Lumena Alta: Omniyats 73-stöckiger Turm am Tor zu Business Bay

Lumena Alta steht am Eingang von Business Bay neben der bestehenden Metro, eine zweite Station ist an der Golden Line geplant. Der Turm hat 73 Etagen und 380 Meter und ist per Brücke mit Omniyats früherem Projekt Lumena verbunden.

Warum ziehen Class-A-Büros Anleger an?

Bevor es um die Einzelheiten dieses Projekts geht, sollte man klären, warum Class-A-Büros insgesamt derzeit so sehr im Fokus von Anlegern und Bauträgern stehen.

Dubais Büromarkt hat sich im Premiumsegment deutlich verengt: Das echte Class-A-Angebot hinkt der Nachfrage von Unternehmen, die eine Spitzenadresse für ihren Hauptsitz suchen, weit hinterher.

Dieses Ungleichgewicht zieht Bauträger wie Omniyat weiter ins Bürosegment, das in ihrem Portfolio bisher einen kleineren Anteil als Wohnen und Hotellerie hatte. Ein Markt mit starker, unterversorgter Nachfrage im Premiumbereich ist genau die Lücke, die Bauträger füllen, sobald die Renditen es eindeutig rechtfertigen.

Für Anleger ist dieses Ungleichgewicht das nützlichere Signal als das Marketing eines einzelnen Projekts. Wenn ein Bauträger mit starker Erfolgsbilanz bei Wohnen und Hotellerie bedeutende Mittel in eine neue Anlageklasse steckt, sind die Nachfragezahlen im Gewerbebereich in der Regel zu überzeugend geworden, um sie allein den Büroentwicklern zu überlassen.

Class-A-Bürofläche ist ein sichtbareres Thema am Dubaier Immobilienmarkt geworden, weil multinationale Unternehmen ihre regionalen Hauptsitze und Backoffices in der Stadt ausbauen und weil älterer Gewerbebestand schneller aus der obersten Einstufung herausfällt, als neues Angebot nachrückt.

Ein Turm direkt an einem Verkehrsknoten, mit einer bestehenden Metrolinie heute und einer zweiten in Planung, steht besser da als die meisten Konkurrenzobjekte, schon weil die Pendelzeit eines der ersten Kriterien ist, nach denen große Firmenmieter einen Standort filtern.

Wird ein neuer Turm mit einem bestehenden desselben Bauträgers nicht nur markenmäßig, sondern physisch verbunden, kann ein Bürocampus außerdem in Etappen wachsen, ohne dass Mieter umziehen müssen, wenn das erste Gebäude voll ist.

Wie gut ist die Lage?

Lumena Alta liegt am Eingang von Business Bay und hat eine bequeme Ausfahrt direkt auf die Sheikh Zayed Road – für ein Bürogebäude ein entscheidendes Detail, denn die Erreichbarkeit der Hauptverkehrsader der Stadt gehört zu den obersten Prioritäten von Firmenmietern, die zwischen vergleichbaren Gebäuden wählen.

Die Metrostation Business Bay liegt direkt nebenan, und dieser Rand des Viertels ist gut an Downtown und die übrige Stadt über die Sheikh Zayed Road angebunden. Für einen Büromieter ist diese Kombination aus Autobahnanschluss und Metronähe nahezu das ideale Lageprofil innerhalb von Business Bay.

Kommt eine zweite Metrolinie?

Zusätzlich zur bestehenden Metrostation Business Bay ist in der Nähe eine weitere Station an der Golden Line geplant – einer neuen Metrolinie, die bis 2030 in Betrieb gehen soll.

Damit wird dieser Abschnitt von Business Bay künftig von zwei getrennten Metrolinien bedient, eine Verkehrsredundanz, die nur sehr wenige Standorte im Viertel heute bieten.

Für eine langfristige Büroinvestition zählt eine solche vorausschauende Verkehrsplanung erheblich. Ein Gebäude, das heute gut angebunden ist und innerhalb derselben Haltedauer zusätzliche Anbindung gewinnt, profitiert von steigender Erreichbarkeit, statt sich allein auf bereits fertige Infrastruktur zu verlassen.

Zu beachten ist, dass die Fertigstellung der Golden Line 2030 noch einige Jahre entfernt ist; dieser Vorteil ist daher als mittelfristiger Rückenwind zu betrachten und nicht als etwas, das in den heutigen Mieten schon eingepreist wäre – weshalb ein Kauf vor der Fertigstellung der Station genau dort liegt, wo sich der Gewinn aus besserer Anbindung in der Regel erzielen lässt.

Wie ist die Verbindung zu Lumena?

Lumena Alta liegt direkt an der Metrostation neben Omniyats früherem Projekt, schlicht Lumena genannt, und eine Brücke verbindet beide Türme. Diese Verbindung schafft faktisch einen gemeinsamen Bürocampus statt zweier isolierter Gebäude, die um denselben Mieterkreis konkurrieren.

Für Mieter bringt die Brücke praktischen Nutzen – gemeinsamer Zugang zu Einrichtungen beider Türme, ohne auf die Straße treten zu müssen, was im Klima Dubais einen Großteil des Jahres ein spürbarer Komfort ist.

Wie groß ist der Turm?

Mit 73 Etagen und 380 Metern ist Lumena Alta eine wirklich hohe Ergänzung der Skyline von Business Bay, mit umfangreichem Ausstattungspaket, darunter Pools im gesamten Gebäude.

Oberhalb der Büroetagen soll die Hotelkomponente des Turms das höchste Hotel der MENA-Region werden und spiegelt damit den Anspruch von Omniyats anderem aktuellen Büroprojekt in Business Bay.

Für Anleger bedeutet ein Turm dieser Größe und dieses Anspruchs, an einem der stärksten Verkehrsstandorte des Viertels und direkt mit einem bereits etablierten Schwesterturm verbunden, ein deutlich anderes Risikoprofil als ein freistehendes Bürogebäude ohne bestehende Erfolgsbilanz.

Auch die Brückenverbindung zum ursprünglichen Lumena-Turm ist ein aufschlussreiches Indiz – sie zeigt, dass der Bauträger langfristig plant, beide Projekte als einen einzigen Campus funktionieren zu lassen, statt jeden neuen Launch als isoliertes Einzelobjekt ohne Bezug zum Vorherigen zu behandeln.