Offre de logements à Dubaï : la prévision de 210 000 logements pour 2025-2026 face à environ 54 000 livrés
Le marché était prévenu de 210 000 nouveaux logements à Dubaï sur 2025-2026. ValuStrat compte environ 36 000 livrés en 2025, soit 59 % du plan, et CBRE environ 18 000 au S1 2026. Les loyers ont reculé de 6,2 % au T2. Où le risque de surabondance est réel, et où il ne l'est pas.
Fin 2025, un chiffre a circulé : Dubaï a livré environ 30 000 logements en 2024 et en livrerait 210 000 sur 2025 et 2026. La conclusion tirée était simple : les loyers s'effondreraient et les prix suivraient. Trois trimestres après le début de 2026, la prévision peut être confrontée à ce qui a réellement été construit.
Prévision et livraisons
| Période | Prévision | Livrés |
|---|---|---|
| 2025 | ~61 000 (calendriers d'origine) | ~36 000, soit 59 % (ValuStrat) |
| S1 2026 | prévisions annuelles de 120 000 à 131 000 | ~18 000 (CBRE) |
| Dix-huit mois | — | ~54 000 |
ValuStrat estime les livraisons de 2025 à environ 36 000 unités, dont 26 810 appartements et 9 382 villas et maisons de ville, soit 59 % du calendrier d'origine. Pour 2026, elle voyait environ 131 000 unités prévues ; Fitch situait le chiffre près de 120 000. Or CBRE compte environ 18 000 livraisons au premier semestre. Même si le second semestre double le premier, le chiffre de 210 000 sur deux ans est loin d'être atteint.
Pourquoi les calendriers glissent
Les prévisions d'offre reposent sur les dates de livraison annoncées, et à Dubaï celles-ci se décalent régulièrement de six à douze mois ou plus. Il n'y a pas assez d'entrepreneurs, de main-d'œuvre et de matériaux pour achever tous les projets en même temps : le volume attendu en 2026 déborde donc sur 2027 et 2028. Le pipeline reste bien réel : ValuStrat compte plus de 220 000 unités en construction jusqu'en 2029, et un parc d'environ 856 000 unités début 2024 devrait dépasser le million.
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Ce qui arrive déjà aux loyers
Même une vague étalée pèse sur les loyers. CBRE indique que les loyers moyens de Dubaï ont reculé de 6,2 % d'un trimestre à l'autre et de 2,6 % sur un an au T2 2026, tandis que les prix de vente restaient supérieurs de 1,9 % à ceux d'un an plus tôt. Les transactions ont chuté de 29 % pour passer sous 37 000 sur le trimestre. Les agences de notation l'avaient signalé : Moody's attendait plus de 150 000 logements sur 2025-2027, Fitch environ 250 000, avec des baisses de prix qu'elle jugeait plafonnées à environ 15 %. L'évolution des loyers par quartier est détaillée dans Les loyers de Dubaï ont tourné à la baisse, et le tableau du semestre dans Dubaï après la correction.
Où le risque est réel
- Les quartiers à offre concentrée. JVC concentre environ 10 % de tout ce qui est en construction, Business Bay environ 6 %. Les propriétaires bailleurs y rivaliseront avec des dizaines de nouveaux immeubles pour les mêmes locataires.
- Les studios et deux-pièces standard. Ils dominent les nouvelles tours, et c'est là que les locataires gagnent en choix.
- L'achat pour revendre avant la livraison. Quand un immeuble est livré en même temps que ses voisins, vendre une cession au-dessus du prix d'entrée devient plus difficile.
Le risque est plus faible là où la nouvelle offre est physiquement limitée : villas achevées dans des communautés établies, front de mer et logements bien desservis.
Le chiffre de 210 000 ne s'est pas matérialisé, mais la vague de livraisons a été reportée plutôt qu'annulée : elle court désormais jusqu'en 2028. Avant d'acheter là où l'offre est dense, vérifiez ce qui se livre à côté, en commençant par la page du quartier JVC.