Palm Beach Towers: 1 265 Apartments am Tor einer Insel mit festem Angebot

Fast jedes Argument für einen Kauf auf Palm Jumeirah beruht auf demselben Satz: Die Insel lässt sich nicht erweitern, und das Angebot an Wohnraum ist fest. Für das Land stimmt das. Für die Apartments stimmt es nicht ganz, und ein einzelner Komplex, der 1 265 davon hinzufügt, ist das deutlichste Beispiel dafür.

Was verzeichnet der Projektpass?

Palm Beach Towers ist ein Komplex aus mehreren Gebäuden von Nakheel auf Palm Jumeirah, in Entwicklung, mit einundfünfzig Etagen und 1 265 Einheiten. Der Projektpass nennt Pool, Parkplätze, Einzelhandel, Sport, Grillbereich und Gartenanlage.

Nakheel ist der Entwickler der Insel selbst, was eine relevante Tatsache und keine Marketingaussage ist: Die Türme stehen am Ansatz des Stamms, an dem Teil der Palm, der dem Festland am nächsten liegt, dort, wo die Insel auf die Straße trifft.

Der Stamm ist der Ort, an dem die meisten tatsächlich kaufen. Hier stehen die Apartmenttürme – Shoreline, Golden Mile, Marina Residences und andere –, dazu die Monorail und die einzige Straße auf und von der Insel.

1 265 Einheiten in einem Komplex sind die Zahl, die dieses Projekt vom Rest des Stamms unterscheidet, und sie wirkt in zwei Richtungen zugleich.

Was macht die Größe mit der Inselthese?

Das aufgeschüttete Land ist begrenzt, und genau deshalb wählen Käufer, die Kapital erhalten wollen, die Palm.

Aber die Wohnungen darauf sind nicht in gleicher Weise begrenzt: Ein Grundstück mit achtzehn Etagen kann faktisch durch eines mit einundfünfzig Etagen ersetzt werden, und ein Komplex dieser Größe fügt mehr Apartmentbestand hinzu als mehrere der älteren Gebäude am Stamm zusammen.

Die praktische Wirkung ballt sich bei der Übergabe. Mehrere hundert Einheiten, die an einer Adresse zu einem Termin auf den Vermietungs- und Kurzzeitmarkt kommen, sind ein Angebotsereignis, und auf einer Insel, auf der Inserate über Namen und Foto konkurrieren, ist das echte Konkurrenz für jeden anderen Palm-Vermieter ebenso wie für Sie.

Das hebt das Knappheitsargument nicht auf. Die Insel lässt sich weiterhin nicht erweitern, die Villen auf den Fronds sind davon unberührt, und über eine Haltedauer von zehn Jahren wird der Zuwachs aufgenommen. Es bedeutet aber, dass die ersten zwei Jahre der Teil des Plans sind, der die meiste Sorgfalt braucht.

Und es bedeutet, dass das Gebäude als Nachbarschaft und nicht als Adresse zu bewerten ist. Bei so vielen Einheiten zählen Verwaltung, Aufzugsausstattung und Eigentümergemeinschaft mehr als die Aussichtsvisualisierungen der Broschüre.

Was bedeutet die Lage am Ansatz?

Die Erreichbarkeit ist die strukturelle Einschränkung von Palm Jumeirah: eine Straße auf und von der Insel, dazu eine begrenzte Monorail. Zu Spitzenzeiten dauert das Herauskommen eine Weile, und Gäste bemerken das.

Eine Lage am Ansatz ist die beste auf der Insel verfügbare Antwort auf diese Einschränkung. Sie ist der kürzeste Weg zum Festland von allen Orten der Palm, was für einen Bewohner jeden Tag und für einen Gast bei An- und Abreise zählt.

Der Preis dafür ist, was die Lage nicht ist. Sie liegt am weitesten vom Crescent, vom Resortstreifen und von der offenen Meeresfront entfernt, und der Ausblick aus einem Gebäude am Stamm geht entweder aufs Wasser auf der einen Seite oder über die Mittelachse auf andere Gebäude.

