Palm Beach Towers : 1 265 appartements à l'entrée d'une île à offre fixe

Presque tout l'argumentaire pour acheter sur Palm Jumeirah repose sur la même phrase : l'île ne peut pas être étendue et l'offre de logements y est fixe. C'est vrai du terrain. Ce n'est pas tout à fait vrai des appartements, et un seul ensemble en ajoutant 1 265 en offre l'illustration la plus claire.

Qu'indique la fiche du projet ?

Palm Beach Towers est un ensemble de plusieurs immeubles signé Nakheel, en cours de réalisation, de cinquante et un étages et 1 265 unités, sur Palm Jumeirah. La fiche du projet mentionne piscine, parking, commerces, sport, barbecue et espaces verts.

Nakheel est le promoteur de l'île elle-même, ce qui est un fait pertinent et non un argument commercial : les tours se trouvent à la racine du tronc, sur la partie de la Palm la plus proche du continent, là où l'île rejoint la route.

Le tronc est l'endroit où la plupart des gens achètent réellement. C'est là que se trouvent les tours d'appartements (Shoreline, Golden Mile, Marina Residences et d'autres), ainsi que le monorail et l'unique route d'accès à l'île.

1 265 unités dans un seul ensemble, c'est le chiffre qui distingue ce projet du reste du tronc, et il joue dans deux sens à la fois.

Que fait l'échelle à la thèse de l'île ?

Le terrain gagné sur la mer est limité, et c'est véritablement la raison pour laquelle les acheteurs en quête de préservation du capital choisissent la Palm.

Mais les logements qui s'y trouvent ne sont pas limités de la même manière : une parcelle de dix-huit étages peut être remplacée, en pratique, par une de cinquante et un, et un ensemble de cette taille ajoute plus d'appartements que plusieurs des immeubles plus anciens du tronc réunis.

L'effet pratique se concentre à la livraison. Plusieurs centaines d'unités arrivant sur le marché locatif et de courte durée à une même adresse, à une même date, constituent un événement d'offre, et sur une île où les annonces se font concurrence par le nom et par la photo, c'est une vraie concurrence pour tous les autres propriétaires de la Palm comme pour vous.

Cela n'annule pas l'argument de rareté. L'île ne peut toujours pas être étendue, les villas des frondes ne sont pas touchées, et sur dix ans de détention, l'ajout est absorbé. Cela signifie en revanche que les deux premières années sont la partie du plan qui demande le plus de soin.

Et cela signifie qu'il faut évaluer l'immeuble comme un quartier plutôt que comme une adresse. Avec autant d'unités, la gestion, les ascenseurs et l'association des copropriétaires comptent plus que les images de vue de la brochure.

Que signifie la position à la racine ?

L'accès est la contrainte structurelle de Palm Jumeirah : une seule route d'entrée et de sortie, plus un monorail limité. Aux heures de pointe, sortir prend du temps, et les voyageurs le remarquent.

Une position à la racine est la meilleure réponse à cette contrainte sur l'île. C'est le trajet le plus court vers le continent de toute la Palm, ce qui compte pour un résident chaque jour et pour un voyageur à l'arrivée comme au départ.

Le revers, c'est ce que la position n'est pas. Elle est la plus éloignée du croissant, de la bande hôtelière et de la façade sur le large, et la vue depuis un immeuble du tronc donne soit sur l'eau d'un côté, soit, de l'autre, sur d'autres immeubles de l'autre côté de l'axe.

Cette variable unique, orientation mer ou orientation axe, détermine à la fois le tarif nocturne réalisable et le prix de revente, et au sein d'un ensemble de 1 265 unités, c'est le principal critère qui sépare une unité d'une autre.

Comment fonctionne le calcul de la location courte durée ?

Palm Jumeirah est une destination que les voyageurs recherchent par son nom : une annonce ici est découverte et n'a pas à se battre sur le prix. L'occupation hivernale est constamment élevée et les tarifs nocturnes portent une forte prime sur le parc de l'intérieur des terres. C'est le point le plus solide du dossier.

L'été est le point faible. Le tourisme à Dubaï chute nettement de juin à septembre, et un lieu balnéaire chute plus fort qu'un lieu urbain. Modélisez l'hiver et l'été séparément puis additionnez, plutôt que de prendre une occupation annuelle moyenne qui masque les deux.

Les coûts d'exploitation s'additionnent : quinze à vingt-cinq pour cent pour la société de gestion, ménage entre les séjours, charges que vous payez à la place du locataire, consommables et permis DTCM. La Palm l'emporte généralement encore en courte durée, mais d'une marge plus étroite que ne l'indiquent les chiffres bruts.

Dans un ensemble de cette taille, la question supplémentaire est la concurrence interne. Plusieurs centaines d'unités à une même adresse, dont beaucoup louées à la nuitée, signifient que votre annonce concurrence d'abord celles de vos voisins avant de concurrencer l'île, ce qui plaide pour l'achat d'une unité distincte plutôt que d'une unité type.

Quel est le niveau des charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sur la Palm comptent parmi les plus élevées de l'émirat, car les infrastructures de l'île (brise-lames, entretien des plages, vaste paysagement, sécurité, distribution des réseaux) coûtent plus cher qu'une parcelle sur le continent et sont facturées aux propriétaires.

Un ensemble doté de commerces, de sport, de piscine, de jardins et de barbecue sur plusieurs immeubles a en outre un coût d'exploitation considérable qui s'y ajoute. Demandez les charges prévisionnelles par écrit et comparez-les à celles des immeubles du tronc déjà en exploitation.

Le parking est indiqué comme équipement ici, ce qui, dans un quartier desservi par une seule route et un monorail limité, mérite d'être confirmé au niveau de l'unité plutôt qu'à celui de l'immeuble.

Et lisez les charges comme une trajectoire plutôt que comme un chiffre. Sur la Palm, c'est le chiffre qui transforme le plus souvent un rendement prévu en déception, et un ensemble neuf n'a pas d'historique à consulter, ce qui est une raison d'examiner comment le promoteur gère les immeubles qu'il exploite déjà.

Que faut-il établir avant de s'engager ?

La colonne et l'orientation : mer ou axe, et à quel étage. Dans un ensemble de 1 265 unités, c'est la variable qui fixe le prix de l'unité.

Si l'immeuble autorise les locations de vacances, par écrit, avant que le moindre revenu de courte durée n'entre dans le modèle.

Les charges de copropriété prévisionnelles et la desserte en ascenseurs des étages résidentiels.

L'échéancier de paiement au regard de la livraison annoncée, et un plan pour les six mois qui suivent, période où, dans un ensemble de cette taille, l'offre arrive.

Et si l'alternative n'est pas meilleure pour votre objectif : Emaar Beachfront ou JBR offrent le même littoral avec accès par le continent et un trajet nettement plus court vers tout le reste, ce qui convient mieux à un résident qu'à un investisseur.