La nuova torre per uffici di Omniyat: perché trovare un piano intero è quasi impossibile

La nuova torre di Classe A di Omniyat è dedicata solo agli uffici, senza alcuna area commerciale, e l'unità più piccola misura circa 400 metri quadrati, ovvero circa 4 300 piedi quadrati. I prezzi salgono con l'altezza, sopra gli uffici c'è un hotel e un vero piano intero è ormai una rarità a Dubai.

La torre è davvero solo per uffici?

A differenza di molte torri multifunzionali di Dubai, che riuniscono sotto lo stesso tetto residenze, negozi e uffici, questo progetto di Omniyat è pensato interamente per gli uffici: nell'edificio non esiste alcuna componente commerciale.

Si tratta di una scelta di posizionamento deliberata, rivolta direttamente a inquilini e investitori del settore commerciale e non a un pubblico misto più ampio.

Dedicare l'intero edificio a un solo uso consente di progettare layout e servizi in funzione delle esigenze di chi lavora negli uffici, senza compromessi dovuti al passaggio dei clienti dei negozi o alle esigenze di privacy dei residenti: un compromesso che si vede direttamente nell'elenco dei servizi.

Semplifica inoltre il modello di sicurezza e di accesso, un aspetto che le aziende apprezzano in particolare. Una torre senza clientela dei negozi e senza residenti che attraversano le aree comuni a qualsiasi ora è molto più facile da controllare rispetto a una torre davvero multifunzionale, e ciò conta per le società con attività sensibili o con clienti di alto profilo in visita.

La maggior parte delle discussioni sul mercato degli uffici di Dubai ruota attorno ad affitti e rendimenti, ma il vincolo più interessante oggi è l'offerta di un tipo molto specifico.

Come funziona la determinazione dei prezzi?

I prezzi nella torre seguono la direzione che la maggior parte degli acquirenti si aspetta da un edificio premium: i piani bassi costano meno e il prezzo aumenta salendo, in linea con le viste e il prestigio tipicamente associati ai piani alti degli uffici nelle torri di fascia alta di Dubai.

L'elenco dei servizi va ben oltre quello di un normale business center e arriva a includere una sauna tra i servizi dei piani degli uffici: un dettaglio che segnala come il progetto sia collocato al vertice del segmento degli uffici di Classe A, in concorrenza sui servizi di tipo lifestyle tanto quanto sulle superfici dei piani e sulle specifiche tecniche.

Che cosa c'è sopra gli uffici?

Sopra i piani degli uffici l'edificio prosegue con una componente alberghiera, e l'ambizione è dichiarata: diventerà l'hotel più alto della regione MENA.

Unire in un solo edificio un importante asset dell'ospitalità e una torre per uffici premium è una strategia che mira a rafforzare contemporaneamente il prestigio di entrambe le componenti.

Per inquilini e investitori, un hotel simbolo nella stessa torre non è soltanto una questione di ospitalità: conferisce all'indirizzo un prestigio e un flusso quotidiano di persone che una torre per uffici autonoma non avrebbe da sola.

Un'azienda che riceve clienti internazionali ne trae inoltre un vantaggio diretto, perché gli ospiti possono alloggiare letteralmente nello stesso edificio in cui si tiene la riunione: un argomento davvero utile quando bisogna giustificare davanti ai propri vertici la scelta di una sede di prestigio.

Quanto è grande l'unità più piccola?

L'ufficio più piccolo disponibile nella torre misura circa 400 metri quadrati, ovvero circa 4 300 piedi quadrati: già una superficie di piano considerevole rispetto ai piccoli spazi per uffici diffusi altrove a Dubai.

Un'unità di questo tipo, al 4º piano, è attualmente in vendita a 24 milioni di dirham, circa 7 milioni di dollari.

A questo livello di prezzo si tratta chiaramente di una categoria di investimento istituzionale o per patrimoni elevati, non di un acquisto per piccole imprese: l'acquirente è una grande azienda che si assicura una sede centrale dedicata oppure un investitore che punta sulla particolare scarsità di prodotto commerciale a piano intero su questo mercato.

Perché un piano intero è così raro?

Il motivo per cui conviene acquistare un piano intero invece di una porzione più piccola si riduce quasi interamente alla scarsità.

Secondo gli stessi dati del mercato secondario, i piani interi sono quasi impossibili da trovare: a Business Bay, in particolare, solo Core Tower offre oggi un vero prodotto a piano intero, mentre praticamente tutti gli altri edifici del distretto propongono solo porzioni di ufficio più piccole e frazionate.

Questa scarsità deriva dal fatto che le grandi aziende hanno bisogno di affittare o acquistare un intero piano e non una porzione, e a Business Bay sono pochissimi gli edifici strutturati per offrirlo.

Per un investitore, possedere uno dei rari piani interi significa poter intercettare questa domanda specifica e poco servita: inquilini che nel distretto non hanno davvero alcuna alternativa paragonabile.

È esattamente il tipo di squilibrio dell'offerta che cerco quando consiglio i clienti sugli immobili commerciali, a differenza di quelli residenziali. Un'unità residenziale compete con migliaia di unità simili in tutta la città; un piano intero di uffici in un edificio come questo, stando ai numeri descritti qui, non compete praticamente con nulla.

I piani interi di uffici sono rari nella maggior parte delle torri più recenti di Dubai per una ragione strutturale: in genere per i costruttori è più semplice vendere unità più piccole e frazionate a un bacino più ampio di acquirenti che vendere un intero piano a un unico acquirente, per cui la maggior parte delle torri viene progettata e commercializzata fin dall'inizio in porzioni ridotte.

Un progetto che offre davvero piani interi è dunque abbastanza insolito da lasciare alle grandi aziende che hanno bisogno di spazi contigui di tale dimensione pochissime alternative attuali.