Negozi a Maritime City: Danube Oceanz a confronto con Nautica di Select Group

Un negozio senza passaggio non è un investimento, è un service charge. Questo articolo confronta la componente commerciale di Oceanz di Danube a Maritime City con Nautica di Select Group e spiega come funziona davvero l'acquisto commerciale a Dubai.

In che cosa differisce l'acquisto commerciale?

Contano tre differenze. Prima: l'IVA. Gli immobili commerciali negli Emirati sono soggetti al 5 % di IVA sulla vendita, a differenza di quelli residenziali. È una cifra reale che si somma al 4 % di imposta di trasferimento DLD e sorprende le persone presso l'ufficio del trustee.

Seconda: il finanziamento. Le banche prestano sul commerciale con un loan-to-value più basso e tassi più alti rispetto al residenziale, e alcune non finanziano affatto un negozio in una torre non ancora costruita. Conviene prevedere più liquidità di quanta ne servirebbe per un appartamento dello stesso prezzo.

Terza: l'inquilino. Un'unità residenziale si affitta a chiunque abbia bisogno di un posto dove vivere. Un negozio si affitta a un'attività che ha bisogno di quel passaggio, di quella vetrina e di quella metratura.

Il bacino di possibili inquilini per un negozio di 60 metri quadrati nel podio di una torre è ristretto, e se resta vuoto il service charge si paga comunque ogni trimestre.

Che cosa guardare in un negozio?

Vetrina e visibilità dalla strada o dalla hall, in quest'ordine. Un'unità nascosta dietro il vano ascensori sarà l'ultima a essere affittata e la prima a restare vuota, qualunque cosa dica la pianta sulla sua superficie.

La domanda captive. In una torre residenziale gli inquilini commerciali affidabili sono quelli di cui i residenti hanno bisogno ogni settimana: un piccolo alimentari, una lavanderia, una farmacia, un caffè. Si contano gli appartamenti sopra il negozio e ci si chiede con onestà se quel numero sostiene l'attività.

E il quartiere. A Maritime City la popolazione residente sta ancora arrivando. Un negozio qui è una scommessa sul riempimento del quartiere, su tempi più lunghi di quelli dell'appartamento soprastante. Non è un motivo per evitarlo, ma per non stimare l'affitto già dal primo anno.

Che cosa era rimasto in ciascuno?

Lo schema era lo stesso in entrambi i progetti ed è lo schema di ogni lancio di Dubai. Le unità più attraenti vanno agli investitori prima dell'apertura delle vendite al pubblico. Ciò che resta dopo è la fascia cara e i layout scomodi.

È per questo che ripeto sempre lo stesso consiglio: entrare il prima possibile in un progetto su cui si è deciso, perché la scelta dell'unità vale più della differenza di prezzo tra le fasi. Un ingresso leggermente più alto sulla colonna giusta batte uno sconto su quella sbagliata.

Tra i due costruttori la distinzione è di carattere, non di qualità. Danube costruisce in funzione di una fascia di prezzo, con piani di pagamento aggressivi e un forte marketing sui servizi. Select Group costruisce su un capitolato e consegna più lentamente. Nessuno dei due approcci è sbagliato: attraggono inquilini e acquirenti in rivendita diversi, e bisogna sapere in quale dei due si entra.

Perché i negozi di comunità si comportano in modo diverso?

Un negozio non si affitta a metro quadrato, si affitta sul passaggio.

Due unità della stessa metratura nello stesso edificio, una sull'accesso pedonale principale e una venti metri più in là dietro l'angolo, non sono beni confrontabili: la prima si affitta in poche settimane, la seconda può restare vuota per anni.

La posizione diventa così la variabile dominante, e si può valutare solo sul posto. Ci si ferma davanti all'unità in una sera feriale e si contano le persone che passano.

I contratti sono più lunghi di quelli residenziali e gli inquilini che hanno allestito un ambulatorio, una farmacia o un ristorante sono estremamente restii a trasferirsi, il che rende un'unità ben affittata un investimento davvero poco impegnativo.

Il rovescio è che un'unità sbagliata è molto peggio di un appartamento sbagliato. Per il commerciale in una posizione sfavorevole non esiste un bacino di inquilini di ripiego.

Quali verifiche tecniche decidono l'affitto?

L'estrazione cucina è la principale. Un'unità che può ospitare un'estrazione commerciale può essere affittata alla ristorazione, che paga i canoni più alti nel commercio di comunità.

Un'unità che non può è limitata a usi asciutti, con canoni sensibilmente più bassi, e l'adeguamento in un edificio finito è spesso impossibile.

Il rapporto tra larghezza della vetrina e profondità determina che cosa vi si può svolgere. Larga e poco profonda espone bene e va bene per la maggior parte dei negozi; stretta e profonda va bene per i magazzini e poco altro.

L'accesso per i rifornimenti, il deposito rifiuti e la predisposizione del separatore di grassi limitano l'elenco degli inquilini in modi invisibili sulla planimetria.

E il parcheggio proprio davanti, perché il commercio di comunità vive di soste rapide e un cliente che non riesce a parcheggiare va altrove.

Come si confrontano i due progetti?

Entrambi si trovano a Dubai Maritime City ed entrambi vendono spazi commerciali al piano terra in un quartiere ancora in formazione, quindi la base di inquilini dell'uno e dell'altro dipende da quanti residenti vivranno alla fine intorno.

Nautica di Select Group ha la garanzia più solida del costruttore e migliori prospettive di un edificio ben gestito, il che per un'unità commerciale conta perché gli spazi comuni e i servizi sono ciò che l'inquilino valuta.

Danube Oceanz compete sul prezzo e sul numero di residenti che il suo mix di unità porterà, che per un supermercato o una farmacia è il numero che conta.

Qualunque si esamini, si chiede il numero previsto di residenti dell'edificio e dei dintorni immediati e si valuta l'unità su quello, non su un canone al piede quadrato citato da un quartiere consolidato.