Al Mana Global e Al Shafar Investment: cosa comporta davvero vendere

Ogni caso di investimento si conclude con una vendita, e quasi nessuno studia questa metà. A Dubai la meccanica è lineare, ma segue una sequenza, e la sequenza comporta costi e tempi di attesa che vanno inseriti nel modello fin dall'inizio.

La sequenza

• Fissare il prezzo sulla base delle transazioni reali. Dubai pubblica i dati delle compravendite, quindi sia Lei sia l'acquirente potete vedere a quanto sono state effettivamente vendute le unità comparabili. I prezzi di listino ottimistici si riconoscono come tali.
• Incaricare un agente, o più d'uno. La commissione è in genere il due per cento più IVA.
• Concordare le condizioni e firmare un memorandum d'intesa, con una caparra, comunemente il dieci per cento, trattenuta dall'agente o da un fiduciario.
• Ottenere il certificato di nulla osta dello sviluppatore. Lo sviluppatore conferma che le spese condominiali sono saldate e rilascia il NOC. È previsto un costo, stabilito dallo sviluppatore e variabile, e questo passaggio richiede da pochi giorni a qualche settimana a seconda dello sviluppatore.
• Estinguere l'eventuale mutuo. Se c'è un prestito in corso, va estinto prima del trasferimento, e quando anche l'acquirente usa un finanziamento la coreografia richiede più tempo.
• Trasferimento presso un registration trustee office, dove si paga la tassa del land department e viene rilasciato il nuovo title deed.

Quanto Le costa come venditore

• Commissione dell'agenzia più IVA.
• Il costo del NOC.
• Costi di estinzione del mutuo, se applicabili.
• Spese condominiali arretrate, che devono essere saldate: il NOC ne dipende.
• La tassa di trasferimento è per consuetudine a carico dell'acquirente, ma è negoziabile e in un mercato debole i venditori contribuiscono.

Negli Emirati non c'è imposta sulle plusvalenze per la vendita. Il Suo Paese di residenza può avere un'opinione diversa sulla plusvalenza, e questa è una questione da sottoporre a un consulente là dove Lei è tassato, non qui.

Le tempistiche che nessuno pianifica

• Trovare un acquirente è la parte lunga e varia enormemente per segmento. Gli appartamenti di fascia media nei distretti profondi si muovono in fretta; ville, residenze di marca e fronte mare di pregio richiedono mesi, a volte moltissimi.
• Un immobile locato è più difficile da vendere libero. Riottenere il possesso per vendere richiede il preavviso prescritto, dodici mesi è il termine consolidato, quindi una vendita su questa base va pianificata con un anno di anticipo.
• Dal prezzo concordato al trasferimento un'operazione semplice in contanti richiede settimane; i ritardi del NOC e le estinzioni di mutuo la allungano.

Cosa significa per la decisione d'acquisto

L'illiquidità è un costo anche quando non compare mai in un foglio di calcolo. Nei segmenti sottili (residenze di marca, di pregio, edifici bassi sul fronte mare) si modelli una vendita lunga e ci si chieda se il caso regga ancora. Se funziona solo con un'uscita rapida, non funziona.

Costi e procedure cambiano. Le tariffe e i requisiti attuali vanno confermati con il land department e con il Suo agente.