Remraam
Eine niedrig bebaute Budget-Community tief in Dubailand: vier Geschosse, echtes Grün und einer der niedrigsten Einstiegspreise der Stadt.
- höchste prozentuale Rendite
- Wohnfläche zum geringsten Preis
- Arbeit im Südwesten
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist
Was die Community ist
Remraam wurde von Dubai Properties tief in Dubailand gebaut, neben Damac Hills und dem Dubai Investment Park. Die Anlage ist niedrig bebaut: vierstöckige Blöcke, in Gruppen um gemeinsame Innenhöfe angeordnet.
Sie gliedert sich in zwei Cluster, Al Thamam und Al Ramth. Das Konzept ist in beiden gleich; unterschiedlich sind das Baujahr der jeweiligen Phase, die Grundrisse und der Zustand der einzelnen Gebäude.
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Die Dichte liegt deutlich unter dem Dubaier Durchschnitt. Zwischen den Blöcken gibt es Rasenflächen, Fußwege und Bäume statt Parkplätzen – in dieser Preisklasse eine Seltenheit und der Hauptgrund, den Stadtteil überhaupt in Betracht zu ziehen.
In der Anlage gibt es Pools, Sportplätze, Spielbereiche, Supermärkte und eine kleine Ladenzeile. Alles andere erreicht man nur mit dem Auto.
Wer hier wohnt
Die Zielgruppe sind Familien mit kleinem Budget: Menschen, die zwei oder drei Schlafzimmer brauchen und dafür nicht mehr zahlen wollen, als ein Studio näher am Zentrum kostet.
Ein großer Teil der Bewohner arbeitet in Jebel Ali, im Dubai Investment Park, in Dubai South und im industriellen Gürtel im Südwesten. Für sie ist Remraam kein Kompromiss, sondern die logische Wahl in Arbeitsnähe.
Die Mietnachfrage ist stabil und weitgehend vom Marktzyklus entkoppelt: Es handelt sich um Wohnraum aus Notwendigkeit, nicht um einen Kauf nach Lust und Laune. Wer auszieht, verlässt meist das Land und wechselt nicht in den nächsten Stadtteil.
Kurzzeitvermietung gibt es hier nicht und wird es nie geben: Es fehlt der Besucherverkehr, und das Produkt ist dafür nicht gebaut.
Was der Stadtteil bietet
Den Einstiegspreis. Remraam gehört durchgängig zu den günstigsten Freehold-Adressen Dubais, und genau deshalb zählt die prozentuale Rendite hier zu den höchsten.
Die Wohnfläche. Das Geld, das in einem zentralen Stadtteil ein kompaktes Studio kauft, reicht hier für eine richtige Zwei-Zimmer-Wohnung mit Stauraum und Balkon.
Das Umfeld. Niedrige Blöcke und Grünanlagen, die Zeit zum Wachsen hatten, bieten, was das Budgetsegment fast nie hat: Ruhe, Schatten und einen Ort, an dem ein Kind draußen sein kann.
Planbarkeit. Die Community ist fertig. Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, und unter Ihrem Fenster entsteht nichts Neues mehr.
Was es Sie kostet
Der Arbeitsweg. Es gibt keine Metro, und es ist keine geplant; die Busverbindungen sind dünn. Ein Auto ist Pflicht, und eine Familie braucht oft zwei.
Die Entfernung. Die Fahrt nach Marina oder Downtown zur Stoßzeit dauert deutlich länger, als die Navigation am Wochenende vermuten lässt. Wer täglich ins Zentrum pendelt, wird davon zermürbt.
Die Liquidität. Der Käuferkreis ist schmal – renditeorientierte Investoren und Familien mit begrenztem Budget –, und ein Verkauf dauert länger als in den zentralen Stadtteilen.
Eine Preisobergrenze. Der Stadtteil ist von Anlage her ein Budgetviertel, und eine Neupositionierung nach oben zu erwarten ist unrealistisch: Was in der Umgebung gebaut wird, ist ebenso günstig oder günstiger.
