Nowy biurowiec Omniyat: dlaczego całe piętra są niemal nie do zdobycia

Nowa wieża klasy A od Omniyat to wyłącznie biura, bez żadnej powierzchni handlowej, a najmniejsza jednostka ma około 400 metrów kwadratowych, czyli mniej więcej 4 300 stóp kwadratowych. Ceny rosną wraz z wysokością, nad piętrami biurowymi znajduje się hotel, a prawdziwe całe piętro jest dziś w Dubaju towarem deficytowym.

Czy wieża naprawdę jest wyłącznie biurowa?

W odróżnieniu od wielu dubajskich wieżowców o funkcji mieszanej, które łączą pod jednym dachem mieszkania, handel i biura, ten projekt Omniyat powstaje w całości z myślą o biurach – w budynku nie ma żadnej części handlowej.

To świadomy wybór pozycjonowania, skierowany wprost do najemców komercyjnych i inwestorów, a nie do szerszej, mieszanej grupy odbiorców.

Skupienie całego budynku na jednej funkcji pozwala zaprojektować układ i udogodnienia dokładnie pod potrzeby najemców biurowych, bez kompromisów wynikających z ruchu klientów sklepów czy wymogów prywatności mieszkańców – a ten kompromis widać wprost na liście udogodnień.

Upraszcza to również system bezpieczeństwa i kontroli dostępu, który szczególnie cenią najemcy korporacyjni. Wieżowiec bez ruchu handlowego i bez mieszkańców przemieszczających się po częściach wspólnych o każdej porze jest znacznie łatwiejszy do zabezpieczenia niż obiekt o prawdziwie mieszanej funkcji, co ma znaczenie dla firm o wrażliwej działalności lub przyjmujących ważnych klientów.

Większość rozmów o dubajskim rynku biur dotyczy czynszów i rentowności, ale dziś ciekawsze jest ograniczenie innego rodzaju: podaż bardzo konkretnego produktu.

Jak wyglądają ceny?

Ceny w wieży układają się w kierunku, jakiego kupujący oczekują od budynku premium: niższe piętra są tańsze, a koszt rośnie wraz z wysokością, odzwierciedlając widoki i prestiż typowe dla górnych pięter biurowych w dubajskich wieżach najwyższej klasy.

Lista udogodnień wykracza daleko poza standardowe centrum biznesowe – obejmuje nawet saunę w części biurowej, co pokazuje, że projekt jest pozycjonowany na samym szczycie segmentu biur klasy A i konkuruje zarówno komfortem życia, jak i powierzchnią pięter oraz parametrami technicznymi.

Co znajduje się nad biurami?

Nad piętrami biurowymi budynek przechodzi w część hotelową, a ambicja jest tu jasno określona: ma to być najwyższy hotel w regionie MENA.

Połączenie czołowego obiektu hotelowego z biurowcem premium w jednym budynku to strategia, która ma jednocześnie podnosić prestiż obu części.

Dla najemców biur i inwestorów głośny hotel w tej samej wieży to nie tylko historia o hotelarstwie – dodaje adresowi prestiżu i codziennego ruchu, jakich samodzielny biurowiec by nie miał.

Najemca przyjmujący zagranicznych klientów zyskuje też bezpośrednio na tym, że w tym samym budynku działa hotel najwyższej klasy: goście mogą nocować dosłownie w tym samym miejscu, w którym odbywa się spotkanie. To realny argument, gdy firma musi uzasadnić przed zarządem wybór prestiżowej lokalizacji biura.

Jak duża jest najmniejsza jednostka?

Najmniejsze dostępne biuro w wieży ma około 400 metrów kwadratowych, czyli około 4 300 stóp kwadratowych – to już bardzo duża powierzchnia piętra w porównaniu z małymi biurami spotykanymi w innych częściach Dubaju.

Jedna taka jednostka, na 4. piętrze, jest obecnie dostępna za 24 miliony dirhamów, czyli około 7 milionów dolarów.

Przy takiej cenie jest to kategoria inwestycji instytucjonalnych lub dla zamożnych osób, a nie zakup dla małej firmy – nabywcą jest albo duża spółka zabezpieczająca dedykowaną siedzibę, albo inwestor wykorzystujący deficyt powierzchni biurowej obejmującej całe piętro.

Dlaczego całe piętro jest tak rzadkie?

Argument za zakupem całego piętra zamiast mniejszej części sprowadza się niemal wyłącznie do deficytu.

Całe piętra są, według danych rynkowych z rynku wtórnego, niemal nie do znalezienia – w samym Business Bay tylko Core Tower ma obecnie w ofercie prawdziwy produkt tego rodzaju, a praktycznie każdy inny budynek w dzielnicy oferuje wyłącznie mniejsze, podzielone części biurowe.

Ten deficyt wynika stąd, że duże firmy potrzebują wynająć lub kupić całe piętro, a nie jego fragment, a w Business Bay jest bardzo niewiele budynków, które w ogóle to umożliwiają.

Dla inwestora posiadanie jednego z rzadkich całych pięter oznacza dostęp do tego konkretnego, niedostatecznie obsłużonego popytu – najemców, którzy w tej dzielnicy nie mają żadnej porównywalnej alternatywy.

Taka luka podażowa to dokładnie ten rodzaj okazji, jakiego szukam, doradzając klientom w nieruchomościach komercyjnych, w odróżnieniu od mieszkaniowych. Lokal mieszkalny konkuruje z tysiącami podobnych w całym mieście; całe piętro biurowe w takim budynku, według opisanych tu danych, nie konkuruje niemal z niczym.

Całe piętra biurowe są rzadkie w większości nowszych dubajskich wież z przyczyn strukturalnych: deweloperom łatwiej jest sprzedawać mniejsze, podzielone jednostki szerszemu gronu nabywców niż całe piętro jednemu kupującemu, dlatego większość budynków od początku projektuje się i wprowadza na rynek w mniejszych częściach.

Dlatego projekt, w którym całe piętra faktycznie są dostępne, jest na tyle nietypowy, że duże firmy potrzebujące tak dużej, spójnej powierzchni mają obecnie bardzo niewiele alternatyw do wyboru.