Dubailand ist kein Stadtteil: So lesen Sie das Etikett im Inserat

Ein Inserat, das nur „Dubailand“ nennt, hat Ihnen fast nichts verraten. Es ist kein Stadtteil, sondern eine riesige ausgewiesene Entwicklungsregion, die große Teile des Dubaier Binnenlands umfasst, und die erste Frage zu jeder Immobilie darin lautet stets: welche Sub-Community?

Was umfasst der Name Dubailand?

Dubailand wurde Mitte der 2000er-Jahre als Freizeitziel in einer Größenordnung gestartet, die mit Orlando konkurrieren sollte: Themenparks, Sportstätten, Resorts und Attraktionen auf einem riesigen Areal.

Die Finanzkrise kam dazwischen, ein großer Teil des Unterhaltungsprogramms wurde gestrichen oder auf unbestimmte Zeit verschoben, und das Land wurde nach und nach stattdessen für Wohnbau freigegeben.

Heute steht dort überwiegend Wohnraum – Dutzende eigenständige Communities, darunter Villanova, Mudon, Arjan, Majan, Liwan, Living Legends, The Acres, Remraam und Wadi Al Safa, jeweils mit anderen Entwicklern, anderen Produkten und anderen Preisniveaus.

Einiges von der ursprünglichen Vision wurde tatsächlich gebaut: Global Village, Dubai Miracle Garden, IMG Worlds of Adventure und das Einzelhandelscluster Cityland sind in Betrieb.

Das Etikett nennt Ihnen also ein Preisband und eine Geografie. Alles, was Ihre Rendite bestimmt, liegt eine Ebene tiefer.

Was haben alle Teile gemeinsam?

Unabhängig von der Sub-Community teilt die Region ein Profil. Sie liegt im Binnenland, ist autoabhängig und hat keine Metro. Je nach genauer Lage liegt sie etwa dreißig bis fünfundvierzig Minuten von Downtown entfernt. Und hier wird in Dubai bezahlbarer Wohnraum für Familien gebaut.

Land gibt es reichlich, und das ist die wirtschaftlich wichtigste Tatsache der Region. Das Angebot reagiert schnell auf die Nachfrage, was die Preise verankert und die Wertsteigerung begrenzt.

Entsprechend gut sind die Renditen – das Verhältnis von Miete zu Preis ist in Dubailand insgesamt in der Regel besser als in den Küsten- und Zentrumslagen. Das ist der Tausch, den die Region bietet, und er ist legitim.

Klar gesagt: Hier kaufen Sie Rendite und Platz, nicht Lage und Wertsteigerung.

Welche vier Fragen entscheiden?

Ignorieren Sie das regionale Etikett ganz und bewerten Sie Communities nach vier Dingen. Wer hat gebaut. Ob die versprochene Ausstattung geliefert und instand gehalten wird. Wie die Service-Charge-Historie aussieht.

Und die tatsächliche Fahrzeit von genau diesem Punkt, denn der Unterschied zwischen dem inneren und dem äußeren Rand der Region beträgt fünfzehn Minuten oder mehr.

Die Communities mit der besten Entwicklung – Mudon, Town Square, Villanova – teilen ein Profil: ein einziger kompetenter Entwickler, eine echte zentrale Attraktion und eine Verwaltung, die die Instandhaltung finanziert.

Die schlechtesten Ergebnisse stammen von austauschbaren Reihenhaus-Clustern ohne Alleinstellungsmerkmal, gebaut von Entwicklern mit dünner Erfolgsbilanz, in Lagen ohne Erreichbarkeitsvorteil. In einer Region mit reichlichem Angebot konkurriert ein austauschbares Produkt nur über den Preis.

Prüfen Sie außerdem, was auf den Nachbarflächen geplant ist. Bei so viel unbebautem Land können sich sowohl Ihre Aussicht als auch Ihre Konkurrenz ändern.

Wie gut ist die Infrastruktur?

Das Straßennetz wurde für einen Masterplan angelegt, der nie vollendet wurde, und das Ergebnis ist lückenhaft. Manche Communities haben direkten Zugang zur Sheikh Mohammed Bin Zayed Road oder zur Al Qudra Road, andere erreichen sie über eine einzige überlastete Zubringerstraße.

Bei den Versorgungsleitungen zeigt sich dasselbe Muster. Früh entwickelte Communities wurden im Rahmen eines koordinierten Plans angeschlossen; spätere Lückenbebauung stützt sich mitunter auf Anschlüsse, die erst danach kamen.

Die Entwässerung ist das wiederkehrende Problem, und außergewöhnlicher Regen hat sie in den vergangenen Jahren in Teilen der Region offengelegt. Fragen Sie gezielt nach dem Entwässerungskonzept der Community und danach, ob sie schon überflutet wurde.

Nichts davon ist im Inserat sichtbar, aber alles lässt sich beantworten, indem man hinfährt und Bewohner fragt.

Helfen oder schaden die Attraktionen?

Global Village ist jeden Winter geöffnet und zieht Millionen Besucher an. Miracle Garden und Butterfly Garden laufen saisonal. IMG Worlds ist einer der größten Indoor-Themenparks weltweit. Die Cityland Mall bildet den Einzelhandelsanker im Zentrum der Region.

Für Bewohner bedeutet das Restaurants, Einzelhandel und einen Grund für Infrastrukturinvestitionen. Es bedeutet aber auch Saisonverkehr auf Straßen, die man täglich nutzt, konzentriert auf den Strecken zu Global Village und Miracle Garden.

Ob das eine Rolle spielt, hängt ganz davon ab, in welchem Teil der Region Sie sind. Communities nahe der Attraktionskorridore spüren es jeden Winter; Communities einige Kilometer entfernt nicht.

Besichtigen Sie in der Saison, nicht im August, wenn die Straßen leer sind und das Bild täuscht.

Für wen ist diese Region geeignet?

Für Renditeinvestoren, die das beste Verhältnis von Miete zu Preis in Dubai wollen und Prestige gleichgültig lassen. Für Familien, die Platz zu einem Preis brauchen, den die zentralen Viertel nicht bieten, und die in der Nähe oder im Homeoffice arbeiten.

Schlecht geeignet ist sie für alle, die täglich an die Küste pendeln, für alle, die eine durch Knappheit getriebene Wertsteigerung erwarten, und vor allem für alle, die „Dubailand“ als einen einzigen Markt behandeln.

Wenn Sie von dieser Seite eine einzige Gewohnheit mitnehmen, dann diese letzte. Zwei Inserate zum gleichen Preis pro Quadratfuß innerhalb dieser Region können zwei völlig verschiedene Anlagen sein, und unterscheiden lässt sich das nur durch eine Besichtigung und die Service-Charge-Historie.