Dubaï : le taux de vacance des bureaux passe sous 5 % dans le DIFC et sur Sheikh Zayed Road
L'offre neuve peine à suivre la demande : les loyers des bureaux de catégorie A en emplacement prime ont bondi jusqu'à 25 % en six mois, et la pénurie de surfaces de qualité devrait durer jusqu'en 2027–2028, un projet nécessitant jusqu'à quatre ans de construction.
Le marché des bureaux de Dubaï fonctionne autrement que le résidentiel : l'offre réagit beaucoup plus lentement à la demande, ce qui crée des déséquilibres durables.
Les chiffres du premier semestre 2024
- Nouvelles constructions : 260 000 sq ft de bureaux livrés.
- Taux de vacance global : 8,2 %.
- DIFC et Sheikh Zayed Road : vacance inférieure à 5 %.
- Hausse moyenne des loyers : 7,5 % sur le semestre.
- Nouveaux immeubles premium en emplacement prime : jusqu'à +25 %.
Le second semestre devait ajouter 1,34 million de sq ft supplémentaires, dont des projets à Expo City et à Dubai Internet City.
Pourquoi la pénurie ne se résorbe pas rapidement
La construction d'un projet de bureaux prend jusqu'à quatre ans. Une décision de bâtir prise aujourd'hui ne livrera des surfaces, au mieux, qu'à la fin de la décennie. Les acteurs du marché s'attendent à ce que la pénurie de bureaux de qualité se prolonge jusqu'en 2027–2028.
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Pendant toute cette période, les propriétaires gardent la main : les entreprises internationales qui s'installent constatent simplement qu'aucune surface adaptée n'est disponible.
Effet secondaire : les bureaux équipés
La pénurie de baux classiques a fait grimper la demande de bureaux équipés (serviced offices), des espaces de travail prêts à l'emploi à conditions flexibles. Pour une entreprise, c'est le moyen de démarrer sans attendre ; pour un investisseur, un signal de l'endroit où se forme la demande.
Ce que cela signifie pour un acheteur commercial
- Une vacance inférieure à 5 % est un marché de bailleurs. Dans ces secteurs, les surfaces se louent vite et à des tarifs en hausse.
- La prime liée à la catégorie de l'immeuble est réelle. La hausse allant jusqu'à 25 % a concerné précisément les immeubles neufs haut de gamme, et non le marché dans son ensemble.
- La pénurie a un horizon connu. 2027–2028 est la date jusqu'à laquelle le déséquilibre se maintient, et après laquelle les chiffres méritent un nouvel examen.
D'après les analyses du marché de l'immobilier commercial de Dubaï pour le premier semestre 2024.