Al Mana Global et Al Shafar Investment : ce que vendre implique réellement

Tout dossier d'investissement se termine par une vente, et presque personne ne s'intéresse à cette moitié-là. La mécanique à Dubaï est simple, mais elle suit une séquence, et cette séquence comporte des coûts et des délais d'attente qui doivent figurer dans votre modèle dès le départ.

La séquence

• Fixez le prix d'après les transactions réelles. Dubaï publie ses données de transactions : vous comme votre acheteur pouvez voir à quel prix des lots comparables se sont réellement vendus. Les prix d'annonce optimistes se reconnaissent comme tels.
• Mandatez un agent, ou plusieurs. La commission est généralement de deux pour cent plus TVA.
• Convenez des conditions et signez un protocole d'accord (memorandum of understanding), avec un dépôt — couramment dix pour cent — détenu par l'agent ou un fiduciaire.
• Obtenez le certificat de non-objection (NOC) du promoteur. Le promoteur confirme que les charges sont réglées et délivre le NOC. Des frais s'appliquent, fixés par le promoteur et variables, et cette étape prend de quelques jours à quelques semaines selon le promoteur.
• Soldez l'éventuelle hypothèque. Si un prêt est en cours, il doit être remboursé avant le transfert, et lorsque l'acheteur recourt lui aussi à un financement, la coordination allonge les délais.
• Transférez auprès d'un bureau de fiduciaire d'enregistrement, où les droits du service du cadastre sont réglés et le nouveau titre de propriété (title deed) est délivré.

Ce que cela vous coûte en tant que vendeur

• La commission d'agence plus TVA.
• Les frais de NOC.
• Les frais de mainlevée de l'hypothèque, le cas échéant.
• Les charges de copropriété impayées, qui doivent être soldées — le NOC en dépend.
• Les droits de transfert sont traditionnellement à la charge de l'acheteur, mais ils sont négociables et, sur un marché mou, les vendeurs y contribuent.

Il n'y a pas d'impôt sur les plus-values lors de la vente aux Émirats arabes unis. Votre pays de résidence peut considérer la plus-value autrement, et c'est une question à poser à un conseiller là où vous êtes imposé, pas ici.

Le calendrier que personne ne planifie

• Trouver un acheteur est la partie longue, et elle varie énormément selon le segment. Les appartements de milieu de gamme dans des quartiers profonds partent vite ; les villas, les résidences de marque et le front de mer haut de gamme prennent des mois, parfois beaucoup.
• Un bien loué est plus difficile à vendre libre d'occupation. Récupérer la possession en vue d'une vente exige le préavis prescrit — douze mois est le délai de longue date — de sorte qu'une vente dans ces conditions se planifie un an à l'avance.
• Du prix convenu au transfert, une transaction simple au comptant prend quelques semaines ; les retards de NOC et les mainlevées d'hypothèque l'allongent.

Ce que cela signifie pour la décision d'achat

L'illiquidité est un coût, même quand elle n'apparaît jamais dans un tableur. Dans les segments étroits — marque, haut de gamme, immeubles bas en front de mer — modélisez une vente longue et demandez-vous si le dossier tient encore. S'il ne fonctionne qu'avec une sortie rapide, il ne fonctionne pas.

Les frais et les procédures changent. Confirmez les tarifs et les exigences en vigueur auprès du service du cadastre et de votre agent.