Al Mana Global i Al Shafar Investment: co naprawdę wiąże się ze sprzedażą

Każda inwestycja kończy się sprzedażą i prawie nikt nie bada tej połowy. Mechanika w Dubaju jest prosta, ale ma ustaloną kolejność, a ta kolejność niesie koszty i okresy oczekiwania, które powinny znaleźć się w Twoim modelu od samego początku.

Kolejność kroków

• Wyceń lokal na podstawie rzeczywistych transakcji. Dubaj publikuje dane o transakcjach, więc zarówno Ty, jak i kupujący widzicie, za ile faktycznie sprzedano porównywalne lokale. Optymistyczne ceny ofertowe od razu widać jako takie.
• Wybierz pośrednika lub kilku. Prowizja wynosi zwykle dwa procent plus VAT.
• Uzgodnij warunki i podpisz memorandum o porozumieniu wraz z zadatkiem — zwykle dziesięć procent — przechowywanym przez pośrednika lub powiernika.
• Uzyskaj od dewelopera świadectwo braku sprzeciwu (NOC). Deweloper potwierdza, że opłaty serwisowe są uregulowane, i wydaje NOC. Obowiązuje opłata ustalana przez dewelopera i zmienna, a ten krok trwa od kilku dni do kilku tygodni, zależnie od dewelopera.
• Spłać ewentualną hipotekę. Jeśli kredyt jest niespłacony, trzeba go uregulować przed przeniesieniem własności, a gdy kupujący także korzysta z finansowania, koordynacja wydłuża proces.
• Przeniesienie własności w biurze powiernika rejestracyjnego, gdzie wnosi się opłatę na rzecz urzędu gruntów i wydawany jest nowy akt własności (title deed).

Ile kosztuje to sprzedającego

• Prowizja pośrednika plus VAT.
• Opłata za NOC.
• Koszty spłaty hipoteki, jeśli dotyczy.
• Zaległe opłaty serwisowe, które muszą być uregulowane — od tego zależy NOC.
• Opłata za przeniesienie własności zwyczajowo obciąża kupującego, ale podlega negocjacjom, a na słabnącym rynku sprzedający również się do niej dokładają.

W ZEA od sprzedaży nie płaci się podatku od zysków kapitałowych. Kraj Twojego zamieszkania może inaczej spojrzeć na ten zysk, a to pytanie do doradcy tam, gdzie podlegasz opodatkowaniu, a nie tutaj.

Harmonogram, którego nikt nie planuje

• Znalezienie kupującego to najdłuższa część i bardzo różni się w zależności od segmentu. Mieszkania średniej klasy w głębokich dzielnicach sprzedają się szybko; wille, domy markowe i prime nad wodą trwają miesiącami, czasem bardzo wieloma.
• Lokal wynajęty trudniej sprzedać z pustym posiadaniem. Odzyskanie posiadania w celu sprzedaży wymaga przepisowego wypowiedzenia — od dawna jest to dwanaście miesięcy — więc sprzedaż w takim trybie trzeba zaplanować z rocznym wyprzedzeniem.
• Od uzgodnienia ceny do przeniesienia własności prosta transakcja gotówkowa trwa tygodnie; opóźnienia z NOC i spłata hipoteki ją wydłużają.

Co to oznacza dla decyzji o zakupie

Niska płynność jest kosztem, nawet jeśli nigdy nie pojawia się w arkuszu. W wąskich segmentach — markowym, prime, niskiej zabudowy nad wodą — zamodeluj długą sprzedaż i zapytaj, czy inwestycja nadal ma sens. Jeśli działa tylko przy szybkim wyjściu, to nie działa.

Opłaty i procedury się zmieniają. Aktualne stawki i wymogi potwierdź w urzędzie gruntów i u swojego pośrednika.