Palm Jebel Ali: der Kauf eines Masterplans, der schon einmal gestoppt wurde

Die zweite Palme ist das einzige große Projekt in Dubai, das heute im Verkauf ist und eine fünfzehnjährige Lücke in der eigenen Geschichte hat. Das ist kein Vorwurf an irgendjemanden, aber auch kein Detail: Es ist die erste Zeile der Rechnung, und alles andere am Kauf folgt daraus, wo Sie diese Zeile ansetzen.

Was ist Palm Jebel Ali?

Die zweite Palmeninsel liegt südlich der ersten, näher an Jebel Ali. Sie ist ungefähr doppelt so groß wie Palm Jumeirah, und der Masterplan gibt ihr mehr als hundert Kilometer Küstenlinie.

Das Land wurde Mitte der 2000er-Jahre aufgeschüttet. Die Krise von 2008 und 2009 stoppte dann das Projekt, und in den folgenden fünfzehn Jahren lag die Insel leer – ohne Straßen, ohne Versorgung, ohne ein einziges Haus.

2023 wurde der Verkauf wieder aufgenommen: Nakheel brachte Villen auf den Fronds auf den Markt, es folgten Phasen mit Apartments und Grundstücken. Die ersten Übergaben werden für die zweite Hälfte des Jahrzehnts erwartet.

Ausländische Käufer erwerben vollen Freehold. Verwechseln Sie die Insel nicht mit dem Industriegebiet Jebel Ali auf dem Festland: andere Orte, andere Regeln, andere Preise.

Was kaufen Sie tatsächlich?

Kein Haus. Sondern einen Masterplan über ein Jahrzehnt – und, wenn Sie hier wohnen wollen, Jahre neben Baustellen. Wer eine fertige Immobilie braucht, hat auf dieser Insel noch nichts verloren.

Heute gibt es auf der Insel keine Infrastruktur. Straßen, Versorgung und Autobahnanschlüsse entstehen parallel zu den Wohnungen; eine Schule oder ein Geschäft auf dem Plan ist daher ein Versprechen und kein vor Ort überprüfbarer Fakt.

Vergleichen Sie es ehrlich mit der ersten Palme. Palm Jumeirah verkauft sich über ihre Fertigstellung: Strände, Hotels, Restaurants und ein Zweitmarkt mit jahrelanger Transaktionshistorie. Die zweite Palme hat davon noch nichts, und der Preis ist genau deshalb niedriger – nicht weil sich jemand verschätzt hätte.

Verstehen Sie die Differenz zwischen beiden als Preis der Zeit, und entscheiden Sie dann, ob Sie dafür ausreichend bezahlt werden.

Was spricht dafür, dass es funktioniert?

Der Frond ist endlich. Küstenlinie ist begrenzt, und es wird auf der Insel genau so viele Villen am Wasser geben, wie der Plan vorsieht. Auf Palm Jumeirah war diese Knappheit für die Preise entscheidend.

Der Süden des Emirats entwickelt sich um die Insel herum – Al Maktoum International, der Hafen, die Industrie, die ihnen folgt, und der Wohnraum, der wiederum ihr folgt. Die Insel steht nicht im luftleeren Raum, sondern neben der Richtung, in die sich die Stadt bewegt.

Auch der Umfang des Vorhabens ist ein Argument. Nakheel baut einen Stadtteil für Zehntausende Haushalte, und Projekte dieser Größe werden in Dubai in der Regel tatsächlich fertiggestellt, nur später als versprochen.

Nichts davon verkürzt den Horizont. Es spricht für das Ziel, nicht für den Zeitplan.

Welche vier Klauseln sind wichtig?

Escrow. Auf welches Konto die Zahlungen gehen und ob sein Name mit dem Namen des Projekts übereinstimmt. Prüfen Sie das anhand des Kaufvertrags und nicht anhand einer E-Mail, welcher Grund für ein anderes Konto auch genannt wird.

Der Zahlungsplan und wie viel davon bei der Übergabe fällig wird. Je größer dieser Rest, desto wichtiger ist es, vorab zu wissen, woher das Geld kommt, falls ein Verkauf vor der Fertigstellung nicht gelingt.

Die Abtretungsschwelle – der Anteil des Preises, ab dem der Bauträger einen Weiterverkauf vor der Übergabe erlaubt. Bei einem Projekt mit diesem Horizont ist diese Klausel der Ausstieg und verdient mehr Aufmerksamkeit als die Ausstattungsliste.

Und die Phasierung: in welcher Phase Ihre Immobilie liegt und was in denselben Jahren, in denen Sie dort wohnen würden, um sie herum gebaut werden soll.

Wie dimensionieren Sie die Position?

Der Kauf ist ein Vertrag mit einem Jahrzehnt darin. Dimensionieren Sie ihn deshalb als langfristiges, spekulatives Engagement und nicht als Kernanlage, die Sie womöglich liquidieren müssen.

Mieteinnahmen gehören in den ersten Jahren nicht zur Rechnung, weil es nichts zu vermieten gibt und nichts drumherum. Wer hier eine Rendite kalkuliert, kalkuliert etwas, das es noch nicht gibt.

Damit wird der Zahlungsplan zum Instrument: schrittweise Verpflichtung über Jahre, mit dem Optionswert am Ende.

Das passt zu Käufern mit langem Horizont, Kapital, das zwischenzeitlich nicht gebraucht wird, und echter Toleranz gegenüber einem Zeitplan, der sich verschiebt. Es passt zu niemandem, der früh aussteigen müsste.

Entscheidet die Lage am Frond über das Produkt?

Auf der ersten Palme erwies sich der Unterschied zwischen einem Grundstück am Wasser und einem im Inneren als der dauerhafteste Preisfaktor des Stadtteils. Es gibt keinen Grund zu erwarten, dass sich die zweite anders verhält.

Frond, Position entlang des Fronds und Ausrichtung sollten daher genau geklärt sein, bevor Sie Preise vergleichen. Zwei Villen auf derselben Insel können zwei verschiedene Vermögenswerte sein.

Was sich nicht zubauen lässt, ist die Aussicht. Das ist der Teil des Kaufs, der nicht davon abhängt, wie gut der Rest des Masterplans umgesetzt wird.

Und das ist die ehrliche Zusammenfassung der Insel: eine Wette auf knappe Küstenlinie in der richtigen Hälfte der Stadt, mit einem Zeitplan, der schon einmal gescheitert ist, und einem Bauträger, der seither die Community nebenan geliefert hat.