Hatta, la metà montana di Dubai che nessun opuscolo racconta

Hatta è l'exclave montana di Dubai, a circa novanta minuti dalla città, ai piedi della catena dell'Hajar: roccia e un bacino turchese al posto del vetro, e un'aria davvero più fresca. Il governo la sta trasformando in un polo di ecoturismo.

Dove si trova Hatta e perché è separata?

Hatta fa amministrativamente parte di Dubai, ma è geograficamente staccata: si trova al confine con l'Oman, con il territorio di altri emirati in mezzo. È un lascito del modo in cui la regione è stata popolata nella storia, non una scelta urbanistica moderna.

Il viaggio dalla città richiede circa novanta minuti su una buona strada. È questa distanza ad aver preservato il luogo: non è mai stato abbastanza vicino da essere assorbito dalla metropoli.

Il resto lo fa l'altitudine. Non è un clima alpino, ma la differenza di temperatura estiva rispetto alla costa basta a cambiare ciò che si può fare all'aperto.

Che cosa c'è davvero?

La diga con il suo bacino è l'immagine simbolo: una fascia d'acqua turchese tra rocce spoglie, con i kayak sulla superficie. Il villaggio storico e il forte restaurato raccontano la storia, mentre i wadi circostanti ospitano sentieri per trekking e mountain bike.

La ricettività è passata da quasi nulla a un mix di hotel, lodge e campeggi organizzati, pensato per i visitatori del fine settimana provenienti dalla città più che per i turisti internazionali.

La proposta complessiva è una pausa di due giorni senza prendere un aereo, che per una città di espatriati abituati a volare di continuo si rivela un mercato reale.

Qual è il programma di sviluppo?

Si tratta di un progetto statale, non di un boom turistico spontaneo. Dubai ha pubblicato un piano di sviluppo per Hatta che comprende ospitalità, infrastrutture sportive, reti di sentieri e servizi pensati per trattenere i visitatori per la notte e non solo per un pomeriggio.

La logica dichiarata è la diversificazione: dare all'emirato un prodotto di montagna e avventura accanto al mare e allo shopping, e offrire ai residenti una meta all'interno dell'emirato.

Questo sostegno conta per chi ragiona in termini commerciali. Dove lo Stato costruisce le infrastrutture, il profilo di rischio è diverso da quello di un resort privato che scommette su una domanda da creare da solo.

È un mercato d'investimento?

Hatta non è un mercato d'investimento in senso convenzionale. L'offerta residenziale è ridotta, il volume delle transazioni è minimo e non esiste un mercato degli affitti paragonabile a quello della città.

Esiste invece una storia di ospitalità e tempo libero: lodge, campi, operatori turistici e le attività che servono i visitatori del fine settimana. È un'attività operativa, non un bene passivo.

Se qualcuno vi dice che Hatta sarà la prossima grande occasione immobiliare di Dubai, chiedetegli di mostrarvi transazioni comparabili. L'assenza di una risposta è la risposta.

Perché rientra in questa serie?

Perché mostra come l'emirato costruisca la domanda in modo deliberato. Hatta aveva paesaggio e nient'altro; i visitatori sono arrivati dopo, seguendo i sentieri, gli hotel e la strada di accesso, in quest'ordine.

È lo stesso meccanismo all'opera in ogni quartiere trattato negli altri contenuti di questa sezione: prima le infrastrutture, poi le persone, poi i prezzi. Hatta è la versione in cui la sequenza è visibile, perché avviene in un solo piccolo luogo e in un solo momento.

È anche un utile correttivo all'idea che Dubai sia solo la fascia costiera. L'emirato è molto più grande della parte che compare nelle fotografie, e la pianificazione riguarda tutto il territorio.

Quando conviene andarci?

In inverno, ovviamente: la stagione va grosso modo da novembre a marzo, e al di fuori di essa le montagne sono calde come tutto il resto.

Se possibile, nei giorni feriali. La diga è davvero affollata il venerdì e il sabato, mentre il bello del posto è proprio la quiete.

E prendete sul serio il confine: parti dell'area circostante sono vicine all'Oman e alcuni sentieri attraversano zone in cui la cosa conta. Un consiglio standard, ma che vale la pena ricordare.

Che cosa si può fare in un fine settimana?

La diga e il suo bacino occupano gran parte di una giornata: kayak, paddleboard e pedalò sull'acqua turchese tra rocce spoglie, nel panorama più fotografato dell'emirato.

Poi la scritta Hatta sul pendio, raggiungibile con un sentiero dotato di punti panoramici; l'Heritage Village con il suo forte, le torri di guardia e l'architettura di montagna restaurata; decine di chilometri di sentieri segnalati per ciclismo e trekking di vario livello; e un giardino delle api con un'azienda del miele, ideale per i bambini.

Pernottare è ormai un prodotto a sé, dal glamping e dalle roulotte in riva all'acqua ai lodge di montagna, prenotati con settimane di anticipo in alta stagione. Le aggiunte annunciate, cioè una funivia verso le cime, strutture da resort e più attività attorno al bacino, sono la fase successiva del programma e non semplici voci.

Che cosa ne trarreste?

Da residente: la migliore pausa breve che l'emirato offra, e il motivo per avere un'auto con un bagagliaio abbastanza grande per le biciclette.

Da investitore: un caso di studio più che un mercato. Osservate che cosa costruisce lo Stato e con quale rapidità arrivano i visitatori: lo stesso schema si ripete nei quartieri in cui effettivamente comprerete.

E come contrappeso alla versione da opuscolo di Dubai, cosa utile da avere quando si decide dove spendere una grossa somma di denaro.

C'è anche un argomento più sottile sull'emirato stesso. Un governo che investe in un villaggio di montagna con poche migliaia di abitanti, su un orizzonte di decenni e senza un ritorno commerciale evidente, si comporta da proprietario e non da promotore.

Per chi acquista un bene che dipende da come il luogo sarà gestito nei prossimi vent'anni, questo comportamento vale più di qualsiasi singolo progetto.