Mudon Al Ranim: die neueste Phase einer Community, die bereits funktioniert

Der Kauf einer neuen Phase in einer alten Community ist ein besonderer Handel, und ein guter, wenn man versteht, was man eintauscht. Der Park ist schon da, die Schule schon geöffnet, die Läden haben schon Kundschaft – und die Bäume in Ihrer eigenen Straße sind drei Jahre alt.

Was verzeichnet der Projektpass?

Mudon Al Ranim ist in Mudon eingetragen, mit Kinder- und Gartenangeboten. Der Projektpass nennt weder eine Etagenzahl noch eine Einheitenzahl noch einen eigenen Entwickler der Phase, und dieser Beitrag tut das ebenfalls nicht.

Was der Community-Führer festhält, ist das Produkt: Mudon Al Ranim ist die spätere Phase, ein Townhouse-Produkt zu einem niedrigeren Preis als die ursprünglichen Phasen.

Mudon selbst ist eine Villen- und Townhouse-Community von Dubai Properties im Gebiet Dubailand, weitgehend fertiggestellt und bewohnt, angelegt um einen langen Zentralpark, an dem über die gesamte Länge Rad- und Laufstrecken verlaufen.

Der Kauf ist also ein neues Haus in einer funktionierenden Community und nicht ein neues Haus auf einer Baustelle – der Unterschied, der alles Folgende bestimmt.

Was ist eine übergebene Community wert?

Das übliche Risiko im Korridor Dubailand ist, dass man den Masterplan kauft und die erste Phase davon übernimmt – Häuser fertig, Infrastruktur ausstehend, Einzelhandel unvermietet und mehrere Jahre Bauarbeiten nebenan, bis aus der Visualisierung ein Ort wird.

Mudon trägt dieses Risiko nicht. Es ist übergeben, bewohnt und verwaltet, mit Einzelhandel, einer Schule und Kliniken im Betrieb. Es gibt kein Masterplanrisiko und keine Baustelle, neben der man wohnt.

Das ist einen Aufpreis gegenüber den neueren Phasen in der Nähe wert, und der Aufpreis ist meist kleiner als das, was der Unterschied einem Mieter tatsächlich wert ist, der zwischen ihnen wählt.

Der Ausgleich ist der Punkt, mit dem dieser Abschnitt begann: In einer späteren Phase hatte die Begrünung keine Zeit. Die Community ringsum ist ausgewachsen; Ihre eigene Straße nicht, und das dauert Jahre, nicht Jahreszeiten.

Ist der Park das eigentliche Anlagegut?

Der Zentralpark verläuft über die gesamte Länge der Community mit einer Rad- und Laufstrecke daneben, und anders als die meisten Community-Parks in Dubai wird er richtig genutzt – frühmorgens und abends während der gesamten kühleren Jahreshälfte.

Das hat eine messbare Wirkung auf die Mieterbindung. Familien, die dort Sport treiben, spazieren gehen und ihre Kinder spielen lassen, ziehen für eine kleine Mietersparnis nicht in ein identisches Townhouse einen Stadtteil weiter.

Die Nähe zum Park ist die wichtigste interne Preisvariable in Mudon, und sie ist es wert, bezahlt zu werden. Eine Einheit, die an die grüne Achse grenzt, wird am oberen Ende der Spanne vermietet und an einen Selbstnutzer statt an einen Investor verkauft – und der Selbstnutzer ist der Käufer, der mehr zahlt.

Die Strecke verschafft Mudon auch einen demografischen Vorteil: Sie zieht einen etwas älteren, sesshafteren Mieter an als die vergleichbaren Communities in Dubailand, was für einen Vermieter weniger Leerstand und weniger Abnutzung bedeutet.

Wie unterscheiden sich die Phasen?

Die ursprünglichen Phasen von Mudon – Al Salam, Naseem und Arabella – reichen von Townhouses und Doppelhaushälften mit drei und vier Schlafzimmern bis zu größeren freistehenden Villen in den äußeren Reihen. Al Ranim liegt preislich darunter und ist ein Townhouse-Produkt.

Klären Sie Phase und Haustyp vor der Zimmerzahl, denn ein Drei-Zimmer-Haus in einer Phase und eines in einer anderen können sich um ein Drittel in der Wohnfläche unterscheiden. Ein über die gesamte Community gemittelter Preis pro Quadratfuß beschreibt nichts, was es gibt.

Innerhalb einer Phase trennen Grundstückstiefe, die Frage, ob der Garten zum Park oder zum Nachbarn zeigt, und ob die Einheit Mittel- oder Endhaus ist, oben von unten. Ein Endhaus mit seitlichem Garten wird schneller vermietet und lässt sich besser weiterverkaufen, und der Aufpreis ist meist kleiner als der Unterschied in der Beliebtheit.

Im Vergleich zum weiteren Korridor liegt Mudon näher dran als Damac Hills 2 oder Villanova und weiter draußen als Dubai Hills – im mittleren Band des äußeren Rings und entsprechend bepreist.

Wer nimmt den Arbeitsweg in Kauf?

Abseits der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road im Korridor Dubailand, etwa dreißig bis fünfunddreißig Minuten nach Downtown außerhalb der Spitzenzeiten und länger zu Stoßzeiten. Es gibt keine Metro.

Die Straßenanbindung ist unkompliziert und die innere Struktur leicht zu überblicken, was nach einer Kleinigkeit klingt und keine ist – mehrere Communities in Dubailand sind tatsächlich verwirrend, und Mieter merken das innerhalb einer Woche.

Der Haushalt, der diese Fahrt in Kauf nimmt, ist eine Familie, die Arbeitsweg gegen Platz und gegen eine grüne Community eintauscht, die ihre Kinder nutzen können. Das ist ein großes und beständiges Segment, und es verschwindet nicht in einer Stadt, in der die Wohnkosten den Löhnen davongelaufen sind.

Es ist auch preissensibel und innerhalb des Korridors mobil und vergleicht Mudon mit Town Square, The Valley, Villanova und Damac Hills 2 nach Miete pro Schlafzimmer. Park und Schule verhindern, dass der Vergleich rein rechnerisch bleibt.

Was sollten Sie vor einem Angebot prüfen?

Die Entfernung zur Parkachse, zu Fuß abgegangen und nicht auf dem Plan gemessen. Sie ist die wichtigste interne Preisvariable und die wichtigste Bindungsvariable.

Ob die Einheit Mittel- oder Endhaus ist und wohin der Garten zeigt – die Ausrichtung entscheidet, wie viele Monate im Jahr ein kleiner Garten nutzbar ist.

Die Service Charge der Community und was sie finanziert. Der Park und die gemeinsame Begrünung sehen so aus, wie sie aussehen, weil die Abgabe sie bezahlt; lesen Sie die Entwicklung, nicht die Höhe.

Den Zustand der gemeinsamen Einrichtungen, abgegangen und nicht nachgelesen. In einer großen Community zeigt sich die Instandhaltungsfinanzierung zuerst an Pools, Parks und Spielplätzen.

Und die realistisch erzielte Miete speziell für Al Ranim und nicht für Mudon insgesamt, da die Phasen unterschiedlich bepreist und vermietet werden.