Dépôt EOI off-plan à Dubaï : ce qu'il vous garantit et quand l'argent n'est pas remboursable

Lors des grands lancements de Dubaï, les meilleurs lots partent en quelques heures, et la file d'attente se forme bien avant l'ouverture officielle des ventes. L'outil de cette file est l'EOI, ou Expression of Interest : une demande adressée au promoteur, qui signale l'intention d'acheter un type de lot précis, parfois un numéro de lot précis. Seule, elle n'engage à rien, mais elle s'accompagne presque toujours d'un paiement, et la question à régler avant tout virement est de savoir si ce paiement sera restitué.

Ce que garantit réellement une EOI

Une EOI achète une place dans la file d'attribution. À l'ouverture des ventes, le promoteur propose aux détenteurs d'une EOI de choisir dans l'ordre de la file ; une fois le lot choisi, l'acheteur verse un dépôt de réservation, sur lequel le paiement de l'EOI est généralement imputé. Vient ensuite le Sale and Purchase Agreement (SPA) et l'enregistrement dans le registre off-plan Oqood : les règles du DLD exigent cet enregistrement dans les 90 jours suivant la signature, après quoi les paiements de l'acheteur alimentent le compte escrow du projet.

Le montant du dépôt varie selon le promoteur : certains demandent un forfait de quelques dizaines de milliers de dirhams, d'autres un pourcentage du prix indicatif. Aucune norme n'est fixée par le régulateur.

Quand l'argent revient, et quand il ne revient pas

• Aucun lot disponible. Si le promoteur ne peut pas proposer le type ou l'étage demandé, l'EOI est en principe remboursée intégralement, dans un délai (de deux semaines à davantage) fixé par les conditions du promoteur.
• Un lot est proposé et l'acheteur le refuse. C'est là que les conditions divergent le plus : certains promoteurs remboursent tout, d'autres retiennent des frais administratifs, d'autres encore jugent la somme non remboursable d'emblée.
• L'acheteur choisit un lot et signe le formulaire de réservation. Il ne s'agit plus d'une EOI mais d'un premier versement au titre du SPA, régi par la loi sur les ventes off-plan : se rétracter sans conséquence est alors rarement possible.

Liste de contrôle avant de virer les fonds

1. Obtenez les conditions de l'EOI par écrit, sur papier à en-tête du promoteur, avec la condition de remboursement et le délai indiqués.
2. Payez uniquement sur le compte bancaire émirati du promoteur, jamais sur celui d'un agent ou d'un particulier. Le nom du bénéficiaire doit correspondre à l'entité juridique du promoteur.
3. Vérifiez le courtier : le BRN de l'agent et l'ORN de l'agence se contrôlent via les services du DLD, et la publicité du projet doit porter un permis avec un code QR.
4. Ne déposez pas des EOI sur trois ou quatre lancements « au cas où » : si plusieurs sont acceptées en même temps, une partie de l'argent risque de rester bloquée sous des conditions non remboursables.

Abu Dhabi applique un régime plus strict : les EOI n'y sont acceptées que via la plateforme Madhmoun, rattachées à un projet enregistré avec escrow. Notre analyse des comptes escrow et des amendes pour publicité couvre l'application des règles dans les deux émirats.

Une EOI vaut-elle la peine d'être déposée ?

Une EOI est utile lorsque le projet est réellement rare et que le prix de lancement est nettement inférieur à celui qui s'appliquera un mois plus tard. Si le même lot peut s'acheter tranquillement après le lancement, une EOI ne fait que geler des liquidités sans raison. Examinez le projet comme n'importe quel achat off-plan : historique du promoteur, retards de livraison passés, plan de paiement, une démarche que détaille notre liste de contrôle de due diligence.

Vous comptez sortir avant la livraison ? Lisez d'abord notre analyse de la cession off-plan : les promoteurs n'autorisent généralement la revente qu'après paiement d'une part déterminée du prix.