Hatta: die Berghälfte Dubais, die im Prospekt fehlt

Hatta ist Dubais Bergexklave, etwa neunzig Minuten von der Stadt entfernt am Fuß des Hajar-Gebirges: Fels und ein türkisfarbener Stausee statt Glasfassaden, dazu spürbar kühlere Luft. Die Regierung baut den Ort gezielt zu einem Ökotourismus-Cluster aus.

Wo liegt Hatta, und warum ist es abgetrennt?

Hatta gehört verwaltungstechnisch zu Dubai, liegt geografisch aber getrennt davon, an der Grenze zu Oman und mit dem Gebiet anderer Emirate dazwischen. Das ist ein Erbe der historischen Besiedlung der Region und keine moderne Planungsentscheidung.

Die Fahrt aus der Stadt dauert auf guter Straße rund neunzig Minuten. Genau diese Entfernung hat den Ort bewahrt: Er lag nie nah genug, um von der Metropole verschluckt zu werden.

Den Rest erledigt die Höhe. Alpin ist es nicht, doch der Temperaturunterschied zur Küste reicht im Sommer aus, um zu verändern, was man draußen unternehmen kann.

Was gibt es dort tatsächlich?

Der Staudamm mit seinem Stausee ist das Wahrzeichen: ein Band aus türkisfarbenem Wasser zwischen kahlem Fels, mit Kajaks darauf. Das Heritage Village und das restaurierte Fort stehen für die Geschichte, und die umliegenden Wadis bieten Wander- und Mountainbike-Strecken.

Das Übernachtungsangebot ist von fast nichts auf eine Mischung aus Hotels, Lodges und organisiertem Camping gewachsen. Es richtet sich an Wochenendgäste aus der Stadt, nicht an internationale Touristen.

Das Gesamtangebot lautet: zwei Tage Auszeit ohne Flug. Für eine Stadt voller Expats, die ständig fliegen, erweist sich das als echter Markt.

Wie sieht das Entwicklungsprogramm aus?

Das ist ein Staatsprojekt und kein organischer Tourismusboom. Dubai hat einen Entwicklungsplan für Hatta veröffentlicht, der Hotellerie, Sportinfrastruktur, Wegenetze und Einrichtungen umfasst, die Besucher über Nacht statt nur für einen Nachmittag halten sollen.

Die erklärte Logik ist Diversifizierung: Das Emirat soll neben Strand und Shopping ein Berg- und Abenteuerangebot erhalten, und die Einwohner sollen ein Ausflugsziel innerhalb des Emirats bekommen.

Diese staatliche Rückendeckung zählt für jeden, der kommerziell darüber nachdenkt. Wo der Staat die Infrastruktur baut, sieht das Risikoprofil anders aus als bei einem privaten Resort, das auf eine Nachfrage setzt, die es erst erzeugen muss.

Ist es ein Investmentmarkt?

Hatta ist in keinem herkömmlichen Sinn ein Investmentmarkt. Der Wohnbestand ist klein, das Transaktionsvolumen winzig, und einen Mietmarkt, der dem der Stadt ähnelt, gibt es nicht.

Es gibt eine Hospitality- und Freizeitgeschichte: Lodges, Camps, Tourveranstalter und die Betriebe, die Wochenendgäste versorgen. Das ist ein operatives Geschäft und kein passives Asset.

Wenn Ihnen jemand sagt, Hatta sei das nächste Dubai-Immobilienprojekt, bitten Sie ihn um vergleichbare Transaktionen. Bleibt die Antwort aus, ist das die Antwort.

Warum gehört es in diese Reihe?

Weil es zeigt, wie das Emirat Nachfrage gezielt aufbaut. Hatta hatte Landschaft und sonst nichts; die Besucher kamen den Wegen, den Hotels und der Zufahrtsstraße nach, in dieser Reihenfolge.

Es ist derselbe Mechanismus wie in jedem anderen Viertel dieser Rubrik: erst Infrastruktur, dann Menschen, dann Preise. Bei Hatta ist die Abfolge sichtbar, weil sie an einem kleinen Ort zu einer Zeit abläuft.

Außerdem ist es ein nützliches Korrektiv zu der Vorstellung, Dubai bestehe nur aus dem Küstenstreifen. Das Emirat ist viel größer als der Teil, der auf Fotos erscheint, und die Planung gilt für alles.

Wann sollte man hinfahren?

Im Winter, natürlich – die Saison dauert etwa von November bis März, außerhalb davon sind die Berge so heiß wie alles andere.

Wenn möglich unter der Woche. Am Freitag und Samstag ist der Staudamm wirklich voll, und der Reiz des Ortes ist ja die Ruhe.

Und nehmen Sie die Grenze ernst: Teile der Umgebung liegen nahe an Oman, und manche Wege führen durch Gelände, in dem das eine Rolle spielt. Ein Standardhinweis, aber er gehört gesagt.

Was kann man an einem Wochenende unternehmen?

Der Staudamm mit Stausee füllt fast einen Tag: Kajaks, Stand-up-Paddleboards und Wasserfahrräder auf türkisfarbenem Wasser zwischen kahlem Fels, dazu der meistfotografierte Blick des Emirats.

Dann das Hatta-Schriftzeichen am Hang, erreichbar über einen Fußweg mit Aussichtspunkten; das Heritage Village mit Fort, Wachtürmen und restaurierter Bergarchitektur; Dutzende Kilometer markierter Rad- und Wanderwege in unterschiedlichen Schwierigkeitsgraden; und ein Bienengarten mit Honigfarm, der mit Kindern gut funktioniert.

Die Übernachtung ist inzwischen ein eigenes Produkt, von Glamping und Caravans am Wasser bis zu Berglodges, in der Hochsaison Wochen im Voraus ausgebucht. Die angekündigten Ergänzungen – eine Seilbahn zu den Gipfeln, Resorteinrichtungen, mehr Angebote rund um den Stausee – sind die nächste Phase des Programms und kein Gerücht.

Was nehmen Sie daraus mit?

Als Bewohner: die beste Kurzreise, die das Emirat bietet, und der Grund, etwas mit einem Kofferraum zu besitzen, der groß genug für Fahrräder ist.

Als Investor: eher eine Fallstudie als ein Markt. Beobachten Sie, was der Staat baut und wie schnell die Besucher folgen – dasselbe Muster wiederholt sich in den Vierteln, in denen Sie tatsächlich kaufen werden.

Und als Gegengewicht zur Prospektversion von Dubai, was nützlich ist, wenn Sie entscheiden, wo Sie eine große Summe anlegen.

Es steckt auch ein leiseres Argument über das Emirat selbst darin. Eine Regierung, die in ein Bergdorf mit wenigen tausend Einwohnern investiert, auf einem Horizont von Jahrzehnten und ohne erkennbare kommerzielle Rendite, verhält sich wie ein Eigentümer und nicht wie ein Promoter.

Für jeden, der ein Objekt kauft, das davon abhängt, wie der Ort in den nächsten zwanzig Jahren geführt wird, ist dieses Muster mehr wert als jedes einzelne Projekt.