Remraam

Niskie, budżetowe osiedle w głębi Dubailand: cztery kondygnacje, prawdziwa zieleń i jedna z najniższych cen wejścia w mieście.

• najwyższa procentowa stopa zwrotu
• powierzchnia za minimalny koszt
• praca na południowym zachodzie

Co znajduje się w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• Al Maktoum International od 2010 roku
• Expo City Dubai od 2022 roku

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest to osiedle

Remraam zbudowało Dubai Properties w głębi Dubailand, obok Damac Hills i Dubai Investment Park. Zabudowa jest niska: czterokondygnacyjne bloki ułożone w grupy wokół wspólnych dziedzińców.

Osiedle dzieli się na dwa klastry, Al Thamam i Al Ramth. Koncepcja jest w obu taka sama; różni się wiek poszczególnych etapów, układy mieszkań i stan poszczególnych budynków.

Gęstość zabudowy jest znacznie poniżej normy Dubaju. Między blokami są trawniki, ścieżki i drzewa, a nie miejsca parkingowe — rzadkość przy takim poziomie cen i główny powód, dla którego w ogóle warto rozważyć tę okolicę.

Na miejscu są baseny, boiska, place zabaw, supermarkety i niewielki pasaż sklepowy. Wszystko inne wymaga dojazdu samochodem.

Kto tu mieszka

Odbiorcami są rodziny z ograniczonym budżetem: osoby, które potrzebują dwóch lub trzech sypialni za cenę, jaką bliżej centrum kosztuje kawalerka.

Duża część mieszkańców pracuje w Jebel Ali, Dubai Investment Park, Dubai South i w południowo-zachodnim pasie przemysłowym. Dla nich Remraam nie jest kompromisem, lecz logicznym wyborem blisko pracy.

Popyt na wynajem jest stabilny i w dużej mierze niezależny od cyklu rynkowego: to mieszkania z konieczności, a nie zakup uznaniowy. Ludzie, którzy się wyprowadzają, zwykle opuszczają kraj, a nie przenoszą się do kolejnej dzielnicy.

Najem krótkoterminowy tu nie istnieje i nigdy nie będzie istniał: nie ma ruchu turystycznego, a produkt nie jest do tego zbudowany.

Co oferuje ta dzielnica

Cenę wejścia. Remraam konsekwentnie należy do najtańszych adresów freehold w Dubaju, i właśnie dlatego procentowa stopa zwrotu jest tu jedną z najwyższych.

Powierzchnię. Pieniądze, za które w dzielnicy centralnej kupuje się kompaktową kawalerkę, wystarczą tu na pełnowartościowe dwupokojowe mieszkanie z komórką i balkonem.

Otoczenie. Niska zabudowa i zieleń, która miała czas urosnąć, dają to, czego segment budżetowy prawie nigdy nie ma: ciszę, cień i miejsce, gdzie dziecko może wyjść na dwór.

Przewidywalność. Osiedle jest ukończone. Budowa się skończyła i nic nowego nie wyrośnie pod Państwa oknem.

Ile to kosztuje

Dojazd. Nie ma metra i żadne nie jest planowane; połączenia autobusowe są rzadkie. Samochód jest obowiązkowy, a rodzina często potrzebuje dwóch.

Odległość. Przejazd do Marina lub Downtown w godzinach szczytu trwa znacznie dłużej, niż sugeruje weekendowa prognoza nawigacji. Codzienne dojeżdżanie stąd do centrum wyczerpuje ludzi.

Płynność. Pula kupujących jest wąska — inwestorzy nastawieni na zysk i rodziny z ograniczonym budżetem — a sprzedaż trwa dłużej niż w dzielnicach centralnych.

Sufit cenowy. Dzielnica jest budżetowa z założenia, a oczekiwanie, że zmieni pozycjonowanie na wyższe, jest nierealistyczne: to, co powstaje w pobliżu, jest takie samo lub tańsze.

Jak modelować stopę zwrotu

Stopa brutto wygląda tu atrakcyjnie i właśnie dlatego trzeba ją liczyć uczciwie, po odjęciu wszystkiego.

Opłata serwisowa w niskim osiedlu z rozległą zielenią nie jest tak niska, jak oczekuje kupujący, który przyszedł po tanią cenę wejścia: trawniki, baseny i ścieżki utrzymują właściciele.

Drugim czynnikiem są pustostany. Popyt jest stabilny, ale nie gorączkowy, i trzeba zaplanować miesiąc lub dwa przerwy między najemcami.

Trzecim jest stan lokalu. W segmencie budżetowym najemcy wybierają po prezentacji: dwa identyczne mieszkania w różnym stanie wynajmują się w różnym tempie i za różne czynsze.

Co sprawdzić przed zakupem

Klaster i etap. Al Thamam i Al Ramth zbudowano w różnym czasie, przez różnych wykonawców, i jakość wykonania oraz wykończenie wyraźnie się różnią.

Trzyletnią historię opłat serwisowych: pokazuje zarówno poziom zarządzania, jak i przewidywalność kosztów.

Obłożenie w budynku. Kilkanaście aktualnych ofert najmu w jednym bloku mówi dokładnie, jak długo będzie czekać Państwa mieszkanie.

Piętro i windę. Nie każdy czterokondygnacyjny blok ją ma, a dla rodziny z wózkiem ten szczegół rozstrzyga o zakupie — i nigdy nie pojawia się w ogłoszeniu.

Dla kogo i dla kogo nie

Odpowiada: inwestorowi nastawionemu na procent, a nie prestiż, który może trzymać nieruchomość latami; rodzinie pracującej na południowym zachodzie; każdemu, kto potrzebuje powierzchni w najniższej możliwej cenie.

Nie odpowiada: osobom dojeżdżającym codziennie do centrum; tym, którzy mogą potrzebować szybkiego wyjścia z inwestycji; wynajmującemu liczącemu na najemców bez samochodów.

Realistyczne porównanie to Dubai Investment Park i Discovery Gardens: podobne ceny i ta sama logika, inne otoczenie.

Oraz Liwan lub Arjan, gdzie stopa zwrotu na papierze wygląda lepiej, a gęstość zabudowy i hałas są wyraźnie większe.

Co jest dookoła

Najbliżsi sąsiedzi to Damac Hills, Dubai Investment Park, Mudon i kolejne inwestycje w Dubailand tego samego rodzaju. Wszystkie grają w tę samą grę: powierzchnia i cena kontra odległość od centrum.

Południowo-zachodni pas jest zabudowywany szybciej niż reszta miasta i działa to w obie strony. Z jednej strony otaczająca infrastruktura stale się poprawia — szkoły, przychodnie i handel pojawiają się w sąsiednich osiedlach i służą wszystkim.

Z drugiej strony podaż stale rośnie, a nowe projekty w pobliżu konkurują bezpośrednio z Państwa mieszkaniem, często ze świeższym wykończeniem i planem płatności dewelopera.

Praktyczny wniosek: kupując w Remraam, trzeba patrzeć poza osiedle, na to, co jest w budowie w promieniu kilku kilometrów. Te budynki będą Państwa konkurencją na rynku najmu za trzy lata.

Metro tu nie dotrze, a każdy najemca potrzebuje samochodu — co zawęża pulę zarówno przy wynajmie, jak i przy odsprzedaży. Stopę zwrotu należy modelować z realnym pustostanem i z opłatą serwisową za zieleń, a nie na podstawie czynszu brutto podanego w ogłoszeniu.

Interesuje Państwa konkretnie Remraam?

Proszę powiedzieć, który to budynek lub lokal. Przed złożeniem oferty przygotuję zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i realne ceny najmu porównywalnych lokali.