Eywa, Business Bay: die Lage hinter dem ungewöhnlichsten Gebäude am Kanal

Eywa ist das Gebäude, das man fotografiert und dann fragt, was es eigentlich ist. Biophiles Design, hängende Gärten, eine Fassade aus Fels und Wurzeln – architektonisch gibt es am Kanal nichts Vergleichbares. Der Grund, warum es als Anlage funktioniert, ist aber viel nüchterner als die Architektur, und er heißt Grundstück.

Wo steht Eywa eigentlich?

Eywa steht direkt am Dubai Water Canal in Business Bay, an dem Abschnitt, an dem der Kanal eine echte Promenade hat und die Wasserfront ununterbrochen ist. In einem Viertel, das über zwanzig Jahre Grundstück für Grundstück entstanden ist, sind die Standorte am Kanalrand begrenzt, und die meisten sind inzwischen bebaut.

Für Käufer heißt das: Das prägende Merkmal der Immobilie – die Wasserfront und die Sichtachse entlang des Kanals – kann ihr kein künftiges Projekt wegnehmen. In Business Bay, wo Bewohner wiederholt zusehen mussten, wie ihre Aussicht hinter einem neuen Turm verschwand, ist das bares Geld wert.

Es bedeutet auch, dass die Kanalpromenade zu Fuß erreichbar ist, die zu einem der wirklich angenehmen öffentlichen Räume im Zentrum von Dubai geworden ist, und dass Downtown nur eine kurze Überquerung entfernt liegt.

Was leistet die Architektur?

Das biophile Design ist nicht bloße Dekoration. Die dichte Bepflanzung an Fassade und Terrassen spendet spürbar Schatten, was sich in einem Dubaier Sommer in einer geringeren Kühllast der dahinterliegenden Einheiten niederschlägt. Ob das die Kosten der Pflege der Bepflanzung ausgleicht, ist eine Frage für die Service Charge.

Die Zahl der Einheiten ist für ein Gebäude dieser Grundfläche bewusst niedrig, was große Apartments, geringe Dichte und wenige Nachbarn bedeutet. Das ist ein anderes Produkt als die studiolastigen Türme einige hundert Meter entfernt, und es spricht einen ganz anderen Käufer an.

Die Kehrseite von geringer Dichte und üppiger Begrünung ist eine hohe Service Charge. Vertikale Gärten brauchen Bewässerung, gärtnerische Pflege und Ersatz. Fragen Sie nach der konkreten Zahl und dem konkreten Leistungsumfang, bevor Sie eine Rendite durchrechnen.

Wer kauft hier?

Meist Selbstnutzer. Das ist kein Renditeobjekt und ist auch nicht als solches konzipiert: Große Einheiten in einem Gebäude mit geringer Dichte auf einem Premiumgrundstück sprechen einen schmalen Mieterkreis an, bei einer Miete, die den Kaufpreis in der Tabelle nicht rechtfertigt.

Der Käufer ist jemand, der ein wirklich unverwechselbares Zuhause im Zentrum von Dubai will und bereit ist, dafür einen Designaufschlag zu zahlen, so wie man in jeder Weltstadt für eine bestimmte Adresse einen Designaufschlag zahlt.

Als Anlage ist es eine Wette auf Knappheit, keine auf Cashflow: ein einzigartiges Gebäude auf einem unwiederholbaren Grundstück in einem Viertel, das sonst voller austauschbarer Türme ist.

Was würden Sie prüfen?

Die Service Charge, schriftlich und mit festgelegtem Umfang der Pflege der Bepflanzung. Das ist die größte einzelne Variable in einem Gebäude wie diesem.

Die genaue Ausrichtung der Einheit, denn selbst auf einem Kanalgrundstück entscheidet sie, ob Sie Wasser sehen oder das Nachbargebäude.

Die Vergleichsverkäufe, die bei einem Gebäude mit geringer Einheitenzahl dünn sein werden. Dünne Vergleichswerte bedeuten große Preisunsicherheit in beide Richtungen.

Ist die Bepflanzung praktisch oder dekorativ?

Die dichte Bepflanzung an Fassade und Terrassen ist nicht bloße Dekoration. Dichte Vegetation beschattet die dahinterliegende Verglasung, was sich in einem Dubaier Sommer in einer messbar geringeren Kühllast der Apartments niederschlägt.

Die geringe Einheitenzahl für die Grundfläche ist die folgenreichere Entscheidung: große Apartments, geringe Dichte und wenige Nachbarn – ein anderes Produkt als die studiolastigen Türme einige hundert Meter entfernt.

Ob die zugrunde liegende Designphilosophie Ihnen zusagt, ist eine persönliche Frage. Die physischen Folgen – Schatten, Platz, Privatsphäre – sind real, ganz gleich, was Sie vom Konzept halten.

Die Kehrseite ist die Service Charge. Vertikale Gärten brauchen Bewässerung, gärtnerische Pflege und regelmäßige Neubepflanzung, und das ist eine dauerhafte Ausgabe, die es in einem konventionellen Turm nicht gibt.

Kanalfront oder Kanalblick?

An der Küstenlinie von Business Bay, auf der Wasserseite des Kanals statt auf der Landseite, mit dem Wasser direkt davor und der Reihe von Luxustürmen an der Wasserfront als unmittelbaren Nachbarn.

Diese Unterscheidung ist der Grund, den Standort überhaupt zu filmen. Eine Kanaladresse und eine Kanalfront sind verschiedene Produkte, und vom Boden aus ist offensichtlich, welches ein Grundstück hat: ob das Wasser vor dem Gebäude liegt oder zwei Straßen davon entfernt.

Der Rundgang zeigt auch, worauf das Gebäude blickt, was die Aussicht aus den unteren Etagen bestimmt. Bei einem niedrigen Gebäude – und das ist eines – machen die unteren Etagen den Großteil des Bestands aus, daher zählt das, was jenseits des Wassers liegt, hier mehr als bei einem Hochhaus.

Was sollte ein Käufer bestätigen lassen?

Lassen Sie sich die Service Charge schriftlich geben, mit festgelegtem Umfang der Pflege der Bepflanzung. Das ist die größte einzelne Variable in einem Gebäude wie diesem, und sie fällt für immer an.

Prüfen Sie die genaue Aussicht aus der tatsächlichen Einheit, denn selbst auf einem Kanalgrundstück entscheidet die Ausrichtung, ob Sie Wasser sehen oder das Nachbargebäude.

Und beachten Sie, dass die Vergleichsverkäufe bei einem Gebäude mit geringer Einheitenzahl dünn sein werden, was große Preisunsicherheit in beide Richtungen bedeutet.