L'offre de logements à Abu Dhabi en 2026 : pourquoi on construit si peu, et ce qui change d'ici 2028

Abu Dhabi et Dubaï ne construisent pas au même rythme, et cet écart n'est pas une note de bas de page statistique : c'est la principale raison pour laquelle les loyers d'Abu Dhabi grimpent depuis deux ans. Dubaï livre plus de logements en un bon trimestre qu'Abu Dhabi en un an. L'écart se resserre à mesure que les promoteurs accélèrent à Al Reem, Saadiyat et Hudayriyat Island, mais le moment où l'offre rattrape la demande se situe en 2028-2030, pas l'an prochain.

Ce qui est réellement livré aujourd'hui

Sur les neuf premiers mois de 2025, Abu Dhabi a livré environ 2 700 appartements, villas et maisons de ville. Pour l'échelle : selon CBRE, Dubaï seule a livré 27 300 logements au deuxième trimestre 2026, soit en trois mois plus que ce que la capitale ajoute habituellement en plusieurs années. La base de Dubaï est aussi plus large, avec une population estimée à 4,74 millions en 2026, tandis que la population d'Abu Dhabi croît à un rythme comparable en pourcentage, mais à partir d'un nombre de logements ajoutés plus faible. C'est ce rapport, non la croissance démographique mais le volume de livraisons, qui a fait monter les loyers d'Abu Dhabi et donné à l'ADREC des raisons de geler cette année les hausses de loyer à zéro.

Ce que montrent les dernières données de Colliers

Le rapport du deuxième trimestre 2026 de Colliers marque les premiers signes de normalisation après une longue série de fortes hausses. Les prix des appartements d'Abu Dhabi ont reculé de 3 % sur le trimestre et ceux des villas de 1 %, tandis que les gains annuels restaient élevés, à 19 % et 10 % respectivement. Environ 2 200 unités ont été livrées au deuxième trimestre dans des clusters établis et émergents (Al Shamkha, Yas Island, Bloom Living à Zayed City et Al Raha Beach), et environ 3 200 autres sont attendues d'ici la fin de l'année.

Période	Offre de logements attendue
Toute l'année 2026	environ 5 400 nouvelles unités (2 200 déjà livrées au T2, plus 3 200 d'ici la fin de l'année)
Année de pic, 2028	environ 21 800 unités, que Colliers qualifie de sommet du cycle de livraison
Cumul d'ici 2030	environ 71 000 nouveaux appartements et villas dans l'émirat

Ce que cela signifie pour un acheteur

Tant que l'offre reste en retard sur la demande, les loyers et les prix d'Abu Dhabi tendent à monter avec plus d'assurance que ceux de Dubaï, une tendance désormais visible directement depuis que l'ADREC a ouvert ses données de transactions au public. Mais 2028 n'est pas une date abstraite : c'est exactement l'échéance des plus grands projets lancés ces dix-huit derniers mois, de Bashayer à Hudayriyat Island aux tours d'Al Reem et d'Al Maryah traitées ailleurs sur ce site. Un acheteur qui voit un logement livré comme un actif locatif doit modéliser une durée de détention supérieure à un ou deux ans : la pénurie d'aujourd'hui paraîtra nettement plus faible dans deux cycles de construction, et supposer les loyers actuels pendant toute la durée de l'investissement est un pari optimiste.

Pour qui hésite entre off-plan et logement prêt, la date de livraison compte directement. Un projet livré en 2026-2027 arrive sur le marché tant que la pénurie persiste ; un lancement avec un horizon 2029-2030 tombe en plein dans la fenêtre de livraison la plus chargée qu'ait connue l'émirat. Aucun des deux n'est une mauvaise affaire par défaut, mais ce sont des investissements de logique différente, et les mettre dans un même tableur est une erreur.

Pour les projets précis qui arrivent dans cette fenêtre 2028-2029, consultez notre couverture d'Al Reem Island et de Hudayriyat Island.