Hatta: górska połowa Dubaju, której nie ma w folderach reklamowych

Hatta to górska eksklawa Dubaju, około dziewięćdziesięciu minut jazdy od miasta, u podnóża pasma Hadżar: skała i turkusowy zbiornik zamiast szkła oraz powietrze, które naprawdę jest chłodniejsze. Rząd od lat przekształca ją w klaster ekoturystyczny.

Gdzie leży Hatta i dlaczego jest oddzielona od miasta?

Hatta administracyjnie należy do Dubaju, ale geograficznie jest od niego odcięta: leży przy granicy z Omanem, a pomiędzy nią a miastem rozciągają się terytoria innych emiratów. To pozostałość po historycznym osadnictwie w regionie, a nie nowoczesna decyzja planistyczna.

Dojazd z miasta zajmuje około dziewięćdziesięciu minut dobrą drogą. To właśnie dystans zachował to miejsce: nigdy nie leżało dość blisko, by zostać wchłonięte przez metropolię.

Resztę załatwia wysokość. To nie są Alpy, ale różnica letnich temperatur w porównaniu z wybrzeżem wystarcza, by zmieniło się to, co można robić na świeżym powietrzu.

Co tam właściwie jest?

Tama wraz ze zbiornikiem to wizytówka regionu: pas turkusowej wody między nagimi skałami, po którym pływają kajaki. Wioska dziedzictwa i odrestaurowany fort opowiadają historię miejsca, a okoliczne wadi oferują szlaki piesze i rowerowe.

Baza noclegowa urosła z niemal zera do mieszanki hoteli, lodge'y i zorganizowanych pól kempingowych, skierowanych do weekendowych gości z miasta, a nie do turystów z zagranicy.

Cała oferta sprowadza się do dwudniowego wypadu bez lotu, a dla miasta pełnego ekspatów, którzy nieustannie latają, okazuje się to prawdziwym rynkiem.

Na czym polega program rozwoju?

To projekt państwowy, a nie organiczny boom turystyczny. Dubaj opublikował plan rozwoju Hatty obejmujący hotelarstwo, infrastrukturę sportową, sieć szlaków i obiekty, które mają zatrzymać gości na noc, a nie tylko na popołudnie.

Deklarowana logika to dywersyfikacja: dać emiratowi produkt górski i przygodowy obok plaży i zakupów oraz dać mieszkańcom miejsce, dokąd mogą pojechać bez opuszczania emiratu.

To poparcie ma znaczenie dla każdego, kto myśli o tym komercyjnie. Tam, gdzie infrastrukturę buduje państwo, profil ryzyka jest inny niż w prywatnym kurorcie, który stawia na popyt, jaki dopiero musi sam wykreować.

Czy to rynek inwestycyjny?

Hatta nie jest rynkiem inwestycyjnym w żadnym konwencjonalnym sensie. Zasób mieszkaniowy jest niewielki, wolumen transakcji znikomy, a rynku najmu choćby zbliżonego do miejskiego po prostu nie ma.

Istnieje tu historia hotelarska i rekreacyjna: lodge'e, obozy, organizatorzy wycieczek i firmy obsługujące weekendowych gości. To działalność operacyjna, a nie aktywo pasywne.

Jeśli ktoś mówi, że Hatta to kolejny hit na rynku nieruchomości w Dubaju, poproście go o transakcje porównawcze. Brak odpowiedzi jest odpowiedzią.

Dlaczego to miejsce znalazło się w tym cyklu?

Ponieważ pokazuje, jak emirat świadomie buduje popyt. Hatta miała krajobraz i nic więcej; goście przyszli za szlakami, hotelami i drogą dojazdową, właśnie w tej kolejności.

To ten sam mechanizm, który działa w każdej dzielnicy omawianej w tym dziale: najpierw infrastruktura, potem ludzie, potem ceny. Hatta to wersja, w której kolejność widać jak na dłoni, bo dzieje się w jednym małym miejscu i w jednym czasie.

Jest to też użyteczna korekta przekonania, że Dubaj to wyłącznie nadmorski pas. Emirat jest znacznie większy niż część pokazywana na zdjęciach, a planowanie obejmuje całość.

Kiedy jechać?

Oczywiście zimą: sezon trwa mniej więcej od listopada do marca, poza nim góry są równie gorące jak wszędzie indziej.

Jeśli się da, w dni robocze. Tama jest naprawdę zatłoczona w piątki i soboty, a sens tego miejsca polega na ciszy.

I proszę poważnie traktować granicę: część okolicy leży blisko Omanu, a niektóre szlaki prowadzą przez teren, gdzie ma to znaczenie. Rada standardowa, ale warto ją powtórzyć.

Co można robić podczas weekendu?

Tama i zbiornik zajmują większość dnia: kajaki, deski SUP i rowery wodne na turkusowej wodzie między nagimi skałami, a do tego najczęściej fotografowany widok w całym emiracie.

Następnie napis Hatta na zboczu, do którego prowadzi ścieżka z punktami widokowymi; Wioska Dziedzictwa z fortem, wieżami strażniczymi i odrestaurowaną architekturą górską; dziesiątki kilometrów oznakowanych szlaków rowerowych i trekkingowych o różnym poziomie trudności oraz ogród pszczeli z pasieką, który świetnie sprawdza się z dziećmi.

Nocleg stał się dziś odrębnym produktem: od glampingu i kamperów nad wodą po górskie lodge'e, rezerwowane z tygodniowym wyprzedzeniem w szczycie sezonu. Zapowiedziane rozbudowy, czyli kolejka linowa na szczyty, obiekty wypoczynkowe i więcej atrakcji wokół zbiornika, to kolejny etap programu, a nie plotka.

Co można z tego wynieść?

Jako mieszkaniec: najlepszy krótki wypad, jaki oferuje emirat, i powód, by mieć auto z bagażnikiem wystarczająco dużym na rowery.

Jako inwestor: studium przypadku, a nie rynek. Proszę obserwować, co buduje państwo i jak szybko napływają goście; ten sam wzorzec powtarza się w dzielnicach, w których rzeczywiście będzie Pan kupować.

I jako przeciwwaga dla folderowej wersji Dubaju, co jest cenne, gdy decyduje Pan, gdzie ulokować dużą kwotę.

Jest tu też cichszy argument dotyczący samego emiratu. Rząd, który inwestuje w górską wioskę z kilkoma tysiącami mieszkańców, w perspektywie dziesięcioleci i bez oczywistego zwrotu komercyjnego, zachowuje się jak właściciel, a nie jak promotor.

Dla każdego, kto kupuje aktywo zależne od tego, jak to miejsce będzie zarządzane przez najbliższe dwadzieścia lat, ten wzorzec jest wart więcej niż jakikolwiek pojedynczy projekt.