Palm Jebel Ali: acquistare un masterplan che è già stato fermato una volta

La seconda palma è l'unico grande progetto di Dubai oggi in vendita con un vuoto di quindici anni nella propria storia. Non è un'accusa a nessuno e non è nemmeno un dettaglio: è la prima riga del modello, e tutto il resto dell'acquisto discende da dove la si colloca.

Che cos'è Palm Jebel Ali?

La seconda isola a forma di palma si trova a sud della prima, più vicina a Jebel Ali. Per superficie è circa il doppio di Palm Jumeirah e il masterplan le assegna più di cento chilometri di costa.

Il terreno è stato bonificato a metà degli anni 2000. La crisi del 2008 e del 2009 ha poi fermato il progetto e per i quindici anni successivi l'isola è rimasta vuota: niente strade, niente servizi, nemmeno una casa.

Le vendite sono riprese nel 2023, con Nakheel che ha messo sul mercato le ville sulle fronde, seguite da fasi con appartamenti e lotti. Le prime consegne sono attese nella seconda metà del decennio.

Un acquirente straniero ottiene la piena proprietà freehold. Non si confonda l'isola con il distretto industriale di Jebel Ali sulla terraferma: luoghi diversi, regole diverse, prezzi diversi.

Che cosa si acquista davvero?

Non una casa. Un masterplan che si estende per un decennio e, se si intende abitarci, anni accanto a un cantiere. Chi ha bisogno di un immobile finito non ha ancora nulla da fare su quest'isola.

Oggi sull'isola non c'è alcuna infrastruttura. Strade, servizi e svincoli autostradali vengono costruiti insieme alle abitazioni, il che significa che una scuola o un negozio sulla planimetria è una promessa e non qualcosa di verificabile sul posto.

Il confronto con la prima palma va fatto con onestà. Palm Jumeirah si vende perché è finita: spiagge, hotel, ristoranti e un mercato secondario con anni di storico delle transazioni. La seconda palma non ha ancora nulla di tutto ciò, e il prezzo è più basso proprio per questo, non perché qualcuno abbia sbagliato a prezzarla.

Leggete il divario tra le due come il prezzo del tempo, e poi decidete se siete pagati abbastanza per accettarlo.

Qual è l'argomento a favore?

La fronda è finita. La linea di costa è limitata e sull'isola ci saranno esattamente tante ville fronte mare quante ne disegna il piano. Su Palm Jumeirah questa scarsità si è rivelata decisiva per i prezzi.

Il sud dell'emirato si sviluppa attorno all'isola: Al Maktoum International, il porto, l'industria che li segue e le abitazioni che seguono quest'ultima. L'isola non sorge nel vuoto, ma accanto alla direzione in cui si muove la città.

Anche la scala del progetto è di per sé un argomento. Nakheel sta costruendo un distretto per decine di migliaia di nuclei familiari, e a Dubai i progetti di queste dimensioni in genere vengono completati, solo più tardi di quanto promesso.

Nulla di tutto ciò accorcia l'orizzonte. Parla a favore della destinazione, non del calendario.

Quali sono le quattro clausole che contano?

Escrow. Su quale conto vanno i pagamenti e se il suo nome coincide con quello del progetto. Verificatelo sul contratto di vendita e non da un'e-mail, qualunque motivo venga addotto per un conto diverso.

Il piano dei pagamenti e quanta parte ricade alla consegna. Quanto più grande è questa coda, tanto più conta sapere in anticipo da dove arriveranno i fondi se la rivendita prima del completamento non va a buon fine.

La soglia di cessione, cioè la quota di prezzo alla quale il costruttore consente la rivendita prima della consegna. In un progetto con questo orizzonte quella clausola è la via d'uscita e merita più attenzione del capitolato delle finiture.

E la suddivisione in fasi: in quale fase si trova la vostra proprietà e che cosa è previsto che venga costruito attorno ad essa negli stessi anni in cui vi vivreste.

Come dimensionare la posizione?

L'acquisto è un contratto che contiene un decennio, quindi dimensionatelo come una posizione lunga e speculativa, non come un asset centrale che potreste dover liquidare.

Il reddito da locazione non fa parte del modello nei primi anni, perché non c'è nulla da affittare e nulla intorno. Chi calcola qui un rendimento sta valutando qualcosa che ancora non esiste.

Questo fa del piano di pagamento lo strumento: un impegno graduale nel corso degli anni, con il valore dell'opzione concentrato alla fine.

Si adatta a chi ha un orizzonte lungo, capitale che non serve nel frattempo e una reale tolleranza per un calendario che si sposta. Non si adatta a chi potrebbe dover uscire in anticipo.

La posizione sulla fronda decide il prodotto?

Sulla prima palma la distinzione tra un lotto fronte mare e uno interno si è rivelata il fattore di prezzo più duraturo del distretto. Non c'è motivo di aspettarsi che la seconda si comporti diversamente.

Fronda, posizione lungo la fronda e orientamento vanno quindi stabiliti con precisione prima di qualsiasi confronto di prezzo. Due ville sulla stessa isola possono essere due asset diversi.

Ciò che non si può costruire è il panorama. È la parte dell'acquisto che non dipende da quanto bene verrà eseguito il resto del masterplan.

E questo è il riassunto onesto dell'isola: una scommessa sulla costa scarsa nella metà giusta della città, con un calendario che ha già fallito una volta e un costruttore che da allora ha consegnato la community vicina.