Ввод жилья в Дубае: обещанные 210 тысяч квартир за 2025–2026 годы против фактических 54 тысяч

В конце 2025 года по рынку разошлась цифра: если в 2024 году в Дубае ввели около 30 тысяч квартир, то за 2025–2026 годы сдадут 210 тысяч. Из неё делали простой вывод — аренда обвалится, а за ней и цены. Прошло три квартала 2026 года, и цифру можно сверить с тем, что построено на самом деле.

Что обещали и что сдали

По оценке ValuStrat, в 2025 году сдали около 36 тысяч юнитов: 26 810 квартир и 9 382 виллы и таунхауса — это 59% от первоначального графика. На 2026 год тот же источник видел в планах около 131 тысячи юнитов, Fitch — около 120 тысяч. Но за первое полугодие, по данным CBRE, завершили примерно 18 тысяч. Даже если второе полугодие окажется вдвое сильнее первого, до 210 тысяч за два года рынок не дотянет и близко.

Почему графики не сбываются

Прогноз ввода строится по заявленным датам сдачи, а в Дубае они традиционно сдвигаются на 6–12 месяцев и больше. Подрядчиков, рабочих и материалов не хватает на все проекты сразу, и объём, который должен был выйти в 2026-м, растягивается на 2027–2028 годы. Мы подробно разбирали это в материале о задержках сдачи. При этом сама стройка никуда не делась: в работе, по ValuStrat, более 220 тысяч юнитов со сроками до 2029 года, а жилой фонд, начинавший 2024 год примерно с 856 тысяч единиц, по прогнозу перевалит за миллион.

Что уже происходит с арендой

Даже растянутый ввод давит на ставки. По данным CBRE, во II квартале 2026 года средняя аренда в Дубае снизилась на 6,2% за квартал и на 2,6% за год, при этом цены продажи оставались на 1,9% выше прошлогодних. Число сделок упало на 29% — до менее чем 37 тысяч за квартал. Рейтинговые агентства предупреждали об этом заранее: Moody's ждал более 150 тысяч новых домов за 2025–2027 годы, Fitch — около 250 тысяч и допускал снижение цен в пределах 15%.

Где риск реален

• Районы с концентрированным вводом. На JVC приходится около 10% всего строящегося фонда, на Business Bay — около 6%. Там владельцу квартиры придётся конкурировать за арендатора с десятками таких же новых домов.
• Типовые студии и однокомнатные. Именно их больше всего в новых башнях, и именно у них арендатор получает выбор.
• Покупка под перепродажу до ключей. Когда дом сдаётся одновременно с соседними, продать переуступку дороже входа сложнее.

Меньше риска там, где новое предложение ограничено физически: готовые виллы в устоявшихся районах, первая линия, дома с хорошей транспортной доступностью. Как уже меняются ставки по районам, мы показывали в материале «Аренда в Дубае пошла вниз», а прогноз на пиковый год — в статье о 130 тысячах юнитов к концу 2026 года.

Цифра в 210 тысяч за два года не подтвердилась, но волна сдач не отменилась, а растянулась до 2028 года. Перед покупкой в районе с плотным вводом посмотрите, что сдаётся по соседству, — начните со страницы района JVC.