Dubai lernt das Gehen: die 20-Minuten-Stadt und ihre Wirkung auf die Miete

Dubai hat vierzig Jahre lang fürs Auto gebaut und kehrt das jetzt um: Fußgängerfreundlichkeit ist ein ausdrückliches Ziel des Masterplans 2040. Für Käufer ist das wichtig, weil in jeder Stadt, die das gemessen hat, wirklich begehbarer Wohnraum schneller vermietet ist und seinen Wert besser hält als derselbe Wohnraum an der Schnellstraße.

Was ist die 20-Minuten-Stadt?

Die Leitidee: Das meiste, was ein Bewohner täglich braucht – Geschäfte, eine Schule, eine Klinik, ein Fitnessstudio, ein Café, eine Haltestelle –, soll in etwa zwanzig Minuten zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar sein. Der Masterplan setzt das als Ziel für die große Mehrheit der Einwohner.

Für Dubai ist das eine Umkehr und keine Verfeinerung. Üblich war hier, für ein Brot zur Mall zu fahren, und die Straßengestaltung spiegelte das: kein Schatten, keine Übergänge, Einzelhandel hinter Parkplätzen versteckt.

Die Gestaltungsstandards werden entsprechend neu geschrieben – Gehwegbreiten, Schattenvorgaben, sichere Übergänge, Radinfrastruktur und aktive Erdgeschosse statt blanker Wände.

Was wird schon gebaut?

Straßenprogramme verbreitern Gehwege, pflanzen Bäume für Schatten und ergänzen Ruhezonen und Wegweiser entlang der Strecken, die Menschen tatsächlich nutzen. Rad- und Laufnetze wachsen stetig, darunter lange Routen durch die Wüste und entlang der Küste.

Neuere Viertel werden von Anfang an darauf ausgelegt, statt nachträglich umgebaut zu werden. Expo City ist das deutlichste Beispiel: Schatten, Parks und Gehwege gibt es dort, bevor es die meisten Wohnungen gibt – das Gegenteil der in Dubai üblichen Reihenfolge.

Die Metro bleibt das Rückgrat. Begehbarkeit in einer so heißen Stadt heißt nicht, ganze Strecken zu Fuß zu gehen, sondern die ersten und letzten Meter zu einem Verkehrsmittel, das nicht im Stau steht.

Welche Viertel funktionieren schon?

City Walk, JBR, Dubai Marina, Downtown und Bluewaters bilden die ehrliche Shortlist – Orte, an denen man das Gebäude verlässt und innerhalb weniger Minuten irgendwo ist. Marina und JBR haben zusätzlich die Tram, die die Lücke zur Metro schließt.

Darunter liegt eine zweite Stufe, in der die Begehbarkeit real, aber teilweise ist: JLT, Business Bay am Kanal, Al Barsha rund um die Mall, die älteren Creek-Viertel, wo die Wege kurz sind, weil das Straßenraster alt ist.

Überall sonst braucht man ehrlicherweise ein Auto. Das ist keine Kritik – dort steht der Großteil des Wohnraums im Emirat, und er ist entsprechend bepreist.

Warum zeigt es sich früher in der Miete als im Preis?

Ein Mieter erlebt die Begehbarkeit täglich und bezahlt direkt dafür. Ein Käufer erlebt sie als Argument, und Argumente werden abgezinst. Der Effekt erscheint daher zuerst in den Mieteinnahmen: kürzere Leerstandszeiten, schnellere Vermietung, Mieter, die verlängern.

Leerstandszeiten zählen für die tatsächliche Rendite mehr als die ausgewiesene Miete. Ein leerer Monat zwischen zwei Mietverhältnissen kostet mehr als ein paar Prozent beim Jahreswert, und gut begehbarer Bestand steht kürzer leer.

Der zweite Effekt ist die Mieterqualität. Haushalte ohne Auto oder mit einem statt zwei Autos wählen begehbare Viertel gezielt aus und bleiben meist, weil ein Umzug bedeutet, genau das aufzugeben, wofür sie hergezogen sind.

Überlebt es den Juli?

Jede Behauptung über das Gehen in Dubai muss den Juli überstehen. Zwischen Mai und September ist ein Zehn-Minuten-Fußweg in direkter Sonne kein angenehmer Spaziergang, und die Bewohner richten ihr Leben danach aus.

Deshalb sind Schatten und überdachte Wege hier mehr wert als Gehwegbreite. Ein Gebäude, das über eine klimatisierte Brücke mit einer Metrostation verbunden ist, gehört in eine andere Kategorie als eines in gleicher Entfernung jenseits eines offenen Parkplatzes.

Wenn eine Einheit mit Begehbarkeit verkauft wird, gehe ich die Strecke selbst ab, zu der Tageszeit und in der Jahreszeit, in der der Käufer sie nutzen würde. Das klärt die Frage in zehn Minuten, und kein Exposéfoto kann das.

Wie vermeidet man, doppelt zu zahlen?

Begehbarkeit in einem etablierten Viertel ist bereits im Preis enthalten – Downtown und die Marina sind teilweise deshalb teuer, und dort ist kein Abschlag zu finden.

Die Chance, wo es sie gibt, liegt in Vierteln, die nachgerüstet werden: wo eine Station entsteht, eine Promenade gebaut wird oder Einzelhandel im Erdgeschoss einzieht. Dort ist der Effekt noch nicht eingepreist.

Das Risiko dagegen ist das übliche bei allem Geplanten: Zeitpläne verschieben sich, und eine Promenade im Rendering ist keine Promenade. Kalkulieren Sie mit der Miete, die die Einheit heute erzielt, und betrachten Sie die Aufwertung als Plus.

Was wird versucht, um die Straße zu kühlen?

Klimatisierte und beschattete Fußgängerbrücken über die großen Straßen, die einzige Art, wie ein Übergang im August funktioniert. Sie werden dort ergänzt, wo die Fußgängerroute schon besteht, und nicht dekorativ platziert.

Darüber hinaus testet die Stadt Beschattungsbauten, helle Oberflächen und Bepflanzung gezielt, um die Temperatur auf Fußgängerhöhe zu senken und nicht die Lufttemperatur insgesamt. Danach sollten Sie fragen, wenn ein Viertel mit Begehbarkeit vermarktet wird, denn davon hängt ab, ob der Gehweg vier Monate im Jahr nutzbar ist.

Für wen ändert das etwas?

Für Investoren, die an junge Berufstätige vermieten, ist Begehbarkeit fast das stärkste verfügbare Argument jenseits des Preises, und es kostet nichts, es zu prüfen.

Für Familien ist es weniger wichtig als in Europa: Die Schulwege laufen hier ohnehin mit dem Auto, und ein privater Garten schlägt meist eine öffentliche Promenade, wenn kleine Kinder im Haushalt leben.

Und für alle, die ohne Auto leben wollen, ist dieser Trend der Unterschied zwischen einem machbaren und einem dauerhaft lästigen Alltag. Die kurze Liste der Viertel oben ist vorerst die ganze Antwort.