Remraam
Une communauté économique de faible hauteur au cœur de Dubailand : quatre étages, une vraie verdure et l’un des prix d’entrée les plus bas de la ville.
- rendement en pourcentage le plus élevé
- surface habitable au moindre coût
- travail dans le sud-ouest
Ce qui se trouve à proximité, et ce que cela fait au prix
Ce que ce quartier est réellement
Ce qu’est la communauté
Remraam a été construite par Dubai Properties au cœur de Dubailand, à côté de Damac Hills et de Dubai Investment Park. Le programme est de faible hauteur : des immeubles de quatre étages regroupés autour de cours communes.
Elle se divise en deux ensembles, Al Thamam et Al Ramth. Le concept est le même dans les deux ; ce qui diffère, c’est l’ancienneté de chaque phase, les agencements et l’état des immeubles pris individuellement.
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La densité est bien inférieure à la norme de Dubaï. Entre les immeubles, il y a des pelouses, des allées piétonnes et des arbres plutôt que des places de stationnement, une rareté à ce niveau de prix et la principale raison de s’intéresser au quartier.
À l’intérieur se trouvent des piscines, des terrains de sport, des aires de jeux, des supermarchés et une petite galerie de boutiques. Tout le reste nécessite de prendre la voiture.
Qui vit ici
Le public est composé de familles à budget limité : des gens qui ont besoin de deux ou trois chambres pour le prix d’un studio plus près du centre.
Une grande part des résidents travaille à Jebel Ali, à Dubai Investment Park, à Dubai South et dans la ceinture industrielle du sud-ouest. Pour eux, Remraam n’est pas un compromis mais le choix logique près du travail.
La demande locative est stable et largement indépendante du cycle du marché : c’est un logement de nécessité, non un achat discrétionnaire. Ceux qui partent quittent généralement le pays, ils ne déménagent pas dans le quartier voisin.
La location courte durée n’existe pas ici et n’existera jamais : il n’y a pas de flux de visiteurs et le produit n’est pas conçu pour cela.
Ce que le quartier offre
Le prix d’entrée. Remraam compte régulièrement parmi les adresses en freehold les moins chères de Dubaï, ce qui explique précisément pourquoi le rendement en pourcentage y est parmi les plus élevés.
La surface. L’argent qui achète un studio compact dans un quartier central achète ici un vrai deux-pièces avec rangements et balcon.
L’environnement. Des immeubles de faible hauteur et une végétation qui a eu le temps de pousser offrent ce que le segment économique n’a presque jamais : du calme, de l’ombre, et un endroit où un enfant peut aller dehors.
La prévisibilité. La communauté est terminée. Les travaux sont finis, et rien de nouveau ne va apparaître sous votre fenêtre.
Ce que cela vous coûte
Le trajet. Il n’y a pas de métro et aucun n’est prévu ; les liaisons par bus sont rares. Une voiture est obligatoire, et une famille en a souvent besoin de deux.
La distance. Le trajet jusqu’à Marina ou Downtown aux heures de pointe est sensiblement plus long que ne le suggère l’estimation d’un GPS le week-end. Se rendre chaque jour au centre depuis ici use les gens.
La liquidité. Le bassin d’acheteurs est étroit (investisseurs axés sur le rendement et familles à budget contraint) et une vente prend plus de temps que dans les quartiers centraux.
Un plafond de prix. Le quartier est économique par conception, et s’attendre à un repositionnement vers le haut n’est pas réaliste : ce qui se construit à proximité est du même niveau ou moins cher.
Comment modéliser le rendement
Le rendement brut paraît séduisant ici, et c’est précisément pourquoi il faut le calculer honnêtement, net de tout.
Le service charge d’un programme de faible hauteur à l’aménagement paysager étendu n’est pas aussi bas que l’attend un acheteur venu pour un prix d’entrée modeste : pelouses, piscines et allées sont entretenues par les propriétaires.
La vacance est le deuxième facteur. La demande est stable mais pas effrénée, et un mois ou deux entre deux locataires doivent être budgétés.
Le troisième est l’état. Dans le segment économique, les locataires choisissent sur la présentation : deux appartements identiques dans des états d’entretien différents se louent à des vitesses et à des loyers différents.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
L’ensemble et la phase. Al Thamam et Al Ramth ont été construits à des époques différentes par des entreprises différentes, et la qualité de construction comme les finitions varient sensiblement.
Trois ans d’historique de service charge : il révèle à la fois le niveau de gestion et la prévisibilité des coûts.
Le taux d’occupation de l’immeuble. Une douzaine d’annonces de location actives dans un même bloc vous indique exactement combien de temps votre propre appartement restera vacant.
L’étage et l’ascenseur. Tous les immeubles de quatre étages n’en ont pas, et pour une famille avec une poussette, ce détail décide de l’achat, et il n’apparaît jamais dans l’annonce.
À qui il convient et à qui il ne convient pas
Convient : à un investisseur qui vise le pourcentage plutôt que le prestige et peut conserver son bien pendant des années ; à une famille qui travaille dans le sud-ouest ; à quiconque a besoin de surface au prix le plus bas possible.
Ne convient pas : à celui qui se rend chaque jour au centre ; à celui qui pourrait avoir besoin d’une sortie rapide ; à un bailleur qui compte sur des locataires sans voiture.
La comparaison réaliste est Dubai Investment Park et Discovery Gardens : des prix similaires et la même logique, un environnement différent.
Et Liwan ou Arjan, où le rendement paraît meilleur sur le papier, tandis que la densité et le bruit y sont nettement plus élevés.
Ce qui l’entoure
Les voisins immédiats sont Damac Hills, Dubai Investment Park, Mudon et d’autres programmes de Dubailand du même type. Tous jouent le même jeu : surface et prix contre éloignement du centre.
La ceinture du sud-ouest se construit plus vite que le reste de la ville, et cela joue dans les deux sens. D’un côté, les infrastructures environnantes continuent de s’améliorer : écoles, cliniques et commerces apparaissent dans les communautés voisines et servent tout le monde.
De l’autre, l’offre continue de croître, et les nouveaux projets à proximité concurrencent directement votre appartement, souvent avec des finitions plus fraîches et un plan de paiement du promoteur.
La conclusion pratique : en achetant à Remraam, regardez au-delà de la communauté ce qui est en construction dans un rayon de quelques kilomètres. Ces immeubles seront vos concurrents sur le marché locatif dans trois ans.
Le métro n’arrivera pas ici, et chaque locataire a besoin d’une voiture, ce qui réduit le bassin tant pour la location que pour la revente. Modélisez le rendement avec une vraie vacance et avec le service charge lié à l’aménagement paysager, et non à partir du loyer brut indiqué dans l’annonce.
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