab – entscheiden sollte man das aber bei einem Besuch und nicht anhand eines Renderings.

Welche fünf Antworten bilden die Risikobewertung?

Welche Insel, welche Phase, welcher Entwickler und was neben Ihrem Gebäude vertraglich zur Fertigstellung zugesagt ist. Bei einem neu aufgelegten Masterplan machen diese vier Antworten den Großteil der Due Diligence aus.

Fünftens: was auf den Grundstücken zwischen Ihrem Gebäude und dem Wasser geplant ist. Strandlage in einem phasenweise gebauten Masterplan wird häufig zur zweiten Reihe, und das lässt sich vor der Unterschrift prüfen, statt es hinterher zu entdecken.

Prüfen Sie die Escrow-Registrierung und den Baufortschritt in Prozent direkt beim Dubai Land Department, statt sie einer Verkaufsmitteilung zu entnehmen. Hier bauen mehrere Entwickler, und ihre Angaben unterscheiden sich.

Prüfen Sie außerdem die Brückenanbindung und ihr Verhalten zur Hauptverkehrszeit, denn die Inseln sind nur über wenige Routen mit dem Festland verbunden.

Was kostet das Halten?

Fragen Sie nach der Service Charge samt allen Anteilen für Strand und Meeresinfrastruktur. Auf aufgeschütteten Inseln ist dieser Anteil nie unerheblich, und es ist die Position, die in einem anhand der Broschüre erstellten Modell am häufigsten fehlt.

Rechnen Sie bei jedem früh übergebenen Gebäude mit mehreren Jahren Bautätigkeit in der Umgebung. Das ist kein Mangel dieses Stadtteils, sondern das, was der Kauf in einem Masterplan bedeutet – aber es kostet Miete und Wohnqualität und gehört in die Zahlen und nicht in den Optimismus.

Für wen ist es geeignet?

Für Käufer mit langem Horizont, die glauben, dass sich die Nordküste wie die Südküste entwickeln wird, und die Strandlage zu einem Preis unter den etablierten Stadtteilen wollen.

Für Anleger, die mit dem Masterplan-Risiko leben können und mit mehreren Jahren, bis der Stadtteil richtig funktioniert.

Schlecht geeignet ist es für alle, die jetzt fertige Strandlage wollen – die bieten JBR und Emaar Beachfront, zu einem höheren Preis und ohne diese Unsicherheit.

Stellen Sie beide bei Ihrem Budget nebeneinander, bevor Sie entscheiden. Die Wahl besteht hier nicht wirklich zwischen Stadtteilen, sondern zwischen mehr zahlen für etwas Fertiges und weniger zahlen für etwas, das es noch nicht ist.