Lumena Alta: la torre di 73 piani di Omniyat all'ingresso di Business Bay

Lumena Alta sorge all'ingresso di Business Bay, accanto alla metro esistente, con una seconda stazione prevista sulla Golden Line. La torre ha 73 piani e 380 metri di altezza ed è collegata con un ponte al precedente progetto Lumena di Omniyat.

Perché gli uffici di classe A attirano gli investitori?

Prima di entrare nei dettagli di questo progetto, vale la pena spiegare perché gli uffici di classe A in generale siano oggi così al centro dell'attenzione di investitori e sviluppatori.

Il mercato degli uffici di Dubai si è irrigidito molto nella fascia alta, con un'offerta di vera classe A ben al di sotto della domanda delle aziende che vogliono un indirizzo di rappresentanza di primo livello.

È questo squilibrio a spingere sviluppatori come Omniyat verso il segmento degli uffici, storicamente una quota minore del loro portafoglio rispetto a residenziale e hospitality. Un mercato con una domanda forte e non soddisfatta nella fascia alta è proprio il tipo di vuoto che gli sviluppatori colmano quando i rendimenti lo giustificano chiaramente.

Per gli investitori, lo stesso squilibrio è un segnale più utile del marketing di qualsiasi singolo progetto. Quando uno sviluppatore con una solida esperienza nel residenziale e nell'hospitality inizia a impegnare capitali significativi in una nuova classe di attività, di solito è perché i numeri della domanda sul lato commerciale sono diventati troppo convincenti per lasciarli ai soli sviluppatori specializzati in uffici.

Gli uffici di classe A sono diventati un tema più visibile nel mercato immobiliare di Dubai man mano che le multinazionali ampliano le sedi regionali e le attività di back office in città e che il patrimonio commerciale più vecchio esce dalla fascia alta della classificazione più in fretta di quanto la nuova offerta lo sostituisca.

Una torre posta direttamente su un nodo di trasporto, con una linea metro già attiva e una seconda prevista, si trova in una posizione più forte della maggior parte dei prodotti per uffici concorrenti, semplicemente perché il tempo di spostamento è una delle prime cose che le grandi aziende inquiline valutano nella scelta della sede.

Abbinare una nuova torre a una già esistente dello stesso sviluppatore, collegata fisicamente e non solo con lo stesso marchio, permette inoltre a un unico campus d'affari di crescere per fasi, senza che gli inquilini debbano traslocare quando il primo edificio è pieno.

Com'è la posizione?

Lumena Alta sorge all'ingresso di Business Bay, con uscita diretta sulla Sheikh Zayed Road, un dettaglio cruciale per un edificio per uffici, poiché l'accesso alla principale arteria della città è una delle priorità per le aziende che scelgono tra edifici comparabili.

La stazione della metro di Business Bay è subito accanto, e questo specifico margine del distretto è ben collegato sia con Downtown sia con il resto della città tramite la Sheikh Zayed Road. Per un inquilino di uffici, questa combinazione di accesso autostradale e vicinanza alla metro è quasi il profilo ideale di posizione all'interno di Business Bay.

Arriverà una seconda linea metro?

Oltre alla stazione metro esistente di Business Bay, è prevista nelle vicinanze un'altra stazione sulla Golden Line, una nuova linea metro che entrerà in servizio entro il 2030.

Ciò significa che questo tratto di Business Bay sarà servito alla fine da due linee metro distinte, un livello di ridondanza dei trasporti che pochissime località del distretto offrono oggi.

Per un investimento in uffici a lungo termine, una pianificazione dei trasporti di questo tipo conta molto. Un edificio ben collegato oggi che guadagna ulteriori collegamenti durante lo stesso periodo di detenzione è in grado di beneficiare di un'accessibilità crescente nel tempo, senza dipendere interamente da infrastrutture già completate.

Va ricordato che una consegna della Golden Line nel 2030 è ancora lontana di diversi anni, quindi questo vantaggio va considerato come una spinta a medio termine e non come qualcosa già incluso negli affitti attuali: ed è proprio per questo che acquistare prima del completamento di quella stazione è il momento in cui di solito si coglie il rialzo derivante dal miglioramento dei collegamenti.

Come si collega a Lumena?

Lumena Alta sorge direttamente accanto alla stazione della metro, vicino al precedente progetto di Omniyat, chiamato semplicemente Lumena, con un ponte fisico che collega le due torri. Questo collegamento crea di fatto un campus di uffici unico e non due edifici isolati in concorrenza per lo stesso bacino di inquilini.

Per gli inquilini il ponte ha un valore pratico: accesso condiviso ai servizi di entrambe le torri senza uscire in strada, una comodità non da poco nel clima di Dubai per buona parte dell'anno.

Quanto è grande la torre?

Con 73 piani e 380 metri, Lumena Alta è un'aggiunta davvero alta allo skyline di Business Bay, con un ricco pacchetto di servizi che comprende piscine in tutto l'edificio.

Sopra i piani degli uffici, la componente alberghiera della torre sarà l'hotel più alto della regione MENA, in linea con l'ambizione dell'altro progetto di uffici attualmente in corso di Omniyat a Business Bay.

Per un investitore, una torre di questa scala e ambizione, in una delle migliori posizioni di trasporto del distretto e collegata direttamente a una torre gemella già affermata, rappresenta un profilo di rischio sensibilmente diverso da quello di un edificio per uffici isolato e privo di uno storico a cui fare riferimento.

Anche il ponte verso la torre Lumena originale è una prova utile di per sé: mostra che lo sviluppatore pianifica di far funzionare i due progetti come un unico campus nel lungo periodo, e non di trattare ogni nuovo lancio come un asset isolato, senza alcun rapporto con quanto è venuto prima.