Wie man die Rendite berechnet
Die Bruttorendite sieht hier attraktiv aus, und gerade deshalb muss man ehrlich rechnen, nach Abzug aller Kosten.
Die Service Charge liegt in einer niedrig bebauten Anlage mit viel Grün nicht so niedrig, wie ein Käufer es erwartet, der wegen des günstigen Einstiegspreises kommt: Rasen, Pools und Wege werden von den Eigentümern unterhalten.
Der zweite Faktor ist der Leerstand. Die Nachfrage ist stabil, aber nicht stürmisch, und ein bis zwei Monate zwischen zwei Mietern müssen eingeplant werden.
Der dritte ist der Zustand. Im Budgetsegment entscheiden Mieter nach dem Erscheinungsbild: Zwei identische Wohnungen in unterschiedlichem Zustand werden unterschiedlich schnell und zu unterschiedlichen Mieten vermietet.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Das Cluster und die Phase. Al Thamam und Al Ramth wurden zu unterschiedlichen Zeiten von unterschiedlichen Bauunternehmen errichtet, und sowohl die Bauqualität als auch die Ausstattung unterscheiden sich spürbar.
Die Service-Charge-Historie der letzten drei Jahre: Sie zeigt sowohl die Qualität der Verwaltung als auch die Berechenbarkeit der Kosten.
Die Belegung des Gebäudes. Ein Dutzend aktueller Mietangebote in einem Block verrät genau, wie lange Ihre eigene Wohnung leer stehen wird.
Das Stockwerk und der Aufzug. Nicht jeder vierstöckige Block hat einen, und für eine Familie mit Kinderwagen entscheidet dieses Detail über den Kauf – im Inserat steht es nie.
Für wen es passt und für wen nicht
Es passt: einem Investor, der auf Prozente statt auf Prestige setzt und über Jahre halten kann; einer Familie, die im Südwesten arbeitet; jedem, der Wohnfläche zum niedrigstmöglichen Preis braucht.
Es passt nicht: wer täglich ins Zentrum pendelt; wer womöglich schnell aussteigen muss; einem Vermieter, der auf Mieter ohne Auto zählt.
Der realistische Vergleich sind der Dubai Investment Park und Discovery Gardens: ähnliche Preise und dieselbe Logik, aber ein anderes Umfeld.
Und Liwan oder Arjan, wo die Rendite auf dem Papier besser aussieht, Dichte und Lärm aber deutlich höher sind.
Was ringsum liegt
Die unmittelbaren Nachbarn sind Damac Hills, der Dubai Investment Park, Mudon und weitere Entwicklungen in Dubailand derselben Art. Alle spielen dasselbe Spiel: Wohnfläche und Preis gegen die Entfernung zum Zentrum.
Der südwestliche Gürtel wird schneller bebaut als der Rest der Stadt, und das wirkt in beide Richtungen. Einerseits verbessert sich die umliegende Infrastruktur laufend – Schulen, Kliniken und Einzelhandel entstehen in den Nachbar-Communities und dienen allen.
Andererseits wächst das Angebot weiter, und neue Projekte in der Nähe konkurrieren direkt mit Ihrer Wohnung, oft mit frischerer Ausstattung und einem Zahlungsplan des Bauträgers.
Die praktische Schlussfolgerung: Wer in Remraam kauft, sollte über die Community hinaus schauen, was im Umkreis von ein paar Kilometern im Bau ist. Diese Gebäude sind in drei Jahren Ihre Konkurrenz auf dem Mietmarkt.
Die Metro kommt hier nicht hin, und jeder Mieter braucht ein Auto – das verengt den Kreis sowohl bei der Vermietung als auch beim Wiederverkauf. Rechnen Sie die Rendite mit realem Leerstand und der Service Charge für die Grünanlagen, nicht mit der im Inserat genannten Bruttomiete.
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