Mudon Al Ranim : la phase la plus récente d'une communauté qui fonctionne déjà

Acheter une nouvelle phase d'une communauté ancienne est un échange précis, et un bon échange si l'on comprend ce que l'on échange. Le parc est déjà là, l'école est déjà ouverte, les commerces ont déjà des clients, et les arbres de votre propre rue ont trois ans.

Qu'indique la fiche du projet ?

Mudon Al Ranim est enregistré à Mudon, avec des équipements pour enfants et des espaces verts. La fiche du projet n'indique ni nombre d'étages, ni nombre d'unités, ni promoteur distinct pour cette phase, et cet article non plus.

Ce que le guide de la communauté établit, c'est le produit : Mudon Al Ranim est la livraison tardive, et c'est un produit de maisons de ville à un prix inférieur à celui des phases d'origine.

Mudon lui-même est une communauté de villas et de maisons de ville développée par Dubai Properties dans la zone de Dubailand, en grande partie achevée et occupée, organisée autour d'un long parc central avec des pistes cyclables et de course sur toute sa longueur.

L'achat porte donc sur une maison neuve dans une communauté en fonctionnement plutôt que sur une maison neuve au milieu d'un chantier, distinction qui gouverne tout ce qui suit.

Que vaut une communauté déjà livrée ?

Le risque habituel dans le corridor de Dubailand est d'acheter le plan directeur et de prendre livraison de sa première phase : maisons achevées, équipements en attente, commerces non loués, et plusieurs années de travaux à côté avant que l'image ne devienne le lieu.

Mudon ne porte pas ce risque. Il est livré, occupé et géré, avec commerces de proximité, école et cliniques en service. Il n'y a aucun risque de plan directeur et aucun chantier à côtoyer.

Cela vaut une prime par rapport aux livraisons plus récentes des environs, et cette prime est généralement plus faible que ce que la différence vaut réellement pour un locataire qui hésite entre les deux.

Le point compensatoire est celui par lequel cette section a commencé : dans une phase tardive, la végétation n'a pas eu le temps de pousser. La communauté autour de vous est mature ; votre propre rue ne l'est pas, et il faudra des années plutôt que des saisons.

Le parc est-il l'actif ?

Le parc central s'étend sur toute la longueur de la communauté, avec une piste cyclable et de course à ses côtés, et, contrairement à la plupart des parcs de communautés de Dubaï, il est vraiment utilisé, tôt le matin et en soirée pendant toute la moitié fraîche de l'année.

Cela a un effet mesurable sur la fidélisation des locataires. Les familles qui y font du sport, s'y promènent et y laissent jouer leurs enfants ne déménagent pas dans une maison de ville identique à un quartier de là pour une petite économie de loyer.

La proximité du parc est la principale variable de prix interne à Mudon, et elle vaut la peine d'être payée. Une unité donnant sur l'axe vert se loue en haut de la fourchette et se vend à un occupant plutôt qu'à un investisseur, et l'occupant est l'acheteur qui paie le plus.

La piste donne aussi à Mudon un avantage démographique : elle attire un locataire un peu plus âgé et plus installé que dans les communautés comparables de Dubailand, ce qui, pour un bailleur, signifie moins de vacance et moins d'usure.

Comment les phases se comparent-elles ?

Les phases d'origine de Mudon (Al Salam, Naseem et Arabella) vont des maisons de ville de trois et quatre chambres et des maisons jumelées aux villas individuelles plus grandes des rangées extérieures. Al Ranim se situe en dessous pour le prix et est un produit de maisons de ville.

Établissez la phase et le type de maison avant le nombre de chambres, car un trois-chambres d'une phase et un trois-chambres d'une autre peuvent différer d'un tiers en surface construite. Un prix au pied carré moyenné sur toute la communauté ne décrit rien d'existant.

Au sein d'une phase, ce qui sépare le haut du bas, c'est la profondeur de la parcelle, l'orientation du jardin vers le parc ou vers le voisin, et le fait que l'unité soit en milieu ou en bout de rangée. Une unité d'extrémité avec jardin latéral se loue plus vite et se revend mieux, et la prime est généralement plus faible que l'écart de désirabilité.

Par rapport au corridor élargi, Mudon se situe plus près que Damac Hills 2 ou Villanova et plus loin que Dubai Hills : la bande intermédiaire de la couronne extérieure, avec des prix en conséquence.

Qui accepte le trajet ?

Au départ de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, dans le corridor de Dubailand, à environ trente à trente-cinq minutes de Downtown hors pointe, et davantage aux heures de pointe. Il n'y a pas de métro.

L'accès routier est simple et l'organisation interne facile à comprendre, ce qui paraît un détail et n'en est pas un : plusieurs communautés de Dubailand sont vraiment déroutantes à parcourir, et les locataires s'en aperçoivent en une semaine.

Le foyer qui accepte ce trajet est une famille qui échange le déplacement contre de l'espace et une communauté verte que ses enfants peuvent utiliser. C'est un segment large et durable, qui ne disparaîtra pas dans une ville où le coût du logement a dépassé les salaires.

Il est aussi sensible au prix et mobile dans le corridor, comparant Mudon à Town Square, The Valley, Villanova et Damac Hills 2 sur le loyer par chambre. Le parc et l'école font que la comparaison n'est pas purement arithmétique.

Que vérifier avant de faire une offre ?

La distance à l'axe du parc, parcourue à pied plutôt que mesurée sur un plan. C'est la principale variable de prix interne et la principale variable de fidélisation.

Si l'unité est en bout ou en milieu de rangée, et vers où s'oriente le jardin : l'orientation décide du nombre de mois par an où un petit jardin est utilisable.

Les charges de la communauté et ce qu'elles financent. Le parc et les espaces verts partagés ont l'allure qu'ils ont parce que les charges les paient ; lisez la trajectoire plutôt que le niveau.

L'état des équipements partagés, parcourus plutôt que lus. Dans une grande communauté, piscines, parcs et aires de jeux sont l'endroit où le financement de l'entretien se voit en premier.

Et le loyer réellement obtenu pour Al Ranim en particulier plutôt que pour Mudon dans son ensemble, car les phases n'ont ni les mêmes prix ni les mêmes loyers.