Trump Tower Dubai: Das saudische Unternehmen hinter der Marke

Der in Dubai angekündigte Trump Tower trägt die Marke Trump, wird aber von einem saudischen Unternehmen gebaut und übergeben – nicht von der Trump Organization und nicht von einem Entwickler aus den VAE. Diese Unterscheidung zählt mehr als der Name auf dem Werbematerial.

Wie sind Branded Towers tatsächlich aufgebaut?

Es ist ein verbreiteter Irrtum, dass ein Turm mit Markennamen bedeute, die Marke selbst sei der Entwickler, finanziere den Bau und trage das Übergaberisiko.

In der Praxis ist die weitaus üblichere Struktur – und die, um die es hier geht – ein Lizenzmodell: Die Marke liefert Namen, Designsprache und Managementstandards, während ein separater Entwickler Grundstück, Bau und Verkauf finanziert.

In diesem Fall ist dieser Entwickler ein saudisches Unternehmen. Das heißt: Baurisiko, Finanzierung und Übergabezeitplan liegen bei diesem Unternehmen, während die Marke Trump Bekanntheit und eine Reihe von Design- und Servicestandards beisteuert, zu deren Einhaltung sich der Entwickler verpflichtet hat.

Die Ankündigung selbst liegt noch früh, weshalb die eigenen Referenzen des saudischen Entwicklers in dieser Phase mehr zählen als jede bisher veröffentlichte Visualisierung oder jedes Marketingmaterial.

Visualisierungen lassen sich für fast jedes Projekt erstellen, unabhängig davon, wie weit Finanzierung und Genehmigungen tatsächlich sind; sie als Bestätigung für Übergabetermine zu werten, wäre daher verfrüht, solange die Erfolgsbilanz des Entwicklers nicht unabhängig geprüft ist.

Teil eines golfweiten Musters, kein Einzelfall

Diese Ankündigung in Dubai steht nicht isoliert. Golfvillen der Marke Trump wurden in Dubai bereits lange vor der Ankündigung dieses Turms gebaut, und in Jeddah in Saudi-Arabien steht bereits ein Trump Tower.

Zusammen ergeben diese Projekte ein klares regionales Muster: Die Marke lizenziert sich am Golf über lokale und regionale Entwickler, statt selbst zu bauen.

Dieser Kontext ist für Käufer nützlich, denn er zeigt, dass die Marke in dieser Region bereits in mehr als einer Entwicklerbeziehung erprobt wurde – ein Hinweis darauf, wie das Lizenzmodell hier üblicherweise verläuft.

Diese Lizenzstruktur ist auch nicht auf dieses Projekt beschränkt – es ist dasselbe Grundmodell, das die meisten internationalen Hotel- und Wohnmarken in Dubai nutzen, von Hotelgruppen bis zu Modehäusern, von denen keine in der Regel mit eigenen Bautrupps baut.

Dieses Lizenzmodell ist weit über dieses einzelne Projekt hinaus bekannt: Dubais Skyline trägt bereits Türme und Residenzen, die im Rahmen von Vereinbarungen mit internationalen Hotel- und Modemarken gebaut wurden.

In diesen Fällen stammt der Name am Gebäude aus einer Vereinbarung mit einem lokalen oder regionalen Entwickler, der Bau und Finanzierung übernimmt, nicht von der Marke als Bauherr.

Wer sich andere Branded-Projekte angesehen hat, erkennt dieselbe Grundfrage auch hier: Wessen Bilanz steht tatsächlich hinter dem Bau – nicht, wessen Name am Eingang steht.

Warum zählt der Entwickler mehr als die Marke?

Für jeden Käufer, der diesen Turm prüft, betrifft die wichtigste Due-Diligence-Frage nicht den Namen Trump, sondern den saudischen Entwickler hinter dem Projekt: seine Bilanz bei früheren Entwicklungen, seine Finanzierungsstruktur und seine Erfahrung bei termingerechter Übergabe.

Die Marke setzt eine Erwartung an Ausführungsqualität und Marketingwirkung, doch ob das Gebäude tatsächlich wie versprochen fertig wird, bestimmt der Entwickler.

Das gilt für jeden Branded Tower, nicht nur für diesen. Ein bekannter Name zieht Aufmerksamkeit an und stützt den Preis, ersetzt aber nicht die Prüfung, wer die Treuhandkonten (Escrow) hält, wer bei Dubais Aufsichtsbehörden lizenziert ist und wie das fertiggestellte Portfolio dieses Entwicklers aussieht.

Das sollte man sich merken, wann immer ein globaler Markenname an einem neuen Golfprojekt auftaucht – die interessante Due-Diligence-Frage betrifft fast immer den lokalen Partner, nicht das Logo.

Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Bevor ich einen Kunden zu einem solchen Projekt berate, möchte ich die Registrierung des Entwicklers bei Dubais Immobilienaufsicht, die Struktur des Zahlungsplans und alle früheren Projekte sehen, die er im Emirat oder in der weiteren Region übergeben hat.

Ein saudisches Unternehmen, das über eine Markenpartnerschaft in den Dubai-Markt eintritt, ist nicht ungewöhnlich, doch in dieser Stadt ist es eine neuere Beziehung, als es ein etablierter lokaler Entwickler wäre.

Nichts davon ist für sich ein Warnsignal – viele erfolgreiche Dubai-Projekte stammen von Entwicklern, die neu im Emirat, aber anderswo am Golf erfahren sind. Es heißt nur, dass sich die Prüfung auf das bauende Unternehmen konzentrieren muss, nicht auf den Namen über dem Eingang.

Nützlich ist auch ein Vergleich mit der Arbeitsweise von Dubais heimischen Entwicklern. Große lokale Namen wie Emaar oder Damac besitzen in der Regel sowohl die Marke als auch die Kontrolle über den Bau, was eine Trennschicht zwischen dem Namen im Marketingmaterial und der tatsächlich für die Übergabe verantwortlichen Einheit entfallen lässt.

Eine lizenzierte Marke auf einem externen Entwickler, wie es hier der Fall ist, fügt genau ein weiteres Glied in diese Kette ein – nicht zwingend ein Problem, aber eine Beziehung mehr, die die Due Diligence eines Käufers berücksichtigen muss, bevor er den Ruf der Marke als Ersatz für den des Entwicklers ansieht.

Ich würde auch die Schutzklauseln des Lizenzvertrags selbst verstehen wollen – konkret, welche Rechtsmittel bestehen, wenn der Entwickler die Design- oder Servicestandards der Marke mitten im Bau verfehlt, und ob die Marke ihren Namen von einem Projekt zurückziehen kann, das hinter den Erwartungen bleibt.

Das ist eine Risikoebene, die es bei markenlosen Türmen nicht gibt und die in der Praxis eher zugunsten des Käufers wirkt, da eine Marke, die ihren Ruf schützt, jeden Anreiz hat, den Entwickler während des gesamten Baus zu einem hohen Standard anzuhalten.