Al Mana Global and Al Shafar Investment: как на самом деле происходит продажа

Любая инвестиционная идея заканчивается продажей, и эту половину почти никто не изучает. Механика в Дубае несложная, но у неё есть последовательность, а у последовательности — расходы и сроки ожидания, которые должны быть в модели с самого начала.

Последовательность

• Назначьте цену по реальным сделкам. Дубай публикует данные, поэтому и вы, и покупатель видите, за сколько уходили сопоставимые квартиры. Завышенные цены объявлений видны как завышенные.
• Наймите агента или нескольких. Комиссия обычно два процента плюс НДС.
• Договоритесь и подпишите меморандум с задатком — обычно десять процентов, который держит агент или доверенный офис.
• Получите NOC застройщика. Застройщик подтверждает отсутствие долгов по взносам и выдаёт справку. Сбор есть, устанавливает его застройщик, и он различается; шаг занимает от дней до недель в зависимости от компании.
• Погасите ипотеку, если она есть. Залог должен быть снят до перехода права, а если покупатель тоже с кредитом, хореография добавляет времени.
• Переход права в доверенном регистрационном офисе, где оплачивается сбор Земельного департамента и выдаётся новое свидетельство.

Что платит продавец

• Комиссию агента плюс НДС.
• Сбор за NOC.
• Расходы на снятие залога, если применимо.
• Непогашенные взносы — без этого не будет NOC.
• Сбор за перевод по обычаю платит покупатель, но это обсуждаемо, и на слабом рынке продавцы участвуют.

Налога на прирост капитала при продаже в ОАЭ нет. Ваша страна налогового резидентства может смотреть на этот доход иначе, и это вопрос к консультанту там, а не здесь.

Срок, который никто не закладывает

• Долго ищется покупатель, и это сильно зависит от сегмента. Квартиры среднего сегмента в глубоких районах уходят быстро; виллы, брендированное жильё и первая линия — месяцами, иногда много.
• Квартиру с арендатором труднее продать свободной. Освобождение для продажи требует установленного уведомления — двенадцать месяцев это давний срок, — поэтому такую продажу планируют за год.
• От согласованной цены до перехода права простая сделка за наличные занимает недели; задержки с NOC и снятие залога растягивают.

Что это значит для решения о покупке

Неликвидность — расход, даже когда он не появляется ни в одной таблице. В тонких сегментах — брендированное, премиальное, малоэтажное у воды — заложите долгую продажу и посмотрите, сходится ли модель. Если она сходится только при быстром выходе, она не сходится.

Сборы и процедуры меняются. Актуальные ставки и требования сверяйте с Земельным департаментом и своим агентом.