Die Sheikh Zayed Road ist eine Adresse, kein Viertel – und der Unterschied zeigt sich bei den Vergleichsobjekten
Jeder andere Eintrag in einer Gebietsliste ist ein Viertel mit Grenze. Dieser hier ist eine Straße. In Inseraten funktioniert sie als Adresse, und das ist legitim – doch eine Vergleichsmenge, die über den Straßennamen zusammengestellt wird, mischt Gebäude, die in unterschiedlichen Vierteln registriert sind und von unterschiedlichen Märkten bepreist werden.
Was ist das für eine Adresse?
Die Sheikh Zayed Road ist Dubais Rückgrat, und entlang ihres urbanen Abschnitts steht eine nahezu lückenlose Reihe von Türmen. Formal ist sie kein eigenes Viertel: Die Autobahn verläuft durch Trade Centre, Downtown, Business Bay, Al Barsha und weiter nach Süden.
In Inseraten funktioniert sie als eigene Adresse, und das ist berechtigt. Ein Turm an der Autobahn fühlt sich anders an als ein Gebäude zurückversetzt in einem der Nachbarviertel – gleich, was die Karte über das zugehörige Viertel sagt.
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Wohnnutzung ist hier mit Büros und Hotels gemischt. Ein Turm kann Apartments, Unternehmensetagen und ein Hotel zugleich beherbergen, und an dieser Straße ist das die normale Konstellation und keine Kuriosität.
Der Bestand umfasst Jahrzehnte, von Türmen der 1990er und 2000er bis zu Projekten im Bau, und der Abstand zwischen beiden Enden dieser Spanne ist größer als der zwischen vielen einzelnen Vierteln.
Eine Adresse oder mehrere Viertel?
Die Register machen das konkret. Die Emirates Towers, verzeichnet als fertiggestellter Mehrgebäudekomplex mit 54 Etagen aus dem Jahr 2000, mit Hazel W.S. Wong und Norr Group Consultants International als Architekten, liegen in Trade Centre Second, ebenso die geplanten Jumeirah Residences Emirates Towers – 60 Etagen und 754 Einheiten von Meraas Holding.
Sobha Central dagegen ist in Jebel Ali First verzeichnet, und The Pinnacle at Sobha Central – ein geplanter Supertall mit 108 Etagen und 360 Metern von Sobha Realty – ist unter Sobha Central als eigenes Gebiet verzeichnet. The Horizon at Sobha Central ist unter der Adresse Sheikh Zayed Road selbst verzeichnet und im Bau.
Ebenfalls unter dieser Adresse verzeichnet: AHS Tower, ein Bürogebäude mit 43 Etagen und 200 Metern von AHS Properties, im Bau; Burj Azizi von Azizi Developments; und Trump Tower Dubai von Dar Global.
Nichts davon ist eine Registerkuriosität. Bewertungen, Viertelstatistiken und Vergleichsmengen laufen über das registrierte Viertel, sodass zwei Gebäude wenige Kilometer voneinander entfernt an derselben Straße zu verschiedenen Märkten gehören können, obwohl sie dieselbe Adresszeile teilen. Klären Sie das Viertel, nicht nur die Straße.
Welchen Abschnitt kaufen Sie?
Der Abschnitt Trade Centre ist der prestigeträchtigste: Emirates Towers und ihre Nachbarn neben DIFC und dem Messezentrum. Das ist das Unternehmensende, wo Wohnen neben Firmenbüros steht.
Weiter Richtung Downtown verläuft eine dichte Reihe von Türmen der 1990er und 2000er. Dort entstand die wiedererkennbare Skyline der Straße, und dort liegt heute der Großteil des Wiederverkaufsangebots.
Im Süden Richtung Al Barsha und Al Sufouh sind die Projekte neuer, mit zeitgemäßeren Grundrissen und in der Regel einem niedrigeren Einstiegspunkt als am Ende Trade Centre.
Die Spanne zwischen diesen drei Abschnitten ist größer als der Abstand zwischen manchen Nachbarvierteln. Ein Apartment an der Sheikh Zayed Road sagt fast nichts aus, solange Sie nicht wissen, an welchem Abschnitt es steht.
Was bietet die Adresse?
Lage. Downtown, DIFC, Business Bay und Trade Centre sind Minuten entfernt und nicht eine halbe Stunde – das ist das Erste, wofür hier jeder zahlt.
Die Metro. Die Rote Linie verläuft entlang der Straße, und die Stationen liegen so, dass viele Türme in tatsächlicher Gehweite eines Eingangs sind – in einer Stadt, die auf Autos läuft, ist das wirklich selten.
