Sheikh Zayed Road est une adresse, pas un quartier, et la différence se voit dans les comparables

Toute autre entrée d'une liste de zones est un quartier délimité. Celle-ci est une route. Elle se comporte comme une adresse dans les annonces, ce qui est légitime, mais un jeu de comparables constitué d'après le nom de la route mélange des immeubles enregistrés dans des quartiers différents et évalués par des marchés différents.

Quelle est cette adresse ?

Sheikh Zayed Road est l'épine dorsale de Dubai, et sur son tronçon urbain se dresse une ligne presque ininterrompue de tours. Formellement, ce n'est pas un quartier à part entière : l'autoroute traverse Trade Centre, Downtown, Business Bay, Al Barsha et se poursuit vers le sud.

Dans les annonces, elle fonctionne comme une adresse en soi, et c'est légitime. Une tour qui donne sur l'autoroute se vit autrement qu'un immeuble en retrait dans l'un des quartiers voisins, quoi que dise la carte sur le quartier où elle se trouve.

Ici, le résidentiel côtoie les bureaux et les hôtels. Une même tour peut abriter à la fois des appartements, des étages d'entreprises et un hôtel, et le long de cette route, c'est la configuration normale et non une curiosité.

Le parc s'étend sur des décennies, des tours des années 1990 et 2000 aux projets encore en construction, et l'écart entre les deux extrémités de cette fourchette est plus large que celui qui sépare beaucoup de quartiers distincts.

Une seule adresse, ou plusieurs quartiers ?

Les registres le rendent concret. Emirates Towers, recensé comme un complexe multi-bâtiments achevé de 54 étages datant de 2000, avec Hazel W.S. Wong et Norr Group Consultants International comme architectes, se trouve à Trade Centre Second, tout comme le projet Jumeirah Residences Emirates Towers, de 60 étages et 754 unités, par Meraas Holding.

Sobha Central, en revanche, est recensé à Jebel Ali First, et The Pinnacle at Sobha Central, une supertall projetée de 108 étages et 360 mètres par Sobha Realty, est recensée sous Sobha Central comme une zone à part entière. The Horizon at Sobha Central est recensé à l'adresse Sheikh Zayed Road elle-même et en construction.

Sont aussi recensés à cette adresse : AHS Tower, un immeuble de bureaux de 43 étages et 200 mètres par AHS Properties, en construction ; Burj Azizi par Azizi Developments ; et Trump Tower Dubai par Dar Global.

Rien de cela n'est une curiosité administrative. Les évaluations, les statistiques de quartier et les jeux de comparables reposent sur le quartier enregistré : deux immeubles distants de quelques kilomètres sur la même route peuvent relever de marchés différents tout en partageant une ligne d'adresse. Établissez le quartier, pas seulement la route.

Quel tronçon achetez-vous ?

Le tronçon de Trade Centre est le plus prestigieux : Emirates Towers et ses voisins, à côté du DIFC et du centre d'expositions. C'est l'extrémité d'affaires, où les logements côtoient les bureaux d'entreprises.

Plus loin vers Downtown s'étire une ligne dense de tours des années 1990 et 2000. La silhouette reconnaissable de la route s'y est formée, et c'est là que se trouve aujourd'hui l'essentiel de l'offre de revente.

Au sud, vers Al Barsha et Al Sufouh, les projets sont plus récents, avec des plans plus actuels et généralement un ticket d'entrée plus bas qu'à l'extrémité Trade Centre.

L'écart entre ces trois tronçons est plus large que celui qui sépare certains quartiers voisins. Un appartement sur Sheikh Zayed Road n'apprend presque rien tant que l'on ne sait pas sur quel tronçon il se trouve.

Que vous donne cette adresse ?

La position. Downtown, le DIFC, Business Bay et Trade Centre sont à quelques minutes plutôt qu'à une demi-heure, et c'est la première chose que l'on paie ici.

Le métro. La ligne rouge longe la route et les stations sont placées de sorte que beaucoup de tours se trouvent à une vraie distance de marche d'une entrée, ce qui est réellement rare dans une ville qui roule en voiture.

La vue. Les étages supérieurs regardent le Burj Khalifa d'un côté et la mer de l'autre, et l'écart de prix entre étages est ici plus large que dans les quartiers résidentiels.

Et la notoriété. Cette adresse n'a besoin d'être expliquée à aucun locataire où que ce soit dans le monde, ce qui raccourcit la durée de vacance d'un logement.

Que vous coûte-t-elle ?

Le bruit. C'est une autoroute à douze voies, et aux étages bas et moyens qui lui font face, on entend la circulation en permanence. Le vitrage aide sans supprimer le problème, et il faut le tester le soir fenêtre ouverte plutôt que de s'en remettre à une description.

La densité. Les trottoirs sont étroits, les passages piétons rares et il n'y a pas de cours intérieures. Cette adresse n'a jamais été un environnement propice à la marche et ne le devient pas.

L'âge du parc. Une grande part de ces tours est ancienne, l'écart entre un immeuble bien géré et un immeuble négligé est ici exceptionnellement large, et les groupes froid, ascenseurs et façades de tours de cette génération en sont à leur premier cycle de remplacement ou l'ont dépassé.

Le stationnement. Les tours plus anciennes allouent moins de places par logement que les acheteurs ne l'imaginent, et le stationnement visiteurs est quasi inexistant.

Comment le modéliser ?

L'orientation et l'étage décident ici de plus de choses que la surface. Côté autoroute et côté arrière sont deux produits différents, en bruit comme en prix, et un plan d'étage ne vous dira pas lequel on vous vend.

Le service charge d'une tour à usage mixte avec bureaux et hôtel se calcule selon ses propres règles, et trois ans d'historique sont indispensables : dans des immeubles de cet âge, il monte avec l'usure des équipements techniques.

Le loyer repose sur la position, et la position est ici durable : le centre ne bouge pas et le métro circule déjà, on ne doit donc attendre aucune plus-value supplémentaire des infrastructures.

Les périodes de vacance sont courtes grâce à l'adresse, mais la rotation est supérieure à la moyenne ; prévoyez donc de changer de locataire plus souvent que dans un quartier familial, et prévoyez une rénovation, car dans le parc de revente le long de cette route, l'état de l'appartement fait davantage varier le loyer atteignable que l'étage.

Cela convient à qui travaille dans le centre et préfère des minutes de trajet gagnées au calme, ainsi qu'aux investisseurs en location de courte durée, pour qui l'adresse, la vue et le métro constituent un récit tout fait, sous réserve du règlement de chaque immeuble. Cela convient mal aux familles : ni écoles, ni cours, ni parcs à distance de marche. Comparez avec Downtown, Business Bay et le DIFC.