Bluewaters Island: fertige Wohnungen dort, wo wohlhabende Expats tatsächlich leben

Bluewaters ist eine kleine künstliche Insel vor JBR mit Ain Dubai, einer Hotelzone, einer Wohnzone und einer Restaurantmeile. Sie ist eine der wenigen fertigen Adressen am Wasser, bei denen Sie heute kaufen und schon nächsten Monat einen Mieter haben können.

Wie ist die Insel aufgebaut?

Bluewaters liegt im südlichen Teil von Dubai, direkt neben Dubai Marina und in Sichtweite der Palm.

Die Insel ist kompakt – man kann sie komplett zu Fuß erkunden – und in drei Teile gegliedert: eine Hotelzone, die Wohnzone mit Bluewaters Residences und eine Restaurant- und Einkaufsmeile. Eine Brücke verbindet sie miteinander und mit dem Festland.

Auf die Größe kommt es an. Das ist kein Masterplan, dessen Bau Sie 2032 noch beobachten werden, sondern eine fertige Insel mit einer festen Zahl von Wohnungen. Das Angebot ist durch die Geografie begrenzt, und das ist in Dubai seltener, als es klingt.

Die Nachbarn sind JBR und Dubai Marina, sodass Dichte und Verkehr dieser Viertel fünf Minuten entfernt sind, während die Insel selbst ruhig bleibt. Diese Kombination – fußläufig zum Nachtleben und doch davon abgeschirmt – ist genau das, wofür die Bewohner hier zahlen.

Wer wohnt hier?

Die Bewohnerschaft besteht überwiegend aus etablierten europäischen und internationalen Expatriates und weniger aus Kurzzeitvermietern. Das ist aus zwei Gründen wichtig: Das Gebäude läuft ruhig, und der Käufer beim Wiederverkauf ist ein Selbstnutzer mit Budget und kein Renditerechner.

Der Preis dafür ist die Rendite selbst. Die Preise in Bluewaters spiegeln Adresse und Knappheit wider, und die Bruttorendite liegt hier niedriger als bei einer vergleichbaren Einheit in einem weniger begehrten Stadtteil. Sie kaufen Kapitalerhalt und ein Lifestyle-Objekt, kein Renditeprodukt.

Wer zwischen Bluewaters und der Palm wählt, entscheidet ehrlich gesagt zwischen Dichte und Komfort: Die Palm bietet mehr Platz und mehr Prestige pro Dirham, Bluewaters die Möglichkeit, zum Abendessen zu laufen und acht Minuten später wieder zu Hause zu sein.

Wie sind die Wohnungen?

Bluewaters Residences verteilt sich auf mehrere niedrige und mittelhohe Gebäude mit dem gesamten Größenspektrum, von Apartments bis zu Penthouses.

Die Grundrisse sind für Dubai großzügig und der Ausbau ist hochwertig – das Projekt wurde als Premiumprodukt gebaut, was man an Deckenhöhen und Balkontiefen sieht.

Die Aussichtsfrage entscheidet über den Preis. Einheiten mit Meerblick schauen über den Golf, die anderen Ausrichtungen zurück auf die Skyline der Marina oder über die Insel. Der Meerblick bringt einen erheblichen Aufpreis und behält ihn, weil davor nichts gebaut werden kann.

Der direkte Strandzugang und die Promenade am Fuß der Gebäude sind die Annehmlichkeiten, die täglich genutzt werden, mehr als die Poolterrassen. Gehen Sie vor der Entscheidung durch das Erdgeschoss – der Unterschied zwischen der Restaurantmeile und der ruhigen Seite ist erheblich, wenn Sie dort wohnen wollen.

Wie läuft der Kauf hier ab?

Es handelt sich um einen Wiederverkaufsmarkt. Lassen Sie sich die Historie der Service Charge zeigen – eine Premiuminsel mit viel Begrünung und Promenade hat spürbare Nebenkosten, und genau diese Zahl macht aus einer bescheidenen Rendite eine sehr bescheidene.

Prüfen Sie die Mietbelege für das konkrete Gebäude und den konkreten Wohnungstyp statt für die ganze Insel. Bluewaters ist klein genug, dass eine Handvoll unterschriebener Mietverträge ein reales Bild ergibt.

Und seien Sie sich klar, was Sie kaufen. Wenn Rendite das Ziel ist, gibt es in Dubai bessere Antworten. Wenn das Ziel eine fertige Adresse am Wasser mit begrenztem Angebot ist, die auch ein späterer Käufer so haben will wie Sie, gehört Bluewaters zu den wenigen Orten, die das erfüllen.

Warum zählt das begrenzte Angebot?

Bluewaters ist eine kleine Insel mit einer endlichen Zahl von Wohnungen, ohne Nachbargrundstück und ohne zweite Bauphase. In einem Markt, in dem die übliche Bremse für Preissteigerungen darin besteht, dass der Bauträger nächstes Jahr weitere tausend Einheiten freigibt, ist das eine strukturell andere Lage.

Es verändert auch den Alltag: keine Warteschlangen am Aufzug, keine überfüllte Poolterrasse und ein echtes Gefühl der Distanz zur Dichte von Dubai Marina, fünf Minuten entfernt.

Der Preis dieser Knappheit ist die Liquidität. Pro Jahr wechseln nur wenige Einheiten den Besitzer, Vergleichstransaktionen sind dünn, Preise werden ausgehandelt statt indexiert, und der Verkauf dauert länger als in einem Turmviertel.

Wer langfristig hält, profitiert von der Knappheit. Wer einen schnellen Ausstieg braucht, leidet unter derselben Knappheit.

Welche Ausrichtung sollten Sie wählen?

Die Ausrichtung bestimmt den größten Teil des Werts. Einheiten mit Blick auf das offene Meer und den Sonnenuntergang sind das Premiumprodukt, solche mit Blick auf die JBR-Wand sind deutlich günstiger und merklich weniger besonders.

Da die Aussicht auf dieser Insel den Großteil dessen ausmacht, was Sie kaufen, ist die Prüfung des konkreten Blicks aus der konkreten Einheit keine Option, sondern Pflicht.

Die Townhouses und Penthouses bilden einen eigenen, sehr dünnen Markt mit fast keinen Vergleichswerten, was sie schwerer zu bewerten und langsamer zu verkaufen macht.

Die Wohnungsgrundrisse sind nach heutigen Dubai-Maßstäben großzügig, mit großen Terrassen und raumhohen Fenstern zur Wasserseite – Meraas hat dies nach einer Spezifikation gebaut und nicht nach einem Budget.

Wie lebt es sich neben Ain Dubai?

Das Riesenrad und der Caesars-Komplex ziehen Besucher an das nördliche Ende der Insel, und die Promenade dort ist in den kühleren Monaten abends und am Wochenende belebt.

Die Wohngebäude liegen abseits davon, und der Unterschied zwischen einer Einheit zur Promenade und einer zum Meer ist erheblich, im Lärm ebenso wie in der Aussicht.

Die Zufahrt erfolgt über eine Straßenbrücke für Autos und eine Fußgängerbrücke nach JBR, was gut funktioniert, bei Veranstaltungen aber ein Engpass ist.

Einzelhandel und Gastronomie auf der Insel sind gut, aber begrenzt im Angebot und auf Besucher ausgerichtet; für den Supermarkteinkauf fahren die meisten Bewohner nach JBR oder in die Marina.