Depozyty EOI przy zakupie off-plan w Dubaju: co zapewniają i kiedy pieniądze nie podlegają zwrotowi

Przy głośnych premierach w Dubaju najlepsze lokale wyprzedają się w ciągu godzin, a kolejka po nie tworzy się na długo przed oficjalnym startem sprzedaży. Narzędziem stojącym za tą kolejką jest EOI, czyli Expression of Interest: zgłoszenie do dewelopera sygnalizujące zamiar zakupu określonego typu lokalu, a czasem konkretnego numeru. Samo w sobie nie zobowiązuje kupującego do niczego — ale niemal zawsze towarzyszy mu wpłata, a to, czy wróci ona do kupującego, to jedyne pytanie, które należy rozstrzygnąć przed dokonaniem przelewu.

Co faktycznie zapewnia EOI

EOI kupuje miejsce w kolejce alokacji. Gdy sprzedaż się otwiera, deweloper oferuje posiadaczom EOI wybór lokalu zgodnie z kolejnością; po wybraniu lokalu kupujący wpłaca depozyt rezerwacyjny, a wpłata EOI jest zazwyczaj na niego zaliczana. Następnie przychodzi Sale and Purchase Agreement (SPA) i rejestracja w rejestrze off-plan Oqood — przepisy DLD wymagają rejestracji w ciągu 90 dni od podpisania, po czym wpłaty kupującego trafiają na rachunek escrow projektu.

Wysokość depozytu zależy od dewelopera: jedni pobierają stałą opłatę rzędu dziesiątek tysięcy dirhamów, inni — procent ceny orientacyjnej. Nie ma standardu ustalonego przez regulatora.

Kiedy pieniądze wracają, a kiedy nie

• Brak dostępnego lokalu. Jeśli deweloper nie może zaoferować żądanego typu lub piętra, EOI jest zazwyczaj zwracane w całości, w terminie — od kilku tygodni do dłuższego okresu — określonym w warunkach dewelopera.
• Lokal zostaje zaoferowany, a kupujący odmawia. Tutaj warunki różnią się najbardziej: niektórzy deweloperzy zwracają całość, niektórzy potrącają opłatę administracyjną, inni uznają wpłatę za bezzwrotną.
• Kupujący wybiera lokal i podpisuje formularz rezerwacji. W tym momencie nie jest to już EOI, lecz pierwsza rata z tytułu SPA, podlegająca przepisom o sprzedaży off-plan — wycofanie się bez konsekwencji jest od tego momentu rzadko możliwe.

Lista kontrolna przed przelewem

1. Uzyskaj warunki EOI na piśmie, na papierze firmowym dewelopera, z określonym warunkiem i terminem zwrotu.
2. Płać wyłącznie na własny rachunek bankowy dewelopera w ZEA — nigdy na rachunek agenta ani osoby prywatnej. Nazwa beneficjenta musi odpowiadać podmiotowi prawnemu dewelopera.
3. Zweryfikuj pośrednika: numer BRN agenta i ORN agencji można sprawdzić w usługach DLD, a reklama projektu musi zawierać zezwolenie z kodem QR.
4. Nie składaj EOI na trzy–cztery premiery „na wszelki wypadek” — jeśli kilka zostanie zatwierdzonych naraz, część pieniędzy najpewniej utknie na bezzwrotnych warunkach.

Abu Zabi stosuje surowszy reżim: EOI przyjmuje się tam wyłącznie za pośrednictwem platformy Madhmoun, powiązanej z zarejestrowanym projektem z rachunkiem escrow. Nasze omówienie rachunków escrow i kar za reklamę obejmuje egzekwowanie przepisów w obu emiratach.

Czy w ogóle warto składać EOI

EOI się opłaca, gdy projekt jest naprawdę deficytowy, a cena z fazy premiery jest wyraźnie niższa niż ta, na której znajdzie się miesiąc później. Jeśli ten sam lokal można kupić spokojnie po premierze, EOI jedynie zamraża gotówkę bez powodu. Projekt należy zweryfikować tak samo jak każdy zakup off-plan — historia dewelopera, dotychczasowe opóźnienia w przekazaniu, plan płatności — co przeprowadza nasza lista kontrolna due diligence.

Planują Państwo wyjście przed przekazaniem? Najpierw przeczytajcie nasze omówienie cesji off-plan — deweloperzy zazwyczaj zezwalają na odsprzedaż dopiero po wpłaceniu określonej części ceny.