Diese eine Variable – Meerseite oder Achsenseite – bestimmt sowohl die erzielbare Nachtrate als auch den Wiederverkaufspreis, und innerhalb eines Komplexes mit 1 265 Einheiten ist sie das Wichtigste, was eine Einheit von der anderen trennt.

Wie funktioniert die Rechnung bei der Kurzzeitvermietung?

Palm Jumeirah ist ein Reiseziel, das Gäste beim Namen suchen, und das heißt, ein Inserat hier wird gefunden und muss nicht über den Preis konkurrieren. Die Auslastung im Winter ist durchgehend hoch, und die Nachtraten tragen einen großen Aufschlag gegenüber Beständen im Landesinneren. Das ist der stärkste Teil des Arguments.

Der Sommer ist der schwache Teil. Der Tourismus in Dubai fällt von Juni bis September stark, und ein strandgetriebener Standort fällt tiefer als ein städtischer. Rechnen Sie Winter und Sommer getrennt und addieren Sie sie, statt einen jährlichen Auslastungsdurchschnitt zu nehmen, der beides verdeckt.

Die Betriebskosten summieren sich: fünfzehn bis fünfundzwanzig Prozent an eine Verwaltungsgesellschaft, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Nebenkosten, die Sie statt des Mieters zahlen, Verbrauchsmaterial und die DTCM-Genehmigung. Die Palm gewinnt bei der Kurzzeitvermietung meist trotzdem, mit einem schmaleren Vorsprung, als die Bruttozahlen nahelegen.

In einem Komplex dieser Größe kommt die Frage der internen Konkurrenz hinzu. Mehrere hundert Einheiten an einer Adresse, viele davon nächteweise vermietet, heißt: Ihr Inserat konkurriert mit denen Ihrer Nachbarn, bevor es mit der Insel konkurriert – ein Argument dafür, eine unterscheidbare statt einer typischen Einheit zu kaufen.

Wie hoch ist die Service Charge?

Die Service Charges auf der Palm gehören zu den höchsten im Emirat, weil Inselinfrastruktur – Wellenbrecher, Strandpflege, ausgedehnte Begrünung, Sicherheit, Versorgungsverteilung – mehr kostet als ein Grundstück auf dem Festland und den Eigentümern in Rechnung gestellt wird.

Ein Komplex mit Einzelhandel, Sport, Pool, Garten und Grillbereich über mehrere Gebäude hat darüber hinaus erhebliche eigene Betriebskosten. Lassen Sie sich die voraussichtliche Abgabe schriftlich geben und vergleichen Sie sie mit den bereits betriebenen Gebäuden am Stamm.

Parkplätze sind hier als Annehmlichkeit aufgeführt, was in einem Stadtteil, der über eine Straße und eine begrenzte Monorail erreicht wird, auf Ebene der Einheit und nicht des Gebäudes zu bestätigen ist.

Und lesen Sie die Abgabe als Entwicklung und nicht als Zahl. Auf der Palm ist sie die einzelne Größe, die eine prognostizierte Rendite am häufigsten in eine enttäuschende verwandelt, und ein neuer Komplex hat keine Historie, die man lesen könnte – ein Grund, sich anzusehen, wie der Entwickler die Gebäude führt, die er bereits betreibt.

Was sollten Sie vor der Entscheidung klären?

Linie und Ausrichtung: Meer oder Achse, und auf welcher Etage. In einem Komplex mit 1 265 Einheiten ist das die Variable, die den Preis der Einheit bestimmt.

Ob das Gebäude Ferienvermietung erlaubt, schriftlich, bevor Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung ins Modell eingehen.

Die voraussichtliche Service Charge und die Aufzugsausstattung für die Wohngeschosse.

Den Zahlungsplan im Verhältnis zur angegebenen Übergabe und einen Plan für die sechs Monate danach – in einem Komplex dieser Größe der Zeitpunkt, zu dem das Angebot eintrifft.

Und ob die Alternative für Ihren Zweck besser ist: Emaar Beachfront oder JBR bieten dieselbe Küste mit Festlandanbindung und einem deutlich kürzeren Weg zu allem anderen, was einem Bewohner mehr entgegenkommt als einem Investor.