Haven, Raffles, Nobu, Sobha Reserve, Club Drive: Dubais ungleiche Projekte im Vergleich

Haven von Aldar, Raffles, Nobu, Sobha Reserve, Bay 2 und Club Drive von Emaar in Dubai Hills, im Oktober 2023 gemeinsam betrachtet, gehören zu verschiedenen Segmenten und lassen sich nicht nach dem Einstiegspreis ordnen. Die praktikable Reihenfolge lautet: zuerst das Ziel, dann das Segment, dann Bauträger und Lage und erst danach Preis pro Quadratfuß und Zahlungsbedingungen.

Was verkauft jedes dieser Projekte eigentlich?

Jeweils etwas anderes. Haven von Aldar ist eine Wellness-Community mit Schwerpunkt auf Gesundheit. Raffles und Nobu sind Branded Residences im oberen Premium-Segment. Sobha Reserve sind Villen eines Bauträgers, der für Qualität bekannt ist, und Club Drive von Emaar ist Wohnraum in Dubai Hills, einem renommierten grünen Stadtteil.

Nad Al Sheba und Bay 2 standen auf derselben Liste, und gerade diese Bandbreite ist das Problem. Wer einem Käufer alle auf einmal zeigt, verlangt von ihm, eine Villa mit einer Wohnung und eine Hotelmarke mit einem Masterplan abzuwägen.

Die Reihenfolge, die funktioniert, steht fest. Legen Sie das Ziel fest – Ertrag, Wertzuwachs oder ein Zuhause zum Wohnen. Wählen Sie das Segment – erschwinglich, Premium oder Branded. Bewerten Sie Bauträger und Lage. Erst dann vergleichen Sie Preis pro Quadratfuß und Zahlungsbedingungen.

Wofür zahlt ein Käufer bei einer Branded Residence?

Für mehr als Wohnfläche. Raffles und Nobu sind Branded Residences – Wohnungen, die unter dem Namen einer Hotel- oder Lifestyle-Marke vertrieben werden –, und im Preis stecken der Servicestandard, die Verwaltung durch den Betreiber und der Status der Adresse.

Solche Einheiten kosten in der Regel deutlich mehr als vergleichbare Wohnungen ohne Marke in derselben Lage. Dieser Aufschlag hält sich bis zum Wiederverkauf, solange die Marke stark bleibt.

Die Kehrseite sind Kosten und Kontrolle. Die Service Charges in Branded-Projekten liegen meist über dem Marktdurchschnitt, und die Vereinbarung mit dem Betreiber setzt Grenzen – etwa beim Ausbau, bei der Vermietung oder bei der Nutzung der Gemeinschaftsflächen.

Lassen Sie sich vor dem Kauf das vollständige Regelwerk der Residenz geben. Berechnen Sie dann die Nettorendite nach allen Gebühren, nicht allein die Bruttomiete.

Ist eine Wellness-Community wie Haven ein Produkt oder ein Etikett?

Eine eigene Produktklasse, keine Marketing-Verpackung. Haven von Aldar ist als Wellness-Community positioniert, und bei Projekten dieser Art wird der Masterplan von Anfang an um das Thema Gesundheit herum gezeichnet.

Dazu gehören Lauf- und Radwege, Spa-Bereiche, Bepflanzung und Programme für die Bewohner. Für Familien mit Kindern und für Käufer, die selbst dort wohnen wollen, ist das ein greifbarer Wert, der direkt beeinflusst, was sie für Miete oder Kauf zahlen.

Für Anleger wirkt das Konzept als Filter für die Zielgruppe. Der Mieter eines solchen Hauses ist meist zahlungskräftiger und bleibt länger.

Das Konzept muss allerdings umgesetzt und nicht nur erklärt werden. Prüfen Sie, was der Bauträger vertraglich zu bauen verpflichtet ist, und sehen Sie sich seine früheren Communities an, um festzustellen, ob ähnliche Versprechen bis zur Übergabe eingelöst wurden.

