Mudon Al Ranim: l'ultima fase di una comunità che già funziona

Comprare una nuova fase di una vecchia comunità è uno scambio specifico, ed è buono se si capisce che cosa si scambia. Il parco c'è già, la scuola è già aperta, i negozi hanno già i clienti, e gli alberi sulla vostra strada hanno tre anni.

Che cosa riporta la scheda del progetto?

Mudon Al Ranim è registrata in Mudon, con servizi per bambini e giardino indicati. La scheda del progetto non indica il numero di piani, il numero di unità né uno sviluppatore separato per la fase, e quindi nemmeno questo articolo lo fa.

Ciò che la guida alla comunità stabilisce è il prodotto: Mudon Al Ranim è il rilascio più recente ed è un prodotto di townhouse a un prezzo inferiore rispetto alle fasi originali.

Mudon stessa è una comunità di ville e townhouse sviluppata da Dubai Properties nell'area di Dubailand, sostanzialmente completa e abitata, organizzata attorno a un lungo parco centrale con piste ciclabili e di corsa che ne percorrono tutta la lunghezza.

Quindi l'acquisto è una casa nuova dentro una comunità funzionante e non una casa nuova dentro un cantiere, ed è questa la distinzione che governa tutto ciò che segue.

Quanto vale una comunità già consegnata?

Il rischio standard nel corridoio di Dubailand è che si compri il masterplan e si riceva la consegna della prima fase: case finite, servizi in attesa, negozi sfitti e diversi anni di lavori accanto prima che il render diventi il luogo.

Mudon non ha questo rischio. È consegnata, abitata e gestita, con negozi di comunità, una scuola e cliniche in funzione al suo interno. Non c'è rischio di masterplan né un cantiere accanto.

Questo vale un premio rispetto ai rilasci più recenti nei dintorni, e il premio è di solito inferiore a quanto la differenza vale davvero per un inquilino che sceglie tra i due.

Il punto compensativo è quello con cui questa sezione è cominciata: in una fase successiva il verde non ha avuto il tempo di crescere. La comunità intorno è matura; la vostra strada no, e ci vorranno anni e non stagioni.

Il parco è l'asset?

Il parco centrale percorre tutta la lunghezza della comunità con una pista ciclabile e di corsa a fianco e, a differenza della maggior parte dei parchi di comunità a Dubai, è usato davvero: al mattino presto e alla sera per tutta la metà più fresca dell'anno.

Questo ha un effetto misurabile sulla fidelizzazione degli inquilini. Le famiglie che vi fanno sport, vi passeggiano e vi lasciano giocare i bambini non si trasferiscono in una townhouse identica a un quartiere di distanza per un piccolo risparmio sull'affitto.

La vicinanza al parco è la principale variabile di prezzo interna a Mudon e vale la pena pagarla. Un'unità che dà sulla dorsale verde si affitta al vertice della fascia e si vende a un utilizzatore finale più che a un investitore, e l'utilizzatore finale è l'acquirente che paga di più.

La pista dà a Mudon anche un vantaggio demografico: attrae un inquilino un po' più maturo e stabile rispetto alle comunità equivalenti di Dubailand, il che per un proprietario significa meno sfitto e meno usura.

Come si confrontano le fasi?

Le fasi originali di Mudon, Al Salam, Naseem e Arabella, vanno da townhouse e case bifamiliari di tre e quattro camere a ville indipendenti più grandi nelle file esterne. Al Ranim sta sotto di esse per prezzo ed è un prodotto di townhouse.

Stabilite la fase e il tipo di casa prima del numero di camere, perché un tre camere in una fase e un tre camere in un'altra possono differire di un terzo nella superficie costruita. Un prezzo per piede quadrato mediato su tutta la comunità non descrive nulla che esista.

All'interno di una fase, ciò che separa l'alto dal basso è la profondità del lotto, se il giardino dà sul parco o sul vicino e se l'unità è centrale o d'angolo. Un'unità d'angolo con giardino laterale si affitta più in fretta e si rivende meglio, e il premio è di solito inferiore alla differenza di desiderabilità.

Rispetto al corridoio più ampio, Mudon sta più vicina al centro di Damac Hills 2 o Villanova e più lontana di Dubai Hills: la fascia mediana dell'anello esterno, e con prezzi di conseguenza.

Chi accetta il tragitto?

Fuori da Sheikh Mohammed Bin Zayed Road nel corridoio di Dubailand, circa trenta-trentacinque minuti fino a Downtown fuori dalle ore di punta e di più nelle ore di punta. Non c'è la metropolitana.

L'accesso stradale è semplice e il tracciato interno è facile da percorrere, il che sembra poco e non lo è: diverse comunità di Dubailand sono davvero confuse da attraversare, e gli inquilini se ne accorgono in una settimana.

La famiglia che accetta questo tragitto scambia il pendolarismo con lo spazio e con una comunità verde che i figli possono usare. È un segmento ampio e duraturo, e non sparirà in una città dove i costi abitativi hanno superato gli stipendi.

È anche sensibile al prezzo e mobile all'interno del corridoio, e confronta Mudon con Town Square, The Valley, Villanova e Damac Hills 2 sul canone per camera. Il parco e la scuola sono ciò che impedisce che il confronto sia puramente aritmetico.

Che cosa controllare prima di offrire?

La distanza dalla dorsale del parco, percorsa a piedi e non misurata sulla pianta. È la principale variabile di prezzo interna e la principale variabile di fidelizzazione.

Se l'unità è d'angolo o centrale e dove dà il giardino: l'orientamento decide per quanti mesi all'anno un piccolo giardino è utilizzabile.

La spesa condominiale della comunità e che cosa finanzia. Il parco e il verde condiviso hanno l'aspetto che hanno perché la spesa li paga; leggete la traiettoria, non il livello.

Lo stato dei servizi condivisi, percorsi a piedi e non letti. In una grande comunità piscine, parchi e aree giochi sono i punti in cui il finanziamento della manutenzione si vede per primo.

E l'affitto realistico ottenuto per Al Ranim in particolare e non per Mudon nel suo insieme, dato che le fasi hanno prezzi diversi e si affittano in modo diverso.