The Valley: ein Emaar-Townhouse zum niedrigsten Preis, den Emaar anbietet

The Valley ist Emaar in einer Preislage, die der Entwickler früher anderen überließ: bezahlbarer Wohnraum für Familien am Stadtrand. Das Produkt ist gut, die Verwaltung zuverlässig. Die Schwachstelle ist die Straße, und keine Ausstattung innerhalb der Anlage ändert daran etwas.

Was ist The Valley?

Eine Emaar-Community an der Dubai–Al Ain Road, 2019 gestartet als einer der ersten Vorort-Masterpläne des Entwicklers, die von Anfang an mit vollständiger Infrastruktur und nicht nur mit Wohnbauten geplant wurden. Die Übergabe erfolgt seit Anfang der 2020er-Jahre in Phasen.

Das Areal umfasst mehr als zwanzig Millionen Quadratmeter, der Plan sieht inzwischen mehr als zehn Wohncluster vor, dazu Schulen, Kliniken, Sportanlagen und Einzelhandelsboulevards. Angeboten werden Villen und Townhouses mit drei bis fünf Schlafzimmern, überwiegend Townhouses mit drei oder vier Schlafzimmern und kleinem Garten, angeordnet um gemeinsame Pools, Parks und Sportplätze.

Town Centre ist mit rund 32 000 Quadratmetern das Zentrum der Community und bietet Geschäfte, einen Bauernmarkt, Cafés und Restaurants.

Noch ausstehend sind ein Sandstrand von 47 000 Quadratmetern und Kids' Dale, ein Kinderkomplex von 13 000 Quadratmetern, außerdem die zweite Phase, die Emaar 2024 mit zusätzlichen Parkflächen und Sportanlagen angekündigt hat.

Was bekommt man für den Namen Emaar?

Man bekommt verlässliche Fertigstellung und eine kompetente Verwaltung der Community, was in dieser Preislage keineswegs selbstverständlich ist. Emaar-Communities werden gepflegt, die Eigentümergemeinschaft funktioniert, und was geplant ist, wird in der Regel auch gebaut.

Hinzu kommt der Wiedererkennungswert beim Verkauf. „Emaar“ ist ein Suchbegriff für internationale Käufer, und das erhöht die Liquidität gegenüber einem weniger bekannten Entwickler zum gleichen Preis.

Nicht zu bekommen sind ein kürzerer Weg oder eine zentralere Lage – und genau das sind hier die eigentlichen Einschränkungen, die die Broschüre nicht beheben kann.

Wie weit draußen liegt es?

Bis Downtown sind es bei gutem Verkehr etwa vierzig Minuten, zur Hauptverkehrszeit deutlich mehr, bis zur Marina und zu den Küstenvierteln noch weiter. The Valley liegt im Dubailand-Korridor: rund zwanzig Minuten bis zur Dubai Outlet Mall, fünfundzwanzig bis Global Village und dreißig bis zum Flughafen Dubai International.

Der Kreis der Mieter und Käufer beschränkt sich daher auf Haushalte, für die der Preis schwerer wiegt als der Pendelweg: Familien mit knappem Budget, Remote-Arbeitende und Menschen, die im Süden und Osten des Emirats oder in Richtung Al Ain arbeiten.

Eine Metro gibt es nicht, und sie ist auch nicht geplant. Zwei Autos pro Haushalt sind praktisch die Regel.

Fahren Sie die Strecke zur tatsächlichen Uhrzeit ab, bevor Sie sich festlegen. Für alle, deren Mieter jeden Morgen zur Marina oder in die Media City fahren würde, funktioniert sie schlecht – solche Mieter gibt es, sie mieten hier einmal und ziehen dann näher heran.

Welches Cluster, und was gehört dazu?

The Valley wurde als Abfolge benannter Cluster vermarktet – Eden, Talia, Elora, Nara, Rivana und weitere –, jeweils Townhouses mit drei und vier Schlafzimmern um gemeinsame Pools und Parks; die größeren Villenreleases folgen später.

Es sind ähnliche Produkte mit unterschiedlichen Übergabeterminen. Praktisch unterscheiden sich die Cluster durch ihre Lage im Masterplan und dadurch, wie viel der versprochenen Ausstattung beim Einzug schon existiert.

Town Centre, Sportdorf und Strand werden die Community später prägen. Klären Sie, welche davon für Ihre Phase vertraglich zugesagt und finanziert sind, statt sie einfach vom Masterplan abzulesen.

Frühe Cluster sind bereits bewohnt, und das ist nützlich: Sie können einen fertiggestellten Teil der Community besichtigen und sehen, was Emaar hier draußen tatsächlich gebaut hat, statt es an den Projekten in Downtown zu messen.

Konkurriert man beim Wiederverkauf mit dem Entwickler?

Das ist das besondere Risiko einer großen Community, in der laufend neue Phasen auf den Markt kommen. Ihr Wiederverkauf konkurriert mit der nächsten Emaar-Phase – neu, mit Zahlungsplan und mit der ganzen Marketingmacht des Entwicklers beworben.

Ein privater Verkäufer kann bei einem Zahlungsplan des Entwicklers nicht mithalten, also muss der Preis den Nachteil ausgleichen. Das ist der Hauptgrund, warum das Kapitalwachstum in Communities mit laufenden Releases hinter den etablierten zurückbleibt.

Der Effekt klingt ab, sobald keine neuen Releases mehr erscheinen – bei einem Masterplan dieser Größe liegt das noch viele Jahre in der Zukunft.

Praktisch heißt das: Planen Sie, den Zyklus der Releases auszusitzen und die Rendite über die Miete zu erzielen, statt nach drei Jahren mit einem Ausstieg zu einem Aufschlag zu rechnen.

Welche Rendite ist zu erwarten?

Die Einstiegspreise sind für ein Townhouse mit Emaar-Verwaltung niedrig, und die Bruttorenditen fallen entsprechend besser aus als in den zentralen Emaar-Communities.

Das Kapitalwachstum wird begrenzt, weil in dieser Entfernung kein Landmangel herrscht und Emaar selbst laufend neue Phasen vermarktet. Wer hier die Wertentwicklung von Dubai Hills unterstellt, rechnet mit dem falschen Stadtteil.

Es geht also um Mieteinnahmen über eine lange Haltedauer bei mäßiger Wertsteigerung. Das passt zu einer Familie, die ein von Emaar verwaltetes Haus mit Garten möchte und sich Dubai Hills nicht leisten kann oder will, und zu einem Anleger, der berechenbare Verwaltung und zuverlässige Fertigstellung höher bewertet als die Spitzenrendite.

Schlecht passt es zu allen, die ins Zentrum oder an die Küste pendeln, und zu allen, die die Community samt Ausstattung schon heute fertig brauchen.