Bureaux de Dubaï au S1 2026 : loyers en hausse de 13 %, Grade A de 16 %, occupation à 94 %

Le premier semestre 2026 a scindé le marché immobilier de Dubaï en deux. Le résidentiel a reculé — prix de vente en baisse d'environ 2,6 %, loyers en baisse de 9,5 %. Le segment des bureaux, lui, a continué de progresser sur la même période.

Les chiffres des bureaux

• Loyer moyen des bureaux : +13 % sur la période.
• Grade A : +16 %.
• Occupation : environ 94 %.
• L'offre neuve de Grade A reste rare, livrée un immeuble à la fois.

Pourquoi les deux segments ont divergé

La raison tient à l'origine de la demande. Le loyer résidentiel dépend de l'afflux de particuliers et réagit au moral : on peut reporter un déménagement, s'installer chez des proches, choisir un logement moins cher. Le loyer des bureaux dépend d'entreprises dotées d'une licence, de personnel et d'un bail de trois à cinq ans. Une entreprise ne « reporte » pas son bureau : elle fonctionne ou elle ferme.

La seconde raison est l'offre. Le logement a connu un nombre record de lancements ces dernières années, et une partie de ce pipeline arrive sur le marché en ce moment. Les bureaux ont vu peu de lancements, et les nouveaux espaces de qualité n'apparaissent toujours qu'un projet à la fois.

Ce que cela signifie pour un investisseur

• La diversification au sein du marché fonctionne. Un portefeuille partagé entre résidentiel et commercial dans la même ville se comporte différemment au sein d'un même cycle — les chiffres du semestre le montrent directement.
• Une occupation de 94 % avec des loyers en hausse signifie que c'est le bailleur qui dicte les conditions, et non l'inverse.
• La fenêtre est étroite. La même pénurie d'offre neuve fait de chaque nouveau lancement de Grade A un événement de marché — et c'est aussi ce qui garantit que le paysage sera différent dans quelques années.

D'après les revues du marché des bureaux de Dubaï pour le S1 2026 et le rapport résidentiel du S1 2026 de Property Finder.