Dubai Islands: fronte mare sulla costa nord, su un masterplan riscritto una volta

La costa residenziale di Dubai corre verso sud (Marina, JBR, la Palm, Emaar Beachfront) e a nord non esiste quasi nulla di paragonabile. Dubai Islands è il tentativo di crearlo, su un terreno che ha già conosciuto un piano mai realizzato.

Che cos'è e che cos'era prima?

Un gruppo di isole artificiali al largo della costa di Deira, lanciato in origine come Deira Islands e rilanciato da Nakheel con un masterplan rivisto che copre cinque isole: residenze, hotel, marine, spiagge e negozi, collegate alla terraferma da ponti.

Il progetto originale aveva un programma preciso (un centro commerciale, un suk notturno, resort), in gran parte rimasto in stallo. Il rilancio ha mantenuto i terreni bonificati e riscritto ciò che vi sorge, con maggiore peso su residenze e ospitalità e un'identità legata alla spiaggia.

Questa storia è la cosa più importante da capire qui, e va in una sola direzione: è un motivo di scetticismo verso ogni elemento del piano attuale che non sia contrattualizzato e finanziato.

Ciò che è reale oggi: un'infrastruttura balneare consistente, diversi hotel in funzione, accessi stradali e ponti, e progetti residenziali in costruzione di Nakheel e di vari developer privati. Ciò che non è ancora reale: gran parte dei negozi, la maggior parte del programma delle marine e l'idea delle isole come destinazione e non come cantiere.

Quanto è solido l'argomento della costa nord?

L'argomento di posizione è davvero forte. Si tratta di fronte mare a dieci-quindici minuti da Deira, dall'aeroporto e dal centro storico, mentre i distretti costieri meridionali distano trenta minuti o più da tutti e tre.

Per chi ha attività o vita familiare ancorate alle parti più antiche della città (Deira, Bur Dubai, le aree commerciali del nord) è una proposta diversa da qualunque cosa sul lato di Marina.

La più ampia rigenerazione del nord lo sostiene nel lungo periodo: Mina Rashid, i progetti lungo il Creek e i lavori sul waterfront di Deira indicano tutti la stessa direzione.

I prezzi riflettono l'incertezza e non la posizione, ed è proprio lì che sta l'opportunità per un acquirente convinto che la costa nord finirà per seguire quella sud.

Qual è il controargomento?

Le isole si collegano a Deira, che è densa, antica e commerciale, e non l'ambiente curato che circonda gli sviluppi costieri del sud.

Per alcuni acquirenti quella vicinanza alla vera vecchia Dubai è l'attrattiva. Per chi si aspetta un ambiente da Palm Jumeirah non sarà così, e nessuna nuova costruzione sulle isole cambia ciò che si trova dall'altra parte del ponte.

Se la contiguità sia percepita come autenticità o come zavorra dipende interamente dall'acquirente, ma va deciso con una visita, non con un render.

Quali cinque risposte costituiscono la valutazione del rischio?

Quale isola, quale fase, quale developer e che cosa è contrattualizzato per la consegna insieme al Suo edificio. Su un masterplan rilanciato queste quattro risposte sono gran parte della due diligence.

Quinta: che cosa è previsto sui lotti tra il Suo edificio e l'acqua. Il fronte mare in un masterplan a fasi diventa spesso seconda fila, e lo si può verificare prima di firmare, non scoprirlo dopo.

Verifichi direttamente la registrazione dell'escrow e la percentuale di costruzione del Dubai Land Department, invece di prenderle da un aggiornamento commerciale. Qui costruiscono diversi developer e i loro registri differiscono.

E controlli l'accesso dai ponti e come funziona nelle ore di punta, poiché le isole sono collegate alla terraferma da un numero limitato di percorsi.

Quanto costa mantenere l'immobile?

Chieda il service charge comprensivo dell'eventuale componente per spiaggia e infrastrutture marine. Sulle isole artificiali quella componente non è mai trascurabile, ed è la voce che più spesso manca in un modello costruito su una brochure.

Preveda diversi anni di cantiere attorno a qualsiasi edificio consegnato presto. Non è un difetto di questo distretto in particolare: è ciò che significa acquistare in un masterplan. Ma ha un costo, sia in affitto sia in godimento, e deve stare nei numeri e non nell'ottimismo.

A chi si adatta?

A un acquirente di lungo orizzonte convinto che la costa nord si svilupperà come quella sud e che vuole il fronte mare a un prezzo inferiore ai distretti consolidati.

A un investitore a proprio agio con il rischio da masterplan e con diversi anni prima che il distretto funzioni a pieno.

Si adatta male a chi vuole oggi un fronte mare finito: è ciò che offrono JBR e Emaar Beachfront, a un prezzo più alto e senza questa incertezza.

Metta le due opzioni una accanto all'altra al Suo budget prima di decidere. La scelta qui non è davvero tra distretti: è tra pagare di più per qualcosa di finito e pagare meno per qualcosa che non lo è.