Perché l'Oman batte Bali e la Thailandia come investimento in una seconda casa

L'Oman è uno dei pochi mercati che funziona sia come reddito da locazione sia come luogo in cui si desidera davvero trascorrere del tempo. È posizionato deliberatamente lontano dalla logica della megalopoli come Dubai, più vicino nello spirito a Thailandia, Bali, Bulgaria, Turchia o Grecia.

Si può davvero usare un immobile turistico qui?

Il fascino centrale dell'Oman per questa categoria di acquirenti è che è impostato esplicitamente sugli immobili turistici: una casa pensata come vera destinazione di vacanza, non solo come unità in affitto in una torre qualunque.

La distinzione conta per chi ha come priorità un luogo in cui vuole davvero andare, e non un investimento che non intende mai vedere di persona.

Il caso d'uso più comune è semplice: affittare l'immobile quando non si è presenti, incassare il reddito e poi usarlo di persona una o due volte l'anno per le proprie vacanze. Con questo modello l'immobile si ripaga in gran parte tra una visita personale e l'altra, anziché restare vuoto come puro centro di costo per undici mesi l'anno.

Chi chiede informazioni su una seconda casa ha di solito in mente una di due destinazioni: un luogo solo per il reddito da locazione, oppure un luogo in cui vuole davvero trascorrere del tempo.

Quali sono le opzioni di proprietà?

Oltre al modello affitto-e-visita, c'è una seconda opzione: viverci di persona, evitando di pagare prezzi da resort o da hotel per ogni vacanza fatta nella regione.

Per l'acquirente che frequenta comunque la zona, possedere l'immobile può risultare nel tempo molto più economico che prenotare ripetutamente soggiorni in hotel.

La terza opzione è l'approccio d'investimento più tradizionale: trattare l'acquisto come pura posizione finanziaria e attendere che il settore turistico e immobiliare dell'Oman cresca fino al livello già raggiunto dagli Emirati.

Tutti e tre gli approcci si fondano sullo stesso immobile, ed è in parte ciò che rende questo mercato flessibile per acquirenti con obiettivi e orizzonti temporali diversi.

Come si posiziona l'Oman rispetto a Bali e alla Thailandia?

Invece di essere promosso come megalopoli o capitale globale alla maniera di Dubai, l'Oman si posiziona in un gruppo di mercati consolidati di stile di vita e villeggiatura: Thailandia, Bali, Bulgaria, Turchia e Grecia.

È una scelta deliberata del gruppo di confronto e dice a quale tipo di acquirente si rivolge questo mercato.

Ognuno di quei mercati di riferimento ha costruito la propria reputazione con una formula simile: paesaggi naturali, un ritmo più lento rispetto a una grande città e un mercato immobiliare abbastanza accessibile agli acquirenti internazionali, senza i prezzi di un polo finanziario globale.

L'Oman si propone con la stessa formula, ma in una fase della curva di crescita che è per ora più precoce rispetto ai nomi più affermati dell'elenco.

Questo posizionamento in fase iniziale ha due facce, ed è giusto parlarne con franchezza ai clienti.

Essere in una fase precoce della curva di crescita è proprio il motivo per cui i prezzi d'ingresso restano più bassi rispetto ai mercati turistici più maturi, ma significa anche che infrastrutture turistiche, collegamenti aerei e riconoscibilità internazionale, che Bali o la Turchia hanno costruito in decenni, in Oman sono ancora in fase di sviluppo e oggi non sono del tutto compiute.

I mercati che vengono paragonati a Bali, alla Thailandia o all'Europa meridionale tendono ad avere un fascino comune: una cultura e un paesaggio locali autentici, anziché uno skyline costruito apposta per il turismo, abbinati a un costo d'ingresso inferiore a quello di destinazioni turistiche più consolidate. È di solito questa combinazione ad attirare i primi acquirenti, prima che i prezzi raggiungano il crescente profilo del mercato.

Si può vedere di persona prima?

Invece di chiedere agli acquirenti di impegnarsi solo su rendering e cifre, qui si offre un tour diretto dell'immobile.

Un'occasione per girare lo sviluppo in golf cart, vedere ciò che è attualmente in costruzione ed entrare nelle ville completate o campione, senza affidarsi interamente al materiale di marketing.

Questo tipo di accesso diretto è una parte significativa della due diligence per qualsiasi acquisto di immobili turistici, e vale la pena accettare l'invito dei costruttori prima di impegnarsi, in Oman o altrove: una visita al sito fa emergere dettagli su qualità costruttiva, infrastrutture circostanti e ritmo effettivo dello sviluppo che nessun opuscolo restituisce per intero.

A chi si adatta questo tipo di investimento?

Questa struttura si adatta a un tipo preciso di acquirente: chi vuole un vero uso personale dell'immobile, non solo un rendimento su un foglio di calcolo, ma non vuole nemmeno che il bene resti inattivo e improduttivo per gran parte dell'anno.

Il modello «affitto quando sono via, uso saltuariamente» è costruito proprio per questa via di mezzo.

Si adatta meno a chi punta solo al rendimento massimo senza alcun interesse per l'uso personale: per questo obiettivo, un semplice buy-to-let in un mercato locativo più ampio e più liquido può essere uno strumento più efficiente. Capire a quale dei due profili si appartiene davvero è il primo e più utile filtro prima di confrontare l'Oman con qualsiasi altra destinazione turistica.

Prima di impegnare capitale in qualsiasi mercato di seconde case, incoraggio i clienti a essere onesti con se stessi su quanto spesso useranno realisticamente l'immobile.

Una villa visitata una volta ogni due o tre anni è, in pratica, un investimento locativo con una vacanza occasionale in più, e va valutata prima di tutto sui fondamentali della locazione, considerando l'uso personale un bonus e non la giustificazione principale dell'acquisto.