L'offerta abitativa di Abu Dhabi nel 2026: perché si costruisce così poco e cosa cambia entro il 2028

Abu Dhabi e Dubai costruiscono a velocità molto diverse, e quel divario non è una nota statistica a piè di pagina: è la singola ragione principale per cui gli affitti di Abu Dhabi continuano a salire da due anni. Dubai consegna in un buon trimestre più abitazioni di quante Abu Dhabi ne consegni in un anno. Il divario si sta restringendo man mano che i costruttori accelerano ad Al Reem, Saadiyat e Hudayriyat Island, ma il punto in cui l'offerta raggiunge la domanda si colloca tra il 2028 e il 2030, non il prossimo anno.

Cosa viene effettivamente consegnato oggi

Nei primi nove mesi del 2025 Abu Dhabi ha completato circa 2 700 tra appartamenti, ville e villette a schiera. Per dare la scala: secondo CBRE la sola Dubai ha consegnato 27 300 abitazioni nel secondo trimestre 2026, più in tre mesi di quante la capitale aggiunga di norma in diversi anni. Anche la base di Dubai è più grande, con una popolazione stimata in 4,74 milioni nel 2026, mentre la popolazione di Abu Dhabi cresce a un ritmo percentuale comparabile ma partendo da un numero minore di abitazioni aggiunte. È questo rapporto, non la crescita demografica ma il volume dei completamenti, ad aver mantenuto in salita gli affitti di Abu Dhabi e ad aver dato all'ADREC motivo di congelare quest'anno gli aumenti dei canoni a zero.

Cosa mostrano gli ultimi dati Colliers

Il rapporto Colliers sul secondo trimestre 2026 segna i primi segni di normalizzazione dopo una lunga serie di forti rialzi. I prezzi degli appartamenti di Abu Dhabi sono scesi del 3% trimestre su trimestre e quelli delle ville dell'1%, mentre i rialzi annui sono rimasti forti, rispettivamente 19% e 10%. Circa 2 200 unità sono state consegnate nel secondo trimestre in cluster consolidati ed emergenti, tra cui Al Shamkha, Yas Island, Bloom Living a Zayed City e Al Raha Beach, e altre 3 200 circa sono attese entro fine anno.

Periodo	Offerta abitativa attesa
Intero 2026	circa 5 400 nuove unità (2 200 già consegnate nel secondo trimestre, più 3 200 entro fine anno)
Anno di picco, 2028	circa 21 800 unità, che Colliers definisce il vertice del ciclo di consegne
Cumulato al 2030	circa 71 000 nuovi appartamenti e ville in tutto l'emirato

Cosa significa per chi compra

Finché l'offerta resta indietro rispetto alla domanda, affitti e prezzi di Abu Dhabi tendono a salire con più decisione di quelli di Dubai, una tendenza ora visibile direttamente da quando l'ADREC ha aperto al pubblico i dati sulle transazioni. Ma il 2028 non è una data astratta: è esattamente il momento in cui sono attesi i progetti più grandi lanciati negli ultimi diciotto mesi, da Bashayer a Hudayriyat Island alle torri di Al Reem e Al Maryah trattate altrove su questo sito. Chi considera un'unità completata come fonte di reddito da locazione dovrebbe modellare un periodo di detenzione superiore a uno o due anni: la carenza di oggi apparirà considerevolmente più piccola tra due cicli di costruzione, e assumere gli attuali livelli di affitto per l'intera vita dell'investimento è una scommessa ottimistica.

Per chi sceglie tra off-plan e immobili pronti, la tempistica di consegna conta direttamente. Un progetto consegnato nel 2026-2027 arriva sul mercato mentre la carenza è ancora in atto; un lancio con orizzonte 2029-2030 cade in pieno nella finestra di consegne più intensa che l'emirato abbia mai visto. Nessuno dei due è un cattivo affare per definizione, ma sono investimenti diversi per logica, e metterli in un unico foglio di calcolo è un errore.

Per i progetti specifici in arrivo in quella finestra 2028-2029, si veda il nostro servizio su Al Reem Island e Hudayriyat Island.