Die Aussicht. Obere Etagen blicken auf der einen Seite auf den Burj Khalifa und auf der anderen auf das Meer, und der Preisunterschied zwischen den Etagen ist hier größer als in den Wohnvierteln.
Und Wiedererkennbarkeit. Diese Adresse muss keinem Mieter irgendwo auf der Welt erklärt werden, was die Leerstandszeit einer Einheit verkürzt.
Was kostet sie Sie?
Lärm. Das ist eine zwölfspurige Autobahn, und auf den unteren und mittleren Etagen zur Straße hin hören Sie ständig Verkehr. Verglasung hilft, beseitigt das Problem aber nicht, und sie sollte abends bei geöffnetem Fenster getestet statt in einer Beschreibung gelesen werden.
Dichte. Gehwege sind schmal, Übergänge selten, Innenhöfe gibt es nicht. Diese Adresse war nie ein fußgängerfreundliches Umfeld und wird es auch nicht.
Das Alter des Bestands. Ein großer Teil dieser Türme ist alt, der Abstand zwischen einem gut geführten und einem vernachlässigten Gebäude ist hier ungewöhnlich groß, und Kühlanlagen, Aufzüge und Fassaden in Türmen dieses Baujahrs stehen am ersten Austauschzyklus oder darüber.
Parkplätze. Ältere Türme weisen pro Einheit weniger Stellplätze zu, als Käufer erwarten, und Besucherparkplätze gibt es praktisch nicht.
Wie kalkulieren Sie das?
Ausrichtung und Etage entscheiden hier mehr als die Wohnfläche. Autobahnseite und Rückseite sind in Lärm und Preis zwei verschiedene Produkte, und ein Grundriss verrät nicht, welches Ihnen verkauft wird.
Die Service Charge in einem Mixed-Use-Turm mit Büros und Hotel wird nach eigenen Regeln berechnet, und drei Jahre Historie sind unverzichtbar – in Gebäuden dieses Alters steigt sie mit dem Verschleiß der Anlagen.
Die Miete beruht auf der Lage, und die Lage ist hier dauerhaft: Das Zentrum wandert nicht, die Metro fährt bereits, sodass durch Infrastruktur kein weiterer Aufschwung zu erwarten ist.
Leerstände sind dank der Adresse kurz, aber die Fluktuation liegt über dem Durchschnitt, planen Sie also häufigere Mieterwechsel ein als in einem Familienviertel – und planen Sie Renovierungen ein, denn bei Wiederverkaufsobjekten an dieser Straße beeinflusst der Zustand der Wohnung die erzielbare Miete stärker als die Etage.
Geeignet ist es für alle, die im Zentrum arbeiten und Minuten beim Pendeln höher gewichten als Ruhe, sowie für Kurzzeitvermieter, für die Adresse, Aussicht und Metro eine fertige Geschichte sind – vorbehaltlich der Regeln des einzelnen Gebäudes. Für Familien eignet es sich schlecht: keine Schulen, Innenhöfe oder Parks in Gehweite. Vergleichen Sie mit Downtown, Business Bay und DIFC.
Häufige Fragen
Ist die Sheikh Zayed Road ein Viertel in Dubai?
Nein. Sie ist eine Straße, die durch Trade Centre, Downtown, Business Bay, Al Barsha und weiter nach Süden verläuft, und die dort inserierten Gebäude sind in verschiedenen Vierteln registriert – Emirates Towers in Trade Centre Second, Sobha Central in Jebel Ali First und andere unter der Straßenadresse selbst. In Inseraten funktioniert sie als Adresse, doch eine über den Straßennamen gebildete Vergleichsmenge mischt getrennte Märkte.
Wie schlimm ist der Verkehrslärm an der Sheikh Zayed Road?
Auf den unteren und mittleren Etagen zur Autobahn hin ist er ständig präsent – es ist eine zwölfspurige Straße. Verglasung hilft, ohne ihn zu beseitigen, und oberhalb von etwa der zwanzigsten Etage erreicht er Sie weitgehend nicht mehr, dafür mit mehr Wind und größerer Aufzugsabhängigkeit. Testen Sie ihn abends bei geöffnetem Fenster, statt einer Beschreibung zu vertrauen.
Funktioniert Kurzzeitvermietung an der Sheikh Zayed Road?
Im Prinzip gut: Zentrale Lage, Metro und Aussicht verkaufen sich für Besucher von selbst, und die Adresse muss nicht erklärt werden. Die Einschränkung ist das einzelne Gebäude – die Regeln zur Kurzzeitvermietung unterscheiden sich von Turm zu Turm und müssen geprüft werden, bevor die Investmentrechnung von ihnen abhängt.