Zwei-Zimmer-Wohnung unter Marktwert im Peninsula: So sieht ein echter Preisnachlass aus

Jedes zweite Inserat in Dubai nennt sich Notverkauf. Fast keines ist es. Hier geht es um eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Peninsula, die tatsächlich unter dem Marktpreis angeboten wurde, und, noch nützlicher, um die Methode, mit der sich das belegen lässt, bevor man es glaubt.

Was muss „unter Marktwert“ bedeuten?

Ein Preisnachlass ist nur real im Vergleich zu etwas Messbarem. In Dubai ist das Messbare das Register der abgeschlossenen Transaktionen beim Dubai Land Department: Jeder Verkauf wird mit Gebäude, Wohnungsgröße und Preis erfasst.

Diese Daten sind der Maßstab, nicht die Angebotspreise auf den Immobilienportalen.

Angebotspreise sind Wunschvorstellungen. In einem schwachen Monat kann die Lücke zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufspreis im selben Turm zehn Prozent oder mehr betragen. Senkt ein Verkäufer einen überhöhten Preis auf ein normales Niveau und nennt die Differenz Rabatt, ist faktisch nichts passiert.

Der Test lautet also: Wofür wurden vergleichbare Wohnungen in diesem Turm und in dieser Größenklasse in den letzten sechs Monaten tatsächlich verkauft, und wo liegt dieser Preis innerhalb der Verteilung? Liegt er unter dem unteren Ende der Spanne, haben Sie etwas gefunden. Liegt er lediglich unter dem höchsten Inserat, haben Sie Marketing vor sich.

Warum war diese Zwei-Zimmer-Wohnung falsch bepreist?

Zwei-Zimmer-Wohnungen sind im Peninsula das dünnste Marktsegment. Der Turm wird von Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen dominiert. Das heißt: Zwei-Zimmer-Einheiten wechseln seltener den Besitzer, es gibt weniger Vergleichsfälle, und Verkäufer wie Käufer bepreisen sie nach Gefühl statt nach Daten.

Dieser dünne Markt wirkt in beide Richtungen. Deshalb kann ein Verkäufer unter Zeitdruck deutlich unter dem wahren Wert landen: Es gibt keine Schlange von Käufern, die den Preis wieder hochtreibt. Ebenso dauert der spätere Wiederverkauf länger. Ein Abschlag auf eine schwer handelbare Wohnung ist die Entschädigung für die geringe Liquidität, kein Geschenk.

In diesem Fall stand beim Verkäufer eine Rate des Zahlungsplans an, und sein Zeitplan ließ keine langwierige Vermarktung zu. Das ist das Profil eines echten Notverkaufs: ein terminbedingter Verkäufer, kein preisgetriebener.

Welche Prüfungen machten daraus ein Geschäft?

Erstens die DLD-Vergleichstransaktionen für denselben Turm in den vorangegangenen sechs Monaten, gefiltert auf Zwei-Zimmer-Wohnungen und bereinigt um Stockwerk und Ausrichtung. Damit stand die Preisspanne fest.

Zweitens der Kontoauszug des Bauträgers, um genau zu klären, wie viel bereits gezahlt wurde und was noch aussteht, denn bei einer Wohnung im Bau ist der genannte Preis nur ein Teil der Kosten.

Drittens die Service Charge, damit die Renditeberechnung netto statt brutto erfolgt.

Viertens die Bestätigung, dass auf der Einheit keine Belastung eingetragen ist und dass der Verkäufer der registrierte Eigentümer war. Ein Rabatt auf eine belastete Wohnung ist kein Rabatt.

Fünftens, am wenigsten technisch: eine persönliche Besichtigung des konkreten Stacks, denn der Unterschied zwischen einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit Blick auf den Kanal und einer mit Blick auf die Baustelle nebenan ist keine Rundungsdifferenz.

Wie erfährt man davon als Erster?

Wirklich zu günstige Wohnungen stehen nicht auf den Portalen. Ein Verkäufer, der Tempo braucht, ruft zwei oder drei Makler an, die innerhalb einer Woche einen Käufer liefern können, und die Wohnung ist weg, bevor sie überhaupt inseriert wird. Das ist keine Verschwörung, so funktioniert ein terminbedingter Verkauf eben.

Praktisch heißt das: Der Zugang zu diesem Marktsegment hängt davon ab, dass man bereits auf einer Liste steht, bevor die Wohnung auftaucht, mit bekanntem Budget, bekanntem Gebiet und geklärter Finanzierung. Wer erst nach der Besichtigung beginnt, das Geld zu organisieren, verliert jedes Mal gegen einen, der das nicht muss.

Wenn Sie so kaufen möchten, schreiben Sie mir per WhatsApp mit Ihrem Budget und Ihrem Ziel. Dann nehme ich Sie in die Off-Market-Liste auf, statt Ihnen Portal-Links zu schicken.

Um welche Wohnung ging es konkret?

Um eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem Stack des Peninsula One, der direkt aufs Wasser blickt. Sie wurde vor der Kamera begangen, der Angebotspreis lag bei 2,1 Millionen AED, und Gebote darunter waren ausdrücklich erwünscht.

Dieser Stack wurde gewählt und nicht die gegenüberliegende Seite desselben Gebäudes, weil die Aussicht bleibt. Die Wasserlage kann nicht zugebaut werden, der Blick auf den Burj Khalifa auf der anderen Seite wird vom höheren Nachbarturm verstellt.

Im Vergleich der beiden Gebäude lag die günstigste solide Option hier. Das Peninsula Four, die Plaza, kostete für eine vergleichbare Wohnung mindestens das 1,5-Fache. Das ist ein Aufschlag für Höhe und für den Retail-Podest, nicht für die Wohnung selbst.

So sieht ein echter Preisnachlass in der Praxis meist aus: keine Schlagzeilen-Prozentzahl, sondern ein bestimmter Stack in einem bestimmten Gebäude, bei dem man für die Liquidität weniger zahlt und die Aussicht behält.

Wie erkennt man falsche Rabatte?

Seien Sie skeptisch bei jeder Anzeige, die den Rabatt in Prozent nennt, ohne einen Maßstab anzugeben. Unter was genau?

Seien Sie skeptisch bei einer „Notverkaufs“-Wohnung, die seit drei Monaten inseriert ist. Notlage und Geduld schließen sich aus.

Seien Sie skeptisch bei einem Preis, der weit unter der Spanne des Turms liegt, ohne dass es eine Erklärung gibt. Manchmal sind es Rückstände bei der Service Charge, ein Rechtsstreit, eine Wohnung mit Blick auf eine Wand oder ein Problem mit dem Eigentumstitel. Billig ist ein Symptom, und Sie wollen wissen, wovon.

Die gute Nachricht: All das lässt sich prüfen, das meiste an einem einzigen Nachmittag, und nichts davon verlangt, dass Sie irgendjemandem aufs Wort glauben, mir eingeschlossen.