Handel w Maritime City: Danube Oceanz kontra Nautica od Select Group

Sklep bez ruchu klientów to nie inwestycja, tylko opłata serwisowa. Porównujemy część komercyjną w Oceanz od Danube w Maritime City z Nautica od Select Group i wyjaśniamy, jak naprawdę wygląda zakup nieruchomości komercyjnej w Dubaju.

Czym różni się zakup nieruchomości komercyjnej?

Znaczenie mają trzy różnice. Po pierwsze VAT: nieruchomości komercyjne w ZEA podlegają 5 % VAT od sprzedaży, czego nie ma przy mieszkaniowych. To realna kwota ponad 4 % opłaty transferowej DLD, która zaskakuje ludzi w biurze powiernika.

Po drugie finansowanie. Banki udzielają kredytów na nieruchomości komercyjne przy niższym LTV i wyższym oprocentowaniu niż na mieszkaniowe, a niektóre w ogóle nie finansują lokalu handlowego w niezbudowanym wieżowcu. Proszę założyć więcej gotówki niż przy apartamencie o tej samej cenie.

Po trzecie najemca. Lokal mieszkalny wynajmie się każdemu, kto potrzebuje gdzieś mieszkać. Lokal handlowy wynajmuje się firmie, która potrzebuje właśnie tego ruchu, właśnie tej witryny i właśnie tej wielkości.

Pula możliwych najemców sklepu o powierzchni 60 m² na podium jednej wieży jest niewielka, a jeśli lokal stoi pusty, opłata serwisowa płatna jest co kwartał.

Na co patrzeć w lokalu handlowym?

Na witrynę i widoczność z ulicy lub z holu, właśnie w tej kolejności. Lokal schowany za rdzeniem wind będzie wynajęty jako ostatni i opróżni się jako pierwszy, niezależnie od tego, co plan podaje o jego powierzchni.

Na popyt zamknięty. W wieżowcu mieszkalnym pewnymi najemcami handlowymi są ci, których mieszkańcy potrzebują co tydzień — mały sklep spożywczy, pralnia, apteka, kawiarnia. Proszę policzyć mieszkania nad lokalem i uczciwie ocenić, czy ta liczba utrzyma biznes.

I na dzielnicę. W Maritime City populacja mieszkańców dopiero się wprowadza. Lokal handlowy tutaj to zakład na wypełnienie się dzielnicy, w dłuższej perspektywie niż mieszkanie nad nim. To nie powód, by go unikać; to powód, by nie modelować czynszu od pierwszego roku.

Jaka oferta pozostała w każdym z projektów?

Wzorzec w obu projektach był ten sam i jest to wzorzec każdej premiery w Dubaju. Najatrakcyjniejsze lokale trafiają do inwestorów, zanim ruszy sprzedaż publiczna. To, co zostaje potem, to drogi koniec oferty i niewygodne układy.

Dlatego powtarzam tę samą radę: wchodzić możliwie wcześnie w projekt, na który się zdecydowano, bo wybór lokalu jest wart więcej niż różnica cen między fazami. Nieco wyższe wejście w dobry pion bije rabat na zły.

Między dwoma deweloperami różnica dotyczy charakteru, a nie jakości. Danube buduje pod próg cenowy, z agresywnymi planami płatności i silnym marketingiem udogodnień. Select Group buduje według specyfikacji i dostarcza wolniej. Żadne podejście nie jest błędne; przyciągają innych najemców i innych nabywców wtórnych, a trzeba wiedzieć, w który z nich się wchodzi.

Dlaczego handel osiedlowy zachowuje się inaczej?

Lokal handlowy nie wynajmuje się na metry kwadratowe, tylko na ruch klientów.

Dwa lokale o identycznej wielkości w tym samym budynku, jeden na głównym ciągu pieszym, drugi dwadzieścia metrów za rogiem, to nieporównywalne aktywa — pierwszy wynajmuje się w tygodnie, drugi może stać pusty latami.

Czyni to z położenia zmienną dominującą, którą można ocenić tylko na miejscu. Proszę stanąć przed lokalem w dzień powszedni wieczorem i policzyć, ilu ludzi przechodzi.

Umowy są dłuższe niż mieszkaniowe, a najemcy, którzy urządzili klinikę, aptekę lub restaurację, bardzo niechętnie się wyprowadzają, co czyni dobrze wynajęty lokal naprawdę mało wymagającym aktywem.

Przeciwwagą jest to, że zły lokal jest znacznie gorszy niż złe mieszkanie. W handlu przy złym położeniu nie ma rezerwowej puli najemców.

Jakie kontrole techniczne decydują o czynszu?

Najważniejszy jest wyciąg kuchenny. Lokal, który przyjmie wyciąg komercyjny, można wynająć gastronomii, a ta płaci najwyższe czynsze w handlu osiedlowym.

Lokal, który tego nie może, ogranicza się do zastosowań suchych przy wyraźnie niższym czynszu, a doposażenie w ukończonym budynku często jest niemożliwe.

Szerokość witryny względem głębokości decyduje o tym, co może tam działać. Szeroki i płytki dobrze się eksponuje i pasuje do większości handlu; wąski i głęboki nadaje się na magazyn i niewiele więcej.

Dostęp dostawczy, miejsce na odpady i separator tłuszczu ograniczają listę najemców w sposób niewidoczny na planie.

I parking bezpośrednio przed lokalem, bo handel osiedlowy żyje z szybkich zakupów, a klient, który nie może zaparkować, idzie gdzie indziej.

Jak porównują się oba projekty?

Oba leżą w Dubai Maritime City i oba sprzedają lokale komercyjne na parterze w dzielnicy, która dopiero się kształtuje, więc baza najemców każdego z nich zależy od tego, ilu mieszkańców ostatecznie wokół zamieszka.

Nautica od Select Group ma silniejszą wiarygodność dewelopera i lepsze perspektywy dobrze zarządzanego budynku, co dla lokalu komercyjnego ma znaczenie, bo najemca ocenia części wspólne i obsługę.

Danube Oceanz konkuruje ceną i samą liczbą mieszkańców, jaką dostarczy jego struktura lokali, a dla supermarketu lub apteki to właśnie ta liczba się liczy.

Którykolwiek projekt Państwo rozważają, proszę zapytać o prognozowaną liczbę mieszkańców budynku i najbliższego otoczenia i wyceniać lokal na tej podstawie, a nie według czynszu za stopę kwadratową podanego z ugruntowanej dzielnicy.