Meteora Real Estate Development : savoir lire un plan d'appartement

Les acheteurs comparent les appartements par la surface et le prix et jettent un œil au plan. Pourtant, deux logements de même superficie peuvent se louer à des loyers différents et conserver leurs locataires plus ou moins longtemps, et toutes les raisons en sont visibles sur le dessin.

Cinq points à examiner

• La circulation. Couloirs et dégagements sont une surface que vous payez sans pouvoir l'utiliser. Un plan avec un long couloir intérieur offre moins d'espace utile que sa taille ne le laisse penser. Suivez le trajet de la porte d'entrée à la chambre et voyez quelle part du logement sert à y aller.
• La place du balcon dans le chiffre. Si la surface annoncée inclut un grand balcon, l'intérieur est plus petit que la comparaison ne le laisse croire. Vérifiez si le plan les indique séparément.
• La longueur de mur pour les meubles. Un séjour avec trois portes, une fenêtre et une ouverture n'a nulle part où poser un canapé. Comptez les pans de mur continus : c'est ce qui fait fonctionner une pièce ou non.
• Les poteaux porteurs à l'intérieur des pièces. Fréquents dans les plans de tours, impossibles à déplacer, ils dictent à jamais l'emplacement du mobilier.
• Si la chambre accueille un vrai lit. Une « deuxième chambre » où entre un lit double sans espace pour circuler autour se loue comme bureau, et les locataires la valorisent ainsi.

Ce qui compte plus qu'il n'y paraît

• Le rangement. Son absence est la plainte la plus courante des locataires et la chose la moins chère à omettre pour un promoteur. Un plan sans placard ni cellier est un plan qui perd ses locataires au renouvellement.
• Le type de cuisine. La cuisine ouverte est photogénique ; une cuisine séparée retient les odeurs et le désordre. Dans un petit logement, l'ouverte l'emporte généralement ; dans un logement familial, souvent non.
• L'orientation de la porte de la salle de bains. Des toilettes visibles depuis le séjour sont un détail qui rebute en visite.
• L'emplacement du lave-linge. Une machine dans la cuisine est courante ; aucun emplacement du tout pose problème.
• L'orientation sur le plan. Repérez le nord et déterminez quelles pièces reçoivent le soleil de l'après-midi. Sous ce climat, un séjour exposé à l'ouest se paie en climatisation.

Comment s'en servir pour comparer

Demandez le plan coté, pas le rendu. Mesurez le plus grand mur continu du séjour et de la chambre. Vérifiez si la surface annoncée inclut le balcon. Puis comparez ce qui est comparable, en gardant à l'esprit qu'à loyer égal, le plan efficace se louera mieux que le plan inefficace, chaque année où vous possédez le bien.

Ce qu'il faut encore vérifier

• Les loyers effectivement obtenus dans le secteur, d'après les annonces en cours : à JVC, c'est la concurrence qui fixe le loyer, et un bon plan fait gagner le locataire à ce loyer.
• Les charges de copropriété par pied carré, que vous payez aussi sur la surface inefficace.
• Le séquestre (escrow), l'Oqood, l'entrepreneur et le recours en cas de retard.
• La clause de variation de surface, et la convention de mesure employée pour la surface annoncée.

D'après les annonces de location en cours dans le quartier et la pratique documentaire courante de l'achat sur plan.