Dubai impara a camminare: la città dei 20 minuti e il suo effetto sugli affitti

Dubai ha passato quarant'anni a costruire per l'auto e ora inverte la rotta: la pedonalità è un obiettivo esplicito del piano 2040. Conta per chi compra perché in ogni città che l'ha misurato, le abitazioni davvero pedonali si affittano più in fretta e mantengono meglio il valore rispetto alle stesse abitazioni accanto a un'autostrada.

Che cos'è la città dei 20 minuti?

L'idea guida è che la maggior parte di ciò di cui un residente ha bisogno ogni giorno, cioè negozi, scuola, ambulatorio, palestra, caffè e fermata dei mezzi, sia raggiungibile in circa venti minuti a piedi o in bicicletta. Il piano regolatore lo fissa come obiettivo per la grande maggioranza dei residenti.

Per Dubai è un'inversione, non un affinamento. Qui l'abitudine era guidare fino a un centro commerciale per comprare il pane, e il disegno delle strade lo rifletteva: niente ombra, niente attraversamenti, negozi nascosti dietro i parcheggi.

Gli standard progettuali vengono riscritti di conseguenza: larghezza dei marciapiedi, obblighi di ombreggiatura, attraversamenti sicuri, infrastrutture ciclabili e piani terra attivi al posto di muri ciechi.

Che cosa si sta già costruendo?

I programmi di riqualificazione delle strade allargano i marciapiedi, piantano alberi per l'ombra e aggiungono aree di sosta e segnaletica lungo i percorsi realmente usati. Le reti ciclabili e per la corsa sono cresciute con costanza, compresi lunghi percorsi nel deserto e lungo la costa.

I quartieri nuovi sono pianificati fin dall'inizio attorno a questo criterio, senza adattamenti successivi. Expo City è l'esempio più chiaro: ombra, parchi e percorsi pedonali esistono lì prima della maggior parte delle abitazioni, l'opposto dell'ordine abituale a Dubai.

La metropolitana resta la spina dorsale. In una città così calda la pedonalità non significa davvero camminare da un capo all'altro; significa percorrere a piedi il primo e l'ultimo tratto verso un trasporto che non resta bloccato nel traffico.

Quali quartieri funzionano già?

City Walk, JBR, Dubai Marina, Downtown e Bluewaters sono l'elenco onesto: luoghi in cui si esce dall'edificio e si arriva da qualche parte in pochi minuti. Marina e JBR aggiungono il tram, che colma la distanza dalla metropolitana.

Subito sotto c'è un secondo livello in cui la pedonalità è reale ma parziale: JLT, Business Bay lungo il canale, Al Barsha attorno al centro commerciale, i quartieri più antichi del Creek in cui le distanze sono brevi perché la trama stradale è vecchia.

Ovunque altrove, a dire il vero, serve l'auto. Non è una critica: la maggior parte delle abitazioni dell'emirato si trova lì, e i prezzi ne tengono conto.

Perché si vede prima negli affitti che nei prezzi?

Un inquilino vive la pedonalità ogni giorno e la paga direttamente. Un acquirente la vive come un argomento, e gli argomenti vengono scontati. Quindi il primo luogo in cui l'effetto compare è il canone: periodi di sfitto più brevi, locazioni più rapide, inquilini che rinnovano.

I periodi di sfitto contano più del canone nominale per i rendimenti effettivi. Un mese vuoto tra due contratti costa più di qualche punto percentuale sulla cifra annua, e gli immobili pedonali restano vuoti per meno tempo.

Il secondo effetto è la qualità degli inquilini. Le famiglie senza auto, o con una sola auto invece di due, si orientano da sole verso i quartieri pedonali e tendono a restare, perché traslocare significa rinunciare proprio a ciò per cui si sono trasferite.

Regge a luglio?

Qualsiasi affermazione sul camminare a Dubai deve reggere a luglio. Tra maggio e settembre, dieci minuti a piedi sotto il sole diretto non sono una passeggiata piacevole, e i residenti organizzano la vita di conseguenza.

Per questo ombra e percorsi coperti valgono qui più della larghezza del marciapiede. Un edificio collegato a una stazione della metropolitana da un ponte climatizzato appartiene a un'altra categoria rispetto a uno alla stessa distanza oltre un parcheggio scoperto.

Quando vedo un'unità venduta sulla pedonalità, percorro io stesso il tragitto, all'ora e nella stagione in cui lo farebbe l'acquirente. Risolve la questione in dieci minuti e nessuna foto di annuncio può farlo.

Come evitare di pagare due volte?

La pedonalità in un quartiere consolidato è già nel prezzo: Downtown e Marina sono costosi anche per questo, e lì non c'è nessuno sconto da trovare.

L'opportunità, se c'è, sta nei quartieri in fase di riqualificazione: dove sta per arrivare una stazione, si costruisce una passeggiata o si riempiono i negozi al piano terra. È lì che l'effetto non è ancora scontato nel prezzo.

Il rischio da bilanciare è il solito di tutto ciò che è pianificato: i tempi slittano, e una passeggiata in un rendering non è una passeggiata. Fate i conti sull'affitto che l'unità ottiene oggi e considerate il miglioramento un extra.

Che cosa si sta provando per raffrescare la strada?

Passerelle pedonali climatizzate e ombreggiate sulle strade principali, l'unico modo in cui un attraversamento funziona ad agosto. Vengono aggiunte dove il percorso pedonale esiste già, non collocate a scopo decorativo.

Oltre a questo, la città sta sperimentando strutture ombreggianti, superfici chiare e vegetazione per abbassare la temperatura a livello del pedone e non la temperatura dell'aria in generale. Sono le misure su cui chiedere informazioni quando un quartiere viene venduto come pedonale, perché decidono se il marciapiede è utilizzabile per quattro mesi all'anno.

Per chi cambia le cose?

Per gli investitori che affittano a giovani professionisti, la pedonalità è quasi il miglior argomento non legato al prezzo, e verificarla non costa nulla.

Per le famiglie conta meno che in Europa: qui gli accompagnamenti a scuola si fanno comunque in auto, e un giardino privato di solito batte una passeggiata pubblica per chi ha bambini piccoli.

E per chi compra per vivere senza auto, questo trend fa la differenza tra una vita praticabile e una costantemente fastidiosa. Quel breve elenco di quartieri è, per ora, l'intera risposta.