Wie viel zählt der Name des Bauträgers?

Sehr viel. Namen wie Aldar, Emaar und Sobha stehen für Qualität, Termintreue und Liquidität, und im Premium- und Branded-Segment ist der Ruf des Bauträgers besonders wichtig, weil er den Wert erhält.

Die Lage erfüllt dieselbe Aufgabe von der anderen Seite. Dubai Hills Estate ist einer der angesehensten grünen Stadtteile der Stadt, mit Golfplatz, Parks und Schulen; Projekte dort sind bei Familien und Anlegern wegen der Qualität des Umfelds und der stetigen Nachfrage gefragt.

Zwischen Marke und Lage ist auf lange Sicht fast immer die Lage wichtiger. Eine Marke stärkt eine gute Lage, rettet aber keine schwache: Der Aufschlag für einen Namen schmilzt mit der Zeit, während Verkehrsanbindung und Umgebung weiter für den Wert arbeiten.

Sollte ein Portfolio eine Villa oder eine Wohnung enthalten?

Sie erfüllen unterschiedliche Aufgaben, und erfahrene Anleger halten oft beides. Die Villen von Sobha Reserve und ein Wohnprojekt wie Club Drive lösen unterschiedliche Probleme, deshalb beginnt die Wahl beim Anlagehorizont und nicht beim Gebäude.

Eine Wohnung in einem gefragten Stadtteil liefert einen stabilen Mietstrom und hohe Liquidität: Die Vermietung ist einfach, und im Bedarfsfall lässt sie sich schneller verkaufen.

Eine Villa ist eine Wette auf Wertzuwachs und auf die Knappheit des Formats. Es gibt objektiv weniger gute Villen in guten Lagen als Wohnungen, der Mieter ist eine Familie, die über Jahre bleibt, und das konkurrierende Angebot ist dünner.

Erlaubt das Budget nur eine Immobilie, ist auf kurzem Horizont meist die Wohnung die praktischere Wahl. Auf langem Horizont schneidet eine Villa in knapper Lage im Gesamtergebnis häufiger besser ab.

Wie vergleicht man Projekte aus verschiedenen Segmenten?

Nicht frontal nach dem Einstiegspreis – das ist der Hauptfehler bei einer Liste wie dieser. Eine Villa in Sobha Reserve lässt sich nicht nach den absoluten Kosten mit einer Wohnung in Bay 2 vergleichen: Zielgruppen, laufende Kosten und Ausstiegswege sind jeweils andere.

Ein sauberer Vergleich bleibt innerhalb eines Segments. Zwischen Segmenten vergleichen Sie Strategien, nicht Immobilien.

Innerhalb jedes Segments bringen Sie die Optionen auf den Preis pro Quadratfuß. Stellen Sie die erwarteten Nettorenditen nebeneinander, Service Charges eingeschlossen. Wägen Sie Übergabetermin und Zahlungsplan ab, denn Geld hat über die Zeit einen Preis.

Prüfen Sie dann, wie viel gleichartiges Angebot bis zur Übergabe in den Stadtteil kommt. Dieser Schritt wird am häufigsten unterschätzt: Selbst ein starkes Projekt verliert an Mietwert, wenn rundherum Tausende ähnlicher Einheiten gleichzeitig übergeben werden.

Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kauf, und in wie vielen Projekten?

In der Regel gibt es die besten Konditionen in der frühen Verkaufsphase, solange der Bauträger noch Interesse für das Projekt aufbaut. Ein früher Einstieg ist nur bei einem verlässlichen Bauträger gerechtfertigt: Ein Launch-Rabatt gleicht das Risiko einer langen Verzögerung nicht aus.

In mehrere Projekte zu investieren ist sinnvoll, wenn das Budget es erlaubt, da die Streuung über Segmente und Stadtteile das Risiko senkt.

Aber zwei überlegte Käufe sind besser als fünf zufällige. Jede Immobilie muss dieselbe Auswahl bestehen – bei Preis pro Quadratfuß, Bauträger und Mietnachfrage.