The Springs: ein zwanzig Jahre altes Townhouse, das sich immer vermieten lässt

In The Springs wird nichts Neues gebaut und kann nichts Neues gebaut werden – das Land ist vergeben. Diese eine strukturelle Tatsache erklärt das meiste an dieser Community, auch warum sie die Zyklen, die jüngere Stadtteile erschüttern, kaum spürt.

Was ist The Springs?

The Springs gehört zu Emirates Living, dem ersten großen Freehold-Projekt von Emaar, das Anfang der 2000er-Jahre rund um eine Kette künstlicher Seen entstand. Die Cluster tragen Nummern statt Namen – Springs 1 bis 15 – und wiederholen jeweils dieselben wenigen Grundrisse.

Angeboten werden Townhouses mit zwei und drei Schlafzimmern: nach heutigen Dubaier Maßstäben bescheiden, mit kleinen privaten Gärten und gemeinsamen Pools in jedem Cluster.

Was Fotos nicht vermitteln, sind zwanzig Jahre Wachstum. Die Bäume sind hoch, die Hecken dicht, die Straßen schattig – in diesem Klima keine Dekoration, sondern der Unterschied zwischen einer begehbaren und einer unbewohnbaren Straße.

In der Mitte liegt der Springs Souk mit Supermarkt, Arztpraxen und Cafés; Schulen, der Golfclub sowie die Viertel Meadows und Lakes befinden sich unmittelbar daneben.

Warum lässt es sich bis heute so leicht vermieten?

Weil es ein unscheinbares Problem gut löst. Eine Familie will ein Haus, einen Garten, einen Schulweg unter fünfzehn Minuten und einen Weg zur Media City oder zur Marina, der nicht den ganzen Abend frisst. Diese Community erfüllt alle vier Wünsche.

Das Angebot ist begrenzt, und jedes konkurrierende Produkt liegt weiter draußen. Das ist ein struktureller Vorteil, der weder mit der Zeit noch mit der Mode verblasst.

Die Mieter bleiben. Familien, die wegen der Schulen einziehen, verlängern oft über Jahre, und eine geringe Fluktuation zählt für die tatsächliche Rendite eines Vermieters mehr als die Miete auf dem Papier.

Das Ergebnis ist ein Markt, der weder sprunghaft steigt noch leerläuft.

Welche Variable zählt hier am meisten?

Es ist nicht der Cluster, sondern die Frage, ob das Haus renoviert wurde.

Ansonsten kaufen Sie ein zwanzig Jahre altes Haus – das ist eine Spezifikation, keine Kritik: Originalküchen, Originalbäder und Original-Klimaanlage, sofern ein Vorbesitzer sie nicht ersetzt hat.

Zwei identische Grundrisse in derselben Straße können daher völlig unterschiedliche Käufe sein, und der Preisunterschied zwischen ihnen ist größer als der zwischen zwei Clustern.

Die Renovierung ist zugleich der wichtigste Hebel des Eigentümers. Wer eine Originaleinheit auf den heutigen Standard bringt, steigert sowohl die erzielbare Miete als auch den Kreis der Käufer beim Wiederverkauf – und die Arbeiten sind gut erprobt, weil Hunderte Eigentümer sie hier schon ausgeführt haben.

Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Ob das Haus renoviert wurde und von wem. Klimaanlage, Leitungen und Dach sind die teuren Posten, und in diesem Alter sind sie fällig.

Den Cluster und die Lage darin. Ob das Haus an einen See, an einen Park oder an eine weitere Häuserreihe grenzt, sind drei verschiedene Produkte mit drei verschiedenen Mieten.

Die Service-Charge-Historie der letzten drei Jahre und ob der Verkäufer Rückstände hat – diese gehen mit der Immobilie über.

Und den Schulweg selbst. Die Mieter hier sind Familien, daher hängt der praktische Wert eines Hauses auch davon ab, welche Schulen man morgens von dort erreicht.

Welche Nachteile gibt es?

Die Grundrisse sind klein und veraltet, und keine Renovierung ändert die Grundfläche. Eine Familie, die wirklich Platz braucht, wächst aus einem Springs-Townhouse heraus.

Eine zwanzig Jahre alte Infrastruktur bedeutet gelegentliche Arbeiten in der ganzen Community – Leitungen, Straßen, Grünanlagen – samt den damit verbundenen Beeinträchtigungen.

Es gibt keine Metro, und es wird auch keine geben. Jeder Haushalt hier fährt mindestens ein Auto.

Und der Preis spiegelt bereits wider, dass all das allgemein bekannt ist. Das ist ein effizient bepreister Markt mit wenigen Schnäppchen.

Womit sollten Sie es vergleichen?

Mit The Meadows nebenan: größer, freistehend, mit größeren Grundstücken und deutlich teurer.

Mit The Lakes: aus derselben Zeit, ruhiger, mit einem höheren Anteil an komplett umgebauten Häusern.

Mit Town Square und Mudon: neuere Townhouses mit modernen Grundrissen, weiter draußen und ohne den ausgewachsenen Baumbestand.

Und noch ein Wort zum Zeithorizont. Das ist keine Anlage für zwei Jahre. Ihre Stärke ist die Berechenbarkeit, und die zeigt sich erst auf Distanz – wer hier seit Mitte der 2000er hält, hat zwei volle Marktzyklen erlebt und das Haus in beiden vermietet.