Omniyats neuer Büroturm: Warum ganze Etagen kaum zu finden sind

Omniyats neuer Class-A-Turm ist ein reiner Büroturm ohne jede Einzelhandelsfläche, und die kleinste Einheit misst rund 400 Quadratmeter, also etwa 4 300 Quadratfuß. Die Preise steigen mit der Höhe, über den Büroetagen sitzt ein Hotel, und eine echte ganze Etage ist in Dubai inzwischen eine Seltenheit.

Ist der Turm tatsächlich ein reiner Büroturm?

Anders als viele Dubaier Mixed-Use-Türme, die Wohnen, Einzelhandel und Büros unter einem Dach vereinen, ist dieses Omniyat-Projekt ausschließlich auf Büros ausgelegt – eine Einzelhandelskomponente gibt es im Gebäude überhaupt nicht.

Das ist eine bewusste Positionierung, die sich klar an gewerbliche Mieter und Investoren richtet und nicht an ein breiteres, gemischtes Publikum.

Wenn das ganze Gebäude nur einem Zweck dient, lassen sich Design und Ausstattung gezielt auf die Bedürfnisse von Büromietern zuschneiden, statt Grundrisse zu kompromittieren, um auch Laufkundschaft oder die Privatsphäre von Bewohnern zu berücksichtigen – ein Kompromiss, der sich direkt in der Ausstattungsliste niederschlägt.

Außerdem vereinfacht es das Sicherheits- und Zugangskonzept, das gerade Unternehmen schätzen. Ein Turm ohne Laufkundschaft und ohne Bewohner, die zu jeder Tageszeit durch die Gemeinschaftsbereiche gehen, ist deutlich leichter zu kontrollieren als ein echter Mixed-Use-Turm – ein wichtiger Punkt für Firmen mit sensiblen Abläufen oder prominenten Kundenbesuchen.

Die meisten Gespräche über Dubais Büromarkt drehen sich um Mieten und Renditen, doch die interessantere Einschränkung ist derzeit das Angebot einer ganz bestimmten Art.

Wie funktioniert die Preisgestaltung?

Die Preise folgen der Richtung, die Käufer bei einem Premiumgebäude erwarten: Untere Etagen sind günstiger, und die Preise steigen, je höher man kommt – entsprechend den Ausblicken und dem Prestige, das man in Dubais Premiumtürmen mit Büros in den oberen Stockwerken verbindet.

Die Ausstattung geht weit über ein übliches Business-Center hinaus und reicht bis zu einer Sauna unter den Annehmlichkeiten auf den Büroetagen – ein Detail, das zeigt, dass das Projekt am obersten Ende des Class-A-Segments positioniert ist und ebenso über Lifestyle-Angebote wie über Etagenzuschnitt und Spezifikationen konkurriert.

Was befindet sich über den Büros?

Über den Büroetagen geht das Gebäude in ein Hotel über, und der Anspruch ist eindeutig: Es soll das höchste Hotel der MENA-Region werden.

Ein führendes Hospitality-Objekt mit einem Premium-Büroturm in einem einzigen Gebäude zu verbinden, stärkt das Prestige beider Komponenten zugleich.

Für Büromieter und Investoren ist ein Wahrzeichen-Hotel im selben Turm nicht nur eine Hospitality-Geschichte: Es verleiht der Adresse ein Maß an Prestige und täglicher Frequenz, das ein reiner Büroturm allein nicht hätte.

Auch ein Mieter, der internationale Kunden empfängt, profitiert unmittelbar von einem erstklassigen Hotel an derselben Adresse – Besucher können buchstäblich im selben Gebäude übernachten, in dem das Meeting stattfindet. Das ist ein echtes Verkaufsargument, wenn ein Unternehmen seiner eigenen Führung einen Premiumstandort für das Büro begründen muss.

Wie groß ist die kleinste Einheit?

Das kleinste verfügbare Büro im Turm misst rund 400 Quadratmeter, also etwa 4 300 Quadratfuß – schon jetzt eine beachtliche Etagenfläche im Vergleich zu den kleinen Büroeinheiten, die anderswo in Dubai üblich sind.

Eine solche Einheit im 4. Stock wird derzeit für 24 Millionen Dirham angeboten, also etwa 7 Millionen US-Dollar.

Bei diesem Preis handelt es sich eindeutig um eine institutionelle oder vermögende Investorenkategorie und nicht um den Kauf eines Kleinunternehmens: Käufer ist entweder ein Großunternehmen, das sich eigene Firmenzentralen-Flächen sichert, oder ein Investor, der gezielt auf die Knappheit ganzer Gewerbeetagen in diesem Markt setzt.

Warum ist eine ganze Etage so selten?

Das Argument für den Kauf einer ganzen Etage statt einer kleineren Einheit beruht fast vollständig auf Knappheit.

Nach den Wiederverkaufsdaten des Marktes sind ganze Etagen kaum zu finden – in Business Bay bietet derzeit allein der Core Tower ein echtes Ganzetagenprodukt an, während praktisch jedes andere Gebäude im Viertel nur kleinere, unterteilte Büroeinheiten hat.

Diese Knappheit besteht, weil große Unternehmen gezielt eine ganze Etage mieten oder kaufen müssen und nicht nur einen Teilbereich, und es in Business Bay schlicht sehr wenige Gebäude gibt, die das überhaupt anbieten.

Für einen Investor bedeutet der Besitz einer der seltenen ganzen Etagen, genau diese spezielle, unterversorgte Nachfrage bedienen zu können – Mieter, die im Viertel keine vergleichbare Alternative haben.

Genau diese Art von Angebotslücke suche ich, wenn ich Kunden speziell zu Gewerbeimmobilien berate, im Unterschied zu Wohnimmobilien. Eine Wohnung konkurriert mit Tausenden vergleichbarer Einheiten in der ganzen Stadt; eine ganze Büroetage in einem Gebäude wie diesem konkurriert nach den hier beschriebenen Zahlen mit fast nichts.

Ganze Büroetagen sind in den meisten neueren Türmen Dubais aus strukturellem Grund knapp: Bauträger verkaufen kleinere, unterteilte Einheiten an einen breiteren Käuferkreis meist leichter als eine ganze Etage an einen einzigen Käufer, weshalb die meisten Türme von Anfang an in kleineren Abschnitten geplant und vermarktet werden.

Ein Projekt mit echter Ganzetagenverfügbarkeit ist deshalb ungewöhnlich genug, dass große Unternehmen, die so viel zusammenhängende Fläche brauchen, derzeit nur sehr wenige Alternativen haben.