Palm Beach Towers: 1 265 apartamentów u bram wyspy o ograniczonej podaży

Niemal każdy argument za zakupem na Palm Jumeirah opiera się na jednym zdaniu: wyspy nie można rozbudować, a podaż mieszkań na niej jest stała. To prawda o ziemi. Nie jest to do końca prawda o apartamentach, a jeden kompleks dokładający 1 265 z nich jest najlepszą ilustracją.

Co zapisano w paszporcie projektu?

Palm Beach Towers to wielobudynkowy kompleks Nakheel, w budowie, o pięćdziesięciu jeden piętrach i 1 265 lokalach, na Palm Jumeirah. Paszport wymienia basen, parking, handel, sport, grill i ogród.

Nakheel jest deweloperem samej wyspy, co jest faktem istotnym, a nie marketingowym: wieże stoją u nasady pnia, w części Palmy położonej najbliżej lądu, tam gdzie wyspa styka się z drogą.

Pień to miejsce, gdzie większość ludzi faktycznie kupuje. Tam stoją wieże apartamentowe — Shoreline, Golden Mile, Marina Residences i inne — a także kolejka jednoszynowa i jedyna droga wjazdowa na wyspę i z niej.

1 265 lokali w jednym kompleksie to liczba, która odróżnia ten projekt od reszty pnia, i działa ona jednocześnie w dwóch kierunkach.

Co skala robi z tezą o wyspie?

Odzyskana z morza ziemia jest ograniczona i to naprawdę dlatego kupujący nastawieni na zachowanie kapitału wybierają Palmę.

Ale mieszkań na niej nie jest ograniczona liczba w ten sam sposób: osiemnastopiętrową działkę można w praktyce zastąpić pięćdziesięciojednopiętrową, a kompleks tej wielkości dodaje więcej apartamentów niż kilka starszych budynków pnia razem wziętych.

Praktyczny skutek skupia się w momencie odbioru. Kilkaset lokali trafiających na rynek najmu i najmu krótkoterminowego pod jednym adresem tego samego dnia to zdarzenie podażowe, a na wyspie, gdzie oferty konkurują nazwą i zdjęciem, jest to realna konkurencja dla każdego innego wynajmującego na Palmie, nie tylko dla Państwa.

Nie przekreśla to argumentu o niedoborze. Wyspy nadal nie można rozbudować, wille na frondach pozostają nietknięte, a w dziesięcioletnim horyzoncie ten dodatek zostanie wchłonięty. Oznacza jednak, że pierwsze dwa lata to część planu wymagająca największej ostrożności.

Oznacza też, że budynek trzeba oceniać jak osiedle, a nie jak adres. Przy tylu lokalach zarządzanie, liczba wind i wspólnota właścicieli mają większe znaczenie niż widoki z wizualizacji w folderze.

Co oznacza położenie u nasady?

Dojazd to strukturalne ograniczenie Palm Jumeirah: jedna droga na wyspę i z niej oraz ograniczona kolejka jednoszynowa. W godzinach szczytu wyjazd trwa, a goście to zauważają.

Położenie u nasady to najlepsza dostępna na wyspie odpowiedź na to ograniczenie. To najkrótsza droga na ląd w całej Palmie, co liczy się dla mieszkańca każdego dnia, a dla gościa przy przyjeździe i wyjeździe.

Ceną jest to, czym to położenie nie jest. Jest najdalej od półksiężyca, od pasa kurortów i od otwartego morza, a widok z budynku na pniu to albo woda po jednej stronie, albo inne budynki po drugiej stronie grzbietu.

Ta jedna zmienna — ekspozycja na morze czy na grzbiet — decyduje zarówno o osiągalnej stawce za dobę, jak i o cenie odsprzedaży, a w kompleksie liczącym 1 265 lokali jest główną rzeczą odróżniającą jeden lokal od drugiego.

Jak działa rachunek najmu krótkoterminowego?

Palm Jumeirah to miejsce, które goście wyszukują po nazwie, co oznacza, że ofertę tutaj się odkrywa, a nie trzeba konkurować ceną. Zimowe obłożenie jest stale wysokie, a stawki za dobę niosą duży dodatek w porównaniu z lokalami w głębi lądu. To najmocniejsza część argumentacji.

Słabą częścią jest lato. Turystyka w Dubaju spada gwałtownie od czerwca do września, a lokalizacja plażowa spada mocniej niż miejska. Zimę i lato należy modelować osobno i dodać do siebie, zamiast brać roczną średnią obłożenia, która ukrywa jedno i drugie.

Koszty eksploatacji się kumulują: od piętnastu do dwudziestu pięciu procent dla firmy zarządzającej, sprzątanie między pobytami, media płacone przez właściciela, a nie najemcę, materiały eksploatacyjne i pozwolenie DTCM. Palma zwykle nadal wygrywa w najmie krótkoterminowym, ale z mniejszą przewagą, niż sugerują kwoty brutto.

W kompleksie tej wielkości dochodzi pytanie o wewnętrzną konkurencję. Kilkaset lokali pod jednym adresem, wiele z nich wynajmowanych na doby, oznacza, że oferta konkuruje z ofertami sąsiadów, zanim zacznie konkurować z wyspą — i to argument za kupnem lokalu, który wyróżnia się czymś, a nie typowego.

Jak wysoka jest opłata serwisowa?

Opłaty serwisowe na Palmie należą do najwyższych w emiracie, bo infrastruktura wyspy — falochron, utrzymanie plaży, rozległa zieleń, ochrona, dystrybucja mediów — kosztuje więcej niż działka na lądzie i jest przenoszona na właścicieli.

Kompleks z handlem, sportem, basenem, ogrodem i grillem w wielu budynkach ma ponadto własne, znaczne koszty eksploatacji. Prognozowaną opłatę należy uzyskać na piśmie i porównać z budynkami na pniu, które już działają.

Parking jest tu wymieniony jako udogodnienie, co w dzielnicy z jedną drogą dojazdową i ograniczoną kolejką warto potwierdzić na poziomie lokalu, a nie budynku.

Opłatę trzeba też czytać jako trajektorię, a nie liczbę. Na Palmie to jedyna wartość, która najczęściej zamienia prognozowany zwrot w rozczarowujący, a nowy kompleks nie ma historii, którą można by przeczytać — dlatego warto sprawdzić, jak deweloper prowadzi budynki, które już eksploatuje.

Co ustalić przed podjęciem decyzji?

Klatkę i ekspozycję: morze czy grzbiet, i na którym piętrze. W kompleksie z 1 265 lokalami to zmienna, która wycenia lokal.

Czy budynek dopuszcza najem wakacyjny — na piśmie, zanim jakikolwiek dochód z najmu krótkoterminowego trafi do modelu.

Prognozowaną opłatę serwisową i liczbę wind obsługujących piętra mieszkalne.

Harmonogram płatności na tle deklarowanego odbioru oraz plan na sześć miesięcy po nim — a w kompleksie tej wielkości to właśnie wtedy pojawia się podaż.

I czy alternatywa nie jest lepsza dla Państwa celu: Emaar Beachfront lub JBR dają to samo wybrzeże z dostępem od strony lądu i znacznie krótszą drogą do wszystkiego innego, co lepiej służy mieszkańcowi niż inwestorowi.