Expo City Dubai

Le seul cas à Dubaï où un site d'exposition n'a pas été démonté mais transformé en quartier avec une station de métro, une zone franche et des logements.

• un environnement abouti dès le premier jour
• horizon long
• un pari sur le sud-ouest

Ce qu'il faut savoir

De quoi s'agit-il

Expo 2020 s'est tenue à Dubaï d'octobre 2021 à mars 2022 — un an plus tard que prévu en raison de la pandémie — et a attiré environ 24 millions de visites.

À la fermeture, le site n'a pas été rasé, comme le sont d'ordinaire les parcs d'exposition, mais rouvert en octobre 2022 sous le nom d'Expo City Dubai : un quartier qui conserve l'architecture des pavillons, avec en plus des parcs, des bureaux, une zone franche et des programmes résidentiels.

Le site se trouve au sud-ouest de la ville, à côté de Dubai South et de l'aéroport Al Maktoum en construction. L'antenne de métro Route 2020 — un prolongement de la ligne rouge ouvert avant l'exposition — a été construite spécialement pour le desservir.

Pourquoi c'est une issue rare

Les sites d'exposition deviennent presque toujours un problème pour leur ville hôte : un immense terrain doté d'infrastructures uniques et sans rien pour le remplir après la fermeture. Une réutilisation réussie est rare partout.

Ici, elle a été planifiée : des bâtiments permanents au lieu de pavillons temporaires, des réseaux déjà posés, un métro et des routes dimensionnés pour une charge durable. Le quartier a donc démarré avec ce qui met des années à arriver dans la plupart des projets de Dubaï — parcs, ombre, itinéraires piétons et transports en état de marche.

Pour un acheteur, c'est une configuration inhabituelle : l'infrastructure précède le logement au lieu de le suivre. Dans la plupart des projets de Dubaï, l'ordre est inverse — les tours d'abord, puis une école et un supermarché plus tard, si jamais.

Le marché du logement ici

La composante résidentielle est jeune et réduite par rapport aux quartiers voisins. Cela joue dans les deux sens : moins de concurrence à la location, mais presque pas de marché secondaire pour confronter un prix.

Les locataires viennent des entreprises de la zone franche, des structures logistiques et aéroportuaires voisines, et de ceux qui veulent de la verdure et de la marche à un prix modéré.

L'économie ressemble à celle de Dubai South : un prix d'entrée bas, un rendement en pourcentage correct, une plus-value lente. La différence tient à la qualité de l'environnement, nettement meilleure que la moyenne de cette ceinture de la ville — et cela se voit dans la rapidité avec laquelle les biens se louent.

Le lien avec l'aéroport

Expo City se trouve à côté d'Al Maktoum, et le sort des deux est lié. Si l'aéroport reprend réellement l'essentiel du trafic de DXB, toute la ceinture sud-ouest gagne des emplois, et Expo City a déjà la base résidentielle et de bureaux pour les accueillir.

C'est aussi le principal risque : le calendrier. Le transfert est annoncé sur une dizaine d'années environ, et tout ce qui est acheté ici aujourd'hui sur la foi de cet avenir doit, d'ici là, se rentabiliser par le loyer.

Ce qui distingue Expo City d'un pur pari aéroportuaire, c'est que le quartier a déjà sa vie propre : la zone franche fonctionne, des entreprises louent des bureaux, le métro circule. Même si le calendrier de l'aéroport glisse, ce n'est pas un site vide.

Ce qu'il faut vérifier

Le taux de remplissage réel du quartier. Un bel espace public avec des rez-de-chaussée vides est une combinaison courante dans les programmes neufs, et on ne les distingue que sur place, un soir de semaine.

Le trajet domicile-travail. La Marina et Downtown sont loin ; le métro existe, mais le trajet est long. Pour un locataire qui travaille au cœur commercial, ce sera l'argument décisif contre.

La profondeur du marché secondaire pour le projet précis : combien de transactions ont été conclues ces derniers mois. Là où il n'y en a qu'une poignée, toute évaluation est approximative et la sortie prend du temps.

À qui cela convient

Aux personnes qui choisissent l'environnement et acceptent la distance en échange : nulle part ailleurs de ce côté de la ville on ne trouve autant d'ombre, de parcs et d'itinéraires piétons.

Aux investisseurs à horizon long qui veulent une exposition à la ceinture sud-ouest mais préfèrent entrer là où le métro et des entreprises en activité existent déjà plutôt que sur un terrain nu.

Cela ne convient pas à ceux qui font chaque jour le trajet jusqu'au cœur commercial, ni à ceux qui ont besoin d'une sortie rapide : le marché est mince ici et une vente prend des mois.

Cela convient aussi mieux que la plupart des quartiers de Dubaï à ceux qui travaillent à distance. Si le bureau, c'est un ordinateur portable, l'objection habituelle au sud-ouest — le trajet jusqu'au cœur commercial — ne s'applique tout simplement pas, et il reste un prix d'entrée plus bas avec un espace public meilleur que ce que le même budget offre ailleurs.

Les familles méritent une mention à part. L'ombre, les parcs et les itinéraires piétons sont réels et non dessinés : une poussette passe, et en été on peut traverser le site sans sauter d'une porte climatisée à l'autre. De ce côté de la ville, cette combinaison est l'exception, et c'est généralement elle qui tranche.

À quoi le comparer

Dubai South — le quartier voisin, avec la même logique et une offre bien plus abondante, mais sans l'héritage de l'exposition et sans l'environnement.

Dubai Investment Park et Remraam — un parc plus ancien dans la même ceinture, qui montre comment le logement vieillit ici et ce qu'il advient des prix en dix ans.

Jumeirah Golf Estates — également desservi par Route 2020, mais avec un produit complètement différent : des villas autour de parcours de golf au lieu d'immeubles, et un autre acheteur.

Chacun de ces secteurs est présenté, avec ses prix médians et la composition de l'offre actuelle, dans la rubrique des quartiers de Dubaï.

Il n'y a presque pas de marché secondaire ici : beaucoup de projets n'ont qu'une poignée de transactions, de sorte qu'il n'y a rien pour confronter un juste prix et qu'une sortie prend des mois. Achetez pour louer et pour le long terme plutôt que pour revendre dans un an ou deux.

Les quartiers concernés par ces prix

Le prix médian, le prix d'entrée et la composition de l'offre actuelle de chacun figurent sur sa page de